Dénia: nieuwe regels voor vakantieappartementen vastgesteld

Dénia heeft zijn nieuwe verordening voor ‘Viviendas de Uso Turístico’ definitief aangenomen. Ten opzichte van het eerste ontwerp zijn er belangrijke wijzigingen: zelfs in bijzonder beschermde woongebieden zullen in de toekomst op beperkte schaal nieuwe vakantieappartementen mogelijk zijn. Ook voor delen van Les Roques, de Calle Loreto, Baix la Mar en het gebied richting het strand zijn de regels aangepast.

Voor eigenaren in Dénia zal de exacte ligging van een woning voortaan een nog grotere rol spelen bij de beslissing of deze als vakantieverblijf kan worden gebruikt. De gemeenteraad heeft op maandag 17 augustus de nieuwe gemeentelijke verordening voor Viviendas de Uso Turístico (VUT) definitief aangenomen. Na de openbare inzageperiode heeft het gemeentebestuur verschillende bepalingen van het oorspronkelijke ontwerp gewijzigd.

Daarmee blijft Dénia in principe vasthouden aan zijn koers om het aantal woningen dat voor toeristische doeleinden wordt gebruikt, met name in woonwijken, te beperken. De definitieve regeling is op een aantal cruciale punten echter minder streng dan de versie die in juni werd gepresenteerd.

Tot één procent VUT, ook in bijzonder beschermde woongebieden

De belangrijkste wijziging betreft die delen van het stadsgebied die het stadhuis in het bijzonder als woonwijken wil beschermen.

In het oorspronkelijke ontwerp zouden daar helemaal geen nieuwe VUT’s meer worden toegestaan. Tot dit gebied behoorden onder andere delen van het historische centrum, Les Roques, woonwijken rond de Avenida de València en de Avenida de Alicante, Patricio Ferrándiz, París-Pedrera, delen van Baix la Mar en het centrum van Jesús Pobre.

Deze volledige afsluiting is in de definitieve versie afgezwakt. Volgens de gemeente zou ook in dit bijzonder beschermde gebied een beperkt toeristisch gebruik zijn toegestaan – tot maximaal één procent.

Daardoor kunnen daar in principe weer nieuwe toeristische bestemmingen mogelijk worden. Of een specifieke woning daarvoor in aanmerking komt, hangt echter af van de definitieve bestemmingsplanoverleg, het bereikte percentage en de verenigbaarheid met het gemeentelijk stedenbouwkundig beleid.

Loreto, Les Roques en Sant Pere krijgen meer speelruimte

Ook in het historische centrum heeft Dénia verbeteringen aangebracht.

Volgens het stadhuis breidt de definitieve verordening de gebieden uit waarin toeristisch woongebruik verenigbaar moet zijn met regulier woongebruik. Uitdrukkelijk genoemd worden de Calle Loreto en Les Roques, evenals de Calle Sant Pere in Baix la Mar.

Dat is een belangrijke wijziging ten opzichte van het in juni gepresenteerde concept. Destijds werden juist Loreto en Les Roques nog genoemd als voorbeelden van het speciaal beschermde gebied waar geen nieuwe vakantieappartementen meer zouden mogen worden gebouwd.

Voor eigenaren in deze straten is daarom niet de oude kaart uit het ontwerp doorslaggevend, maar de definitieve bestemmingsplannen van de nu vastgestelde verordening.

Tussen Camí del Llavador en het strand: 25 in plaats van 15 procent

Nog duidelijker is de verandering in het gebied tussen de Camí del Llavador en de zee, waartoe ook het stuk vlak bij het strand in de omgeving van de Avenida Miguel Hernández behoort.

Daar zijn al relatief veel vakantieappartementen en minder woningen die permanent bewoond worden. In juni was het stadhuis van plan om het aantal VUT’s in dit gebied met maximaal 15 procent te laten groeien. In het toenmalige ontwerp werd een bovengrens van 217 woningen voor toeristisch gebruik genoemd.

In de definitieve versie wordt meer speelruimte geboden: de toegestane toename stijgt van 15 naar 25 procent.

Voor eigenaren die in dit gebied een nieuwe toeristische bestemming willen aanvragen, is dit een van de belangrijkste praktische wijzigingen in de gehele verordening.

Wat gebeurt er met de huidige drie-zonesregeling?

In het oorspronkelijke ontwerp werd het kerngebied van Dénias in drie categorieën onderverdeeld.

In wijken waar vooral permanente bewoners wonen, zouden nieuwe vakantieappartementen in principe moeten verdwijnen of, na het verstrijken van bestaande vergunningen, niet meer mogen worden voortgezet. Een tweede zone zou de bestaande voorraad grotendeels moeten bevriezen: In juni was daar sprake van 127 VUT's, waarbij een nieuwe vergunning alleen mogelijk zou zijn als eerst een bestaand toeristisch gebruik zou wegvallen. Hiertoe behoorden bijvoorbeeld delen van Baix la Mar, Colón, Marqués de Campo, de Paseo del Raset en de Eixample.

De derde categorie omvatte het gebied tussen de Camí del Llavador en het strand, dat meer op toerisme was gericht.

Deze basislogica blijft duidelijk bestaan. Door de achteraf ingevoerde één-procentregel, de uitbreiding van de compatibiliteitsgebieden en de verhoging naar 25 procent verandert echter het concrete aantal VUT’s dat in de toekomst mogelijk is.

Daarom kan de in juni gepubliceerde prognose niet zomaar worden overgenomen. Destijds verwachtte de stad dat het aantal VUT’s in het betreffende centrumgebied op de lange termijn zou kunnen dalen van 639 naar 344.

Na de nu goedgekeurde versoepelingen heeft het stadhuis tot nu toe nog geen bijgewerkt totaalcijfer bekendgemaakt.

Belangrijk voor eigenaren: een besluit betekent nog niet automatisch dat er een aanvraag kan worden ingediend

Dénia had de afgifte van nieuwe stedenbouwkundige verklaringen van verenigbaarheid voor VUT in het centrumgebied al in 2024 tijdelijk opgeschort. Les Marines, Les Rotes en de Montgó waren van deze maatregel uitgezonderd. In 2025 besloot de gemeente tot een verlenging met nog een jaar; deze trad op 12 september 2025 in werking.

De nieuwe verordening moet dit voorlopige systeem nu vervangen door permanente gemeentelijke regels.

Voor een nieuwe VUT volstaat het echter ook in de toekomst niet alleen dat een onroerend goed zich in een in principe toegestane zone bevindt. Voor inschrijving in het toerismeregister van de Comunitat Valenciana is onder andere de gemeentelijke ‘compatibilidad urbanística’ vereist, dat wil zeggen de bevestiging dat het toeristische gebruik verenigbaar is met de lokale stedenbouwkundige voorschriften. De desbetreffende procedure verloopt via het Ayuntamiento de Dénia.

De gemeente hanteert momenteel een vergoeding van 60 euro voor dit certificaat en een standaard behandelingstermijn van maximaal drie maanden. Vereist zijn onder andere gegevens over het onroerend goed, de kadastrale documenten en een plattegrond.

Daarnaast gelden, los van de nieuwe verordening van Dénia, de voorschriften van de Generalitat Valenciana voor toeristische woningen. Hiertoe behoort onder andere de tijdsbeperking van de toeristische registratie; volgens de in 2024 hervormde Valenciaanse regelgeving moet deze in principe om de vijf jaar worden vernieuwd. Ook bij een eigendomsoverdracht kan een herregistratie noodzakelijk zijn.

De definitieve tekst van de verordening is nu doorslaggevend

Eigenaren doen er daarom goed aan voorzichtig te zijn met simplistische uitspraken als „in Les Roques zijn vakantieverblijven weer toegestaan“ of „in het centrum geldt nu één procent“.

De gemeenteraad heeft de verordening op 17 augustus weliswaar definitief aangenomen, nadat er tijdens de openbare inzage zeven bezwaren waren binnengekomen – vijf van particulieren en twee van verenigingen.

Op de officiële website met de geldende gemeentelijke verordeningen was de volledige nieuwe tekst van de VUT bij onze controle op 19 augustus 2026 echter nog niet geplaatst.

Pas uit dit definitieve document kunnen de exacte grenzen van de afzonderlijke zones, eventuele overgangsregelingen, de berekening van de maximumquota en de concrete inwerkingtreding op rechtszekere wijze worden afgeleid.

Wie nu een woning in Dénia wil kopen, deze als vakantieverblijf wil registreren of een bestaande VUT wil overnemen, moet daarom niet alleen afgaan op de tot nu toe gepubliceerde percentages. Bepalend zijn het exacte adres, de gemeentelijke zone en de huidige status van de toeristische registratie.