RECLAME
Update 1 oktober 2026: Het eerste deel van de nieuwe Spaanse woninghervorming is inmiddels gepubliceerd in het BOE en van kracht geworden. Daarmee zijn talrijke bepalingen vastgelegd die gisteren nog slechts waren aangekondigd. We hebben het artikel volledig bijgewerkt en de bevestigde wijzigingen toegevoegd
De eerste grote hervorming van het huurrecht in Spanje is van kracht. Sinds 1 oktober gelden er nieuwe regels voor langetermijnhuur, seizoenscontracten, kamerverhuur, contractkosten en huurdersrechten. Vanaf december verandert bovendien de belastingheffing op bepaalde vormen van kortetermijnverhuur. Voor eigenaren aan de Costa Blanca is één onderscheid daarbij bijzonder belangrijk: de nieuwe nationale regels vervangen niet de voorschriften van de Comunitat Valenciana voor vakantieverblijven.
Het Real Decreto-ley 26/2026 werd op 30. Het decreet is in september gepubliceerd in het Spaanse staatsblad BOE en is op 1 oktober 2026 in werking getreden. Het decreet moet nog worden bekrachtigd door het Congreso de los Diputados; totdat het eventueel wordt verworpen, geldt het echter als geldend recht.
Voor huurders en verhuurders aan de Costa Blanca brengt de wet ingrijpende veranderingen met zich mee. Vooral de ‘alquileres de temporada’, oftewel seizoensverhuur, die in veel kustplaatsen een belangrijke rol speelt, wordt hierdoor getroffen.
Bepaalde bestaande huurovereenkomsten voor woonruimte kunnen op verzoek van de huurder met maximaal twee jaar worden verlengd. Dit geldt voor overeenkomsten waarvan de reguliere looptijd of de daaropvolgende verlengingsperiode vóór 31 december 2028 afloopt.
De buitengewone verlenging geldt telkens voor één jaar. Een van de voorwaarden is dat de huurder de lopende huur en de acht voorgaande maandelijkse huurbedragen naar behoren heeft betaald.
Er gelden bijvoorbeeld uitzonderingen wanneer beide partijen andere voorwaarden overeenkomen of wanneer de eigenaar de woning onder de wettelijke voorwaarden zelf nodig heeft of voor bepaalde familieleden.
Ook huurverhogingen worden tijdelijk aan banden gelegd. Voor de wettelijk vastgestelde periode gelden speciale maximumgrenzen; als de huurprijs al hoger ligt dan een relevante maximumwaarde van het nationale referentiesysteem, gelden er aanvullende beperkingen.
Een van de belangrijkste wijzigingen betreft de verhuur van vakantieverblijven.
Volgens de nieuwe wet is er alleen sprake van seizoenshuur als de huurder tijdelijk zijn gewone verblijfplaats verlaat en daar een reële en aantoonbare reden voor is.
Deze reden moet uitdrukkelijk in de huurovereenkomst worden vermeld. In geval van een geschil rust de bewijslast bij de verhuurder.
Als er geen voldoende reden is, verliest de overeenkomst met terugwerkende kracht haar status als seizoenshuur en wordt deze juridisch behandeld als een gewone woninghuurovereenkomst.
Daarmee is zelfs een contract van bijvoorbeeld zes of elf maanden niet voldoende om automatisch als seizoenshuur te worden beschouwd. Niet de titel van het contract is bepalend, maar de daadwerkelijke reden voor het tijdelijke verblijf.
De nieuwe wet stelt voor het eerst duidelijke grenzen.
Een seizoenshuur moet langer dan 31 dagen duren en mag in principe maximaal twaalf maanden lopen.
Indien de aangetoonde reden voor het tijdelijke verblijf blijft bestaan, kan een langere verblijfsduur worden toegestaan.
Vooral de zogenaamde kettingcontracten worden aangescherpt. Als een seizoenshuur langer dan twaalf maanden duurt zonder dat dit gerechtvaardigd is door een tijdelijke woonbehoefte, of als er meer dan twee seizoenscontracten tussen dezelfde partijen voor dezelfde woning direct op elkaar volgen, geldt het eerste contract al als een normale woninghuur.
Seizoenshuurders hebben bovendien een wettelijk opzeggingsrecht: na minimaal één maand kunnen zij het huurcontract met een opzegtermijn van tien dagen opzeggen, zonder dat de verhuurder hierdoor aanspraak kan maken op een schadevergoeding.
Voor overeenkomsten die vóór 1 oktober 2026 zijn gesloten, geldt een overgangsregeling.
Ze blijven in eerste instantie volgens de huidige wetgeving van kracht tot het overeengekomen einde van de overeenkomst. Daarna lopen ze af zonder mogelijkheid tot verlenging volgens het oude systeem.
Als er vervolgens een nieuw seizoenscontract wordt afgesloten of het contract wordt verlengd, gelden de nieuwe bepalingen.
Ook de verhuur van afzonderlijke kamers wordt sterker in het huurrecht opgenomen.
Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen het geval waarin een kamer permanent als gewone woonplaats wordt gehuurd en het geval waarin deze wordt gehuurd vanwege een aantoonbare tijdelijke woonbehoefte.
Een belangrijke prijsregel: het totaal van de huurprijzen die tegelijkertijd voor afzonderlijke kamers worden gevraagd, mag in principe niet hoger zijn dan de toegestane huurprijs voor de gehele woning.
Op officieel aangewezen krappe woningmarkten kunnen aanvullende prijslimieten gelden.
De wet versterkt bovendien de positie van huurders bij extra kosten.
Kosten voor het opstellen, afsluiten, beheren, wijzigen of verlengen van een huurovereenkomst mogen in principe niet op de huurder worden afgewenteld.
Alleen vrijwillige extra diensten die de huurder zelf uitdrukkelijk heeft aangevraagd, mogen in rekening worden gebracht.
Ook aanvullende waarborgen blijven beperkt. Verhuurders kunnen bijvoorbeeld niet zomaar een verzekering tegen huurderving eisen en de kosten daarvan verplicht aan de huurder opleggen.
Bij ernstige gebreken aan de woning krijgen huurders extra mogelijkheden.
Als een schade de bewoonbaarheid, veiligheid of gezondheid in gevaar brengt, kan de huurder de verhuurder schriftelijk verzoeken deze te verhelpen. Als de verhuurder niet binnen de wettelijke termijn reageert of de reparatie zonder geldige reden weigert, kan de huurder onder bepaalde voorwaarden zelf actie ondernemen en de gemaakte kosten terugvorderen of in mindering brengen.
Ook bij seizoensverhuur moet de woning in bewoonbare staat worden gehouden.
Bij het einde van een huurovereenkomst moet de staat van de woning schriftelijk worden vastgelegd.
Als er geen bijbehorend overdrachtsprotocol is of als daarin geen schade is vastgelegd, versterkt dit de positie van de huurder bij latere geschillen over de staat van de woning.
Huurders hebben bovendien recht op een schriftelijke versie van de huurovereenkomst.
Ook bij de verkoop van een verhuurd onroerend goed versterkt de hervorming de rechten van de huurder.
Het wettelijke voorkeurs- en terugkooprecht – derecho de adquisición preferente – wordt uitgebreid. Eigenaren dienen daarom vóór een verkoop na te gaan welke informatie- en aanbiedingsrechten de huurder heeft.
In dit opzicht verschilt de situatie aan de Costa Blanca aanzienlijk van die in andere regio’s van Spanje.
De nieuwe nationale huurrechtwet maakt een onderscheid tussen seizoensverhuur en toeristische verhuur. Tegelijkertijd mogen de autonome gemeenschappen voor vakantiewoningen hun eigen, strengere voorschriften vaststellen.
In de Comunitat Valenciana geldt nog steeds het volgende: een ‘vivienda de uso turístico’ (VUT) is in principe een complete woning die voor toeristische doeleinden voor maximaal tien opeenvolgende dagen aan een huurder wordt verhuurd.
Het is niet toegestaan om kamers aan toeristen te verhuren binnen een VUT.
Daarmee kunnen aan de Costa Blanca drie gebieden worden onderscheiden:
De periode tussen deze grenzen mag niet automatisch worden beschouwd als een juridische maas in de wet. Doorslaggevend zijn het gebruiksdoel en de in elk geval van toepassing zijnde nationale en regionale voorschriften.
Ook op fiscaal gebied verandert er iets.
Vanaf 1 december 2026 vervalt bij gemeubileerde woningen, onder de wettelijke voorwaarden, de huidige IVA-vrijstelling indien de verhuur aan dezelfde huurder maximaal 30 nachten duurt.
Voor deze verhuurdiensten voorziet de wet in een btw-tarief van tien procent.
Er geldt onder meer een uitzondering voor bepaalde verhuurtransacties in een woning waar de verhuurder zelf zijn gewone verblijfplaats heeft.
Belangrijk voor eigenaren aan de Costa Blanca: de fiscale grens van 30 overnachtingen is geen nieuwe limiet voor toeristische verhuur.
Of een onroerend goed als vakantieappartement mag worden verhuurd, is nog steeds afhankelijk van de toerismewetgeving van de Comunitat Valenciana en, indien van toepassing, aanvullende gemeentelijke voorschriften.
Ook op het gebied van de inkomstenbelasting is er een belangrijke wijziging.
Belastingplichtigen met een belastbare basis van minder dan 33.007,20 euro per jaar kunnen in principe tien procent van de betaalde huur van hun hoofdwoning aftrekken bij de nationale IRPF.
Bij een heffingsgrondslag tot 23.007,20 euro bedraagt de maximale heffingsgrondslag voor de aftrek 11.630 euro. Boven deze inkomensgrens wordt deze stapsgewijs verlaagd tot 33.007,20 euro.
Er gelden nog andere voorwaarden voor het gebruik ervan.
Ook de fiscale voordelen voor verhuurders worden opnieuw gestaffeld. Afhankelijk van de contractuele bepalingen en andere wettelijke voorwaarden kunnen er verschillende kortingen van toepassing zijn op de positieve nettohuuropbrengsten.
Het decreet biedt gemeenten bovendien meer mogelijkheden om voor bepaalde onroerende goederen hogere IBI-toeslagen vast te stellen.
Dit geldt onder bepaalde voorwaarden voor woningen die al geruime tijd leegstaan en voor onroerend goed dat voor toeristische doeleinden wordt gebruikt in daartoe aangewezen gebieden.
Dergelijke toeslagen gelden echter niet automatisch langs de hele Costa Blanca. Hiervoor zijn wettelijke voorwaarden en een bijbehorende gemeentelijke regeling vereist.
Eigenaren moeten daarom de voorschriften van hun gemeente nagaan – bijvoorbeeld in Dénia, Xàbia, Calp, Altea, Benidorm, Alicante of Torrevieja.
De bijzondere bescherming van economisch kwetsbare huishoudens zonder passend alternatief onderdak wordt verlengd tot en met 31 december 2030, respectievelijk opnieuw geregeld.
Dit is geen algemeen uitstel van uitzetting. Of een procedure kan worden opgeschort, hangt af van de wettelijke voorwaarden en de concrete situatie van het betrokken huishouden.
De wet legt bovendien tot en met 31 december 2028 beperkingen op aan bepaalde aankopen van onroerend goed door ondernemingen en andere rechtspersonen waarvan de activiteiten de aankoop van onroerend goed omvatten.
Dit geldt met name voor bepaalde verkrijgingen zonder vergoeding en voor aankopen die aanzienlijk onder de marktwaarde liggen. Er gelden onder andere uitzonderingen voor sociale of duurzaam betaalbare woningen.
Voor particuliere kopers van een appartement of een huis aan de Costa Blanca betekent dit geen algemeen aankoopverbod.
Voor de praktijk aan de Costa Blanca zijn sinds 1 oktober vooral de volgende punten van belang:
Het Real Decreto-ley 26/2026 is sinds 1 oktober 2026 van kracht, maar moet nog worden bekrachtigd door het Congreso de los Diputados. Eigenaren en huurders doen er daarom goed aan om niet alleen het nieuwe BOE in de gaten te houden, maar ook de verdere parlementaire behandeling.
Officiële bronnen: Real Decreto-ley 26/2026 van 29 september 2026, BOE nr. 241 van 30 september 2026; Agencia Tributaria; Generalitat Valenciana.
RECLAME
