WERBUNG
Update 1. Oktober 2026: Der erste Teil der neuen spanischen Wohnungsreform ist inzwischen im BOE veröffentlicht und in Kraft. Damit stehen zahlreiche Regelungen fest, die gestern noch lediglich angekündigt waren. Wir haben den Artikel vollständig aktualisiert und die bestätigten Änderungen ergänzt
Spaniens erste große Mietrechtsreform ist in Kraft. Seit 1. Oktober gelten neue Regeln für Langzeitmieten, Saisonverträge, Zimmervermietung, Vertragskosten und Mieterrechte. Ab Dezember ändert sich außerdem die Besteuerung bestimmter Kurzzeitvermietungen. Für Eigentümer an der Costa Blanca ist dabei eine Abgrenzung besonders wichtig: Die neuen staatlichen Regeln ersetzen nicht die Vorschriften der Comunitat Valenciana für Ferienwohnungen.
Das Real Decreto-ley 26/2026 wurde am 30. September im spanischen Staatsanzeiger BOE veröffentlicht und ist am 1. Oktober 2026 in Kraft getreten. Das Dekret muss noch vom Congreso de los Diputados bestätigt werden; bis zu einer möglichen Ablehnung gilt es jedoch als geltendes Recht.
Für Mieter und Vermieter an der Costa Blanca bringt das Gesetz weitreichende Änderungen. Besonders betroffen sind alquileres de temporada, also Saisonmieten, die in vielen Küstenorten eine wichtige Rolle spielen.
Bestimmte bestehende Wohnraummietverträge können auf Antrag des Mieters um bis zu zwei Jahre verlängert werden. Betroffen sind Verträge, deren reguläre Laufzeit oder anschließende Verlängerungsphase vor dem 31. Dezember 2028 endet.
Die außerordentliche Verlängerung erfolgt jeweils für ein Jahr. Voraussetzung ist unter anderem, dass der Mieter die laufende Miete und die acht vorhergehenden Monatsmieten ordnungsgemäß gezahlt hat.
Ausnahmen gelten beispielsweise, wenn beide Seiten andere Bedingungen vereinbaren oder der Eigentümer die Wohnung unter den gesetzlichen Voraussetzungen selbst beziehungsweise für bestimmte Angehörige benötigt.
Auch Mietanpassungen werden vorübergehend begrenzt. Für den gesetzlich festgelegten Zeitraum gelten besondere Obergrenzen; liegt die Miete bereits oberhalb eines einschlägigen Höchstwerts des staatlichen Referenzsystems, greifen zusätzliche Einschränkungen.
Eine der wichtigsten Änderungen betrifft die alquileres de temporada.
Eine Saisonmiete liegt nach dem neuen Gesetz nur vor, wenn der Mieter vorübergehend von seinem gewöhnlichen Wohnsitz wegzieht und dafür ein realer und nachweisbarer Grund besteht.
Dieser Grund muss ausdrücklich im Mietvertrag stehen. Im Streitfall liegt die Beweislast beim Vermieter.
Fehlt ein ausreichender Grund, verliert der Vertrag rückwirkend seinen Status als Saisonmiete und wird rechtlich wie eine normale Wohnraummiete behandelt.
Damit reicht auch ein Vertrag über beispielsweise sechs oder elf Monate nicht aus, um automatisch als Saisonmiete zu gelten. Entscheidend ist nicht die Überschrift des Vertrags, sondern der tatsächliche Grund für den vorübergehenden Aufenthalt.
Das neue Gesetz setzt erstmals klare Grenzen.
Eine Saisonmiete muss länger als 31 Tage dauern und darf grundsätzlich höchstens zwölf Monate laufen.
Besteht der nachgewiesene Grund für den vorübergehenden Aufenthalt weiterhin, kann eine längere Dauer zulässig sein.
Verschärft werden vor allem sogenannte Kettenverträge. Dauert eine Saisonmiete länger als zwölf Monate, ohne dass dies durch den vorübergehenden Wohnbedarf gerechtfertigt ist, oder folgen mehr als zwei Saisonverträge zwischen denselben Parteien für dieselbe Wohnung unmittelbar aufeinander, gilt bereits der erste Vertrag als normale Wohnraummiete.
Saisonmieter erhalten außerdem ein gesetzliches Kündigungsrecht: Nach mindestens einem Monat können sie mit zehn Tagen Vorlauf kündigen, ohne dass daraus ein Entschädigungsanspruch des Vermieters entsteht.
Für Verträge, die vor dem 1. Oktober 2026 abgeschlossen wurden, gibt es eine Übergangsregel.
Sie laufen zunächst nach dem bisherigen Recht bis zum vereinbarten Vertragsende weiter. Danach enden sie ohne Verlängerungsmöglichkeit nach dem alten System.
Wird anschließend ein neuer Saisonvertrag abgeschlossen oder der Vertrag erneuert, gelten die neuen Vorschriften.
Auch die Vermietung einzelner Zimmer wird stärker in das Mietrecht einbezogen.
Dabei wird unterschieden, ob ein Zimmer dauerhaft als gewöhnlicher Wohnsitz oder aufgrund eines nachweisbaren vorübergehenden Wohnbedarfs gemietet wird.
Eine wichtige Preisregel: Die Summe der gleichzeitig verlangten Mieten für einzelne Zimmer darf grundsätzlich nicht höher sein als die zulässige Miete für die gesamte Wohnung.
In offiziell ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten können zusätzliche Preisgrenzen gelten.
Das Gesetz stärkt außerdem die Position von Mietern bei zusätzlichen Kosten.
Kosten für Vorbereitung, Abschluss, Verwaltung, Änderung oder Verlängerung eines Mietvertrags dürfen grundsätzlich nicht auf den Mieter abgewälzt werden.
Berechnet werden dürfen nur freiwillige Zusatzleistungen, die der Mieter selbst ausdrücklich beauftragt.
Auch zusätzliche Sicherheiten bleiben begrenzt. Vermieter können beispielsweise nicht beliebig eine Mietausfallversicherung verlangen und deren Kosten verpflichtend dem Mieter auferlegen.
Bei erheblichen Wohnungsmängeln erhalten Mieter zusätzliche Möglichkeiten.
Beeinträchtigt ein Schaden die Bewohnbarkeit, Sicherheit oder Gesundheit, kann der Mieter den Vermieter schriftlich zur Beseitigung auffordern. Reagiert dieser nicht innerhalb der gesetzlichen Vorgaben oder lehnt die Reparatur unbegründet ab, kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen selbst tätig werden und belegte Kosten zurückfordern beziehungsweise verrechnen.
Auch bei Saisonmieten muss die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand gehalten werden.
Beim Ende eines Mietverhältnisses soll der Zustand der Wohnung schriftlich dokumentiert werden.
Fehlt ein entsprechendes Übergabeprotokoll oder sind darin keine Schäden festgehalten, stärkt dies die Position des Mieters bei späteren Streitigkeiten über den Zustand der Wohnung.
Mieter haben zudem Anspruch auf eine schriftliche Fassung des Mietvertrags.
Auch beim Verkauf einer vermieteten Immobilie stärkt die Reform die Rechte des Mieters.
Das gesetzliche Vorkaufs- und Rückkaufsrecht – derecho de adquisición preferente – wird ausgeweitet. Eigentümer sollten deshalb vor einem Verkauf prüfen, welche Informations- und Angebotsrechte des Mieters bestehen.
Hier unterscheidet sich die Situation an der Costa Blanca wesentlich von anderen Regionen Spaniens.
Das neue staatliche Mietrecht zieht eine Grenze zwischen Saisonmieten und touristischer Vermietung. Gleichzeitig dürfen die autonomen Gemeinschaften für Ferienwohnungen eigene, strengere Vorschriften festlegen.
In der Comunitat Valenciana gilt weiterhin: Eine vivienda de uso turístico (VUT) ist grundsätzlich eine komplette Wohnung, die einem Mieter zu touristischen Zwecken für höchstens zehn aufeinanderfolgende Tage überlassen wird.
Eine touristische Zimmervermietung innerhalb einer VUT ist nicht zulässig.
Damit sind an der Costa Blanca drei Bereiche zu unterscheiden:
Die Zeit zwischen diesen Grenzen darf nicht automatisch als rechtliches Schlupfloch verstanden werden. Entscheidend sind Nutzungszweck und die jeweils anwendbaren staatlichen und regionalen Vorschriften.
Auch steuerlich ändert sich etwas.
Ab 1. Dezember 2026 entfällt bei möblierten Wohnungen unter den gesetzlichen Voraussetzungen die bisherige IVA-Befreiung, wenn die Vermietung an denselben Mieter höchstens 30 Nächte dauert.
Für diese Vermietungsleistungen sieht das Gesetz einen IVA-Satz von zehn Prozent vor.
Eine Ausnahme besteht unter anderem für bestimmte Vermietungen in einer Wohnung, in der der Vermieter selbst seinen gewöhnlichen Wohnsitz hat.
Für Eigentümer an der Costa Blanca ist wichtig: Die steuerliche 30-Nächte-Grenze ist keine neue touristische Vermietungsgrenze.
Ob eine Immobilie als Ferienwohnung vermietet werden darf, richtet sich weiterhin nach dem Tourismusrecht der Comunitat Valenciana und gegebenenfalls zusätzlichen kommunalen Vorgaben.
Auch bei der Einkommensteuer gibt es eine wichtige Neuerung.
Steuerpflichtige mit einer Bemessungsgrundlage von weniger als 33.007,20 Euro jährlich können grundsätzlich zehn Prozent der gezahlten Miete ihrer Hauptwohnung bei der staatlichen IRPF geltend machen.
Bei einer Bemessungsgrundlage bis 23.007,20 Euro beträgt die maximale Bemessungsgrundlage für den Abzug 11.630 Euro. Oberhalb dieser Einkommensgrenze wird sie bis zum Erreichen von 33.007,20 Euro schrittweise reduziert.
Für die Inanspruchnahme gelten weitere Voraussetzungen.
Auch die steuerlichen Vergünstigungen für Vermieter werden neu gestaffelt. Je nach Vertragsgestaltung und weiteren gesetzlichen Voraussetzungen können unterschiedliche Reduktionen auf positive Netto-Mieteinkünfte greifen.
Das Dekret erweitert außerdem die Möglichkeiten der Gemeinden, bei bestimmten Immobilien höhere IBI-Zuschläge festzulegen.
Das betrifft unter bestimmten Voraussetzungen länger leerstehende Wohnungen sowie touristisch genutzte Immobilien in entsprechend ausgewiesenen Gebieten.
Solche Zuschläge gelten jedoch nicht automatisch an der gesamten Costa Blanca. Dafür sind die gesetzlichen Voraussetzungen und eine entsprechende kommunale Regelung erforderlich.
Eigentümer müssen deshalb die Vorschriften ihrer jeweiligen Gemeinde prüfen – etwa in Dénia, Xàbia, Calp, Altea, Benidorm, Alicante oder Torrevieja.
Der besondere Schutz wirtschaftlich vulnerabler Haushalte ohne angemessene Wohnalternative wird bis zum 31. Dezember 2030 verlängert beziehungsweise neu geregelt.
Das ist kein allgemeiner Räumungsstopp. Ob ein Verfahren ausgesetzt werden kann, hängt von den gesetzlichen Voraussetzungen und der konkreten Situation des betroffenen Haushalts ab.
Das Gesetz beschränkt bis zum 31. Dezember 2028 außerdem bestimmte Immobilienkäufe durch Unternehmen und andere Rechtsträger, deren Tätigkeit den Erwerb von Immobilien umfasst.
Betroffen sind insbesondere bestimmte unentgeltliche Erwerbe sowie Käufe deutlich unterhalb des Marktwertes. Ausnahmen bestehen unter anderem für sozialen beziehungsweise dauerhaft erschwinglichen Wohnraum.
Für private Käufer einer Wohnung oder eines Hauses an der Costa Blanca bedeutet dies kein allgemeines Kaufverbot.
Für die Praxis an der Costa Blanca sind seit dem 1. Oktober vor allem diese Punkte wichtig:
Das Real Decreto-ley 26/2026 gilt seit dem 1. Oktober 2026, muss aber noch vom Congreso de los Diputados bestätigt werden. Eigentümer und Mieter sollten deshalb neben dem neuen BOE auch die weitere parlamentarische Behandlung im Blick behalten.
Offizielle Quellen: Real Decreto-ley 26/2026 vom 29. September 2026, BOE Nr. 241 vom 30. September 2026; Agencia Tributaria; Generalitat Valenciana.
WERBUNG
