REKLAME
Oppdatering 1. oktober 2026: Den første delen av den nye spanske boligreformen er nå publisert i BOE og trådt i kraft. Dermed er en rekke bestemmelser fastsatt som i går bare var blitt kunngjort. Vi har oppdatert artikkelen fullstendig og lagt til de bekreftede endringene
Spanias første store reform av leielovgivningen er trådt i kraft. Siden 1. oktober gjelder det nye regler for langtidsleie, sesongavtaler, romutleie, avtalekostnader og leietakers rettigheter. Fra desember endres dessuten beskatningen av visse former for korttidsutleie. For eiere på Costa Blanca er det spesielt viktig å skille mellom følgende: De nye statlige reglene erstatter ikke forskriftene fra Comunitat Valenciana for ferieboliger.
Real Decreto-ley 26/2026 ble vedtatt den 30. Det ble offentliggjort i den spanske statstidende BOE i september og trådte i kraft 1. oktober 2026. Dekretet må fortsatt godkjennes av Congreso de los Diputados, men inntil det eventuelt blir forkastet, regnes det som gjeldende lov.
Loven medfører omfattende endringer for leietakere og utleiere på Costa Blanca. Dette berører særlig «alquileres de temporada», altså sesongutleie, som spiller en viktig rolle i mange kystbyer.
Visse eksisterende leieavtaler for bolig kan forlenges med inntil to år på leietakerens begjæring. Dette gjelder avtaler der den ordinære løpetiden eller den påfølgende forlengelsesperioden utløper før 31. desember 2028.
Den ekstraordinære forlengelsen gjelder for ett år av gangen. En av forutsetningene er blant annet at leietakeren har betalt den løpende leien og de åtte foregående månedleiene i henhold til avtalen.
Unntak gjelder for eksempel dersom begge parter blir enige om andre vilkår, eller dersom eieren selv trenger leiligheten – eller trenger den til bestemte pårørende – i henhold til lovens bestemmelser.
Også leieprisjusteringer blir midlertidig begrenset. I den lovfestede perioden gjelder det spesielle øvre grenser; dersom leien allerede ligger over en relevant øvre grense i det statlige referansesystemet, trer ytterligere begrensninger i kraft.
En av de viktigste endringene gjelder sesongleie.
I henhold til den nye loven foreligger det kun snakk om sesongleie dersom leietakeren midlertidig flytter fra sin vanlige bosted og det foreligger en reell og påvisbar grunn til dette.
Denne grunnen må uttrykkelig fremgå av leieavtalen. I tilfelle tvist ligger bevisbyrden hos utleieren.
Hvis det ikke foreligger en tilstrekkelig grunn, mister kontrakten med tilbakevirkende kraft sin status som sesongleie og blir juridisk sett behandlet som en vanlig boligleieavtale.
Dermed er ikke engang en kontrakt på for eksempel seks eller elleve måneder tilstrekkelig til at den automatisk skal regnes som sesongleie. Det avgjørende er ikke kontraktens overskrift, men den faktiske årsaken til det midlertidige oppholdet.
Den nye loven setter for første gang klare grenser.
En sesongleieavtale må vare i mer enn 31 dager og kan i utgangspunktet ikke vare lenger enn tolv måneder.
Dersom den dokumenterte årsaken til det midlertidige oppholdet fortsatt foreligger, kan et lengre opphold være tillatt.
Det er først og fremst de såkalte kjedeavtalene som skjerpes. Dersom en sesongleieavtale varer lenger enn tolv måneder uten at dette er begrunnet i et midlertidig boligbehov, eller dersom det inngås mer enn to sesongleieavtaler mellom de samme partene for den samme leiligheten rett etter hverandre, regnes allerede den første avtalen som en vanlig boligleieavtale.
Sesongleietakere har dessuten en lovfestet rett til å si opp leieavtalen: Etter minst én måned kan de si opp med ti dagers varsel, uten at dette gir utleieren rett til erstatning.
For avtaler som ble inngått før 1. oktober 2026, gjelder en overgangsbestemmelse.
De løper i første omgang videre i henhold til gjeldende lovgivning frem til den avtalte kontraktens utløp. Deretter opphører de uten mulighet for forlengelse etter det gamle systemet.
Dersom det deretter inngås en ny sesongkontrakt eller kontrakten fornyes, gjelder de nye reglene.
Også utleie av enkeltrom blir i større grad omfattet av leieloven.
I denne sammenheng skilles det mellom om et rom leies ut som fast bosted eller på grunn av et påvisbart midlertidig behov for bolig.
En viktig prisregel: Summen av leiebeløpene som kreves for de enkelte rommene samtidig, må i utgangspunktet ikke være høyere enn den tillatte leien for hele leiligheten.
I boligmarkeder som offisielt er klassifisert som stramme, kan det gjelde ytterligere prisbegrensninger.
Loven styrker dessuten leietakernes stilling når det gjelder tilleggskostnader.
Kostnader knyttet til utarbeidelse, inngåelse, administrasjon, endring eller forlengelse av en leieavtale må i utgangspunktet ikke belastes leietakeren.
Det er kun tillatt å beregne frivillige tilleggstjenester som leietakeren selv uttrykkelig har bestilt.
Også tilleggssikkerheter er begrenset. Utleiere kan for eksempel ikke uten videre kreve en forsikring mot leietap og pålegge leietakeren å dekke kostnadene for denne.
Ved vesentlige mangler ved boligen får leietakerne flere muligheter.
Dersom en skade påvirker beboeligheten, sikkerheten eller helsen, kan leietakeren skriftlig be utleieren om å utbedre skaden. Dersom utleieren ikke reagerer innenfor de lovfestede fristene eller uten gyldig grunn nekter å utføre reparasjonen, kan leietakeren under visse forutsetninger selv iverksette tiltak og kreve tilbakebetaling av påløpte kostnader eller motregne dem.
Også ved sesongleie må leiligheten holdes i beboelig stand.
Ved utløpet av et leieforhold skal leilighetens tilstand dokumenteres skriftlig.
Hvis det ikke foreligger en overleveringsprotokoll, eller hvis det ikke er notert noen skader i denne, styrker dette leietakerens posisjon ved eventuelle senere tvister om leilighetens tilstand.
Leietakere har dessuten rett til å få en skriftlig utgave av leieavtalen.
Reformen styrker også leietakerens rettigheter ved salg av en utleid eiendom.
Den lovfestede forkjøps- og tilbakekjøpsretten – «derecho de adquisición preferente» – utvides. Eiere bør derfor, før de selger, undersøke hvilke rettigheter leietakeren har når det gjelder informasjon og tilbud.
På dette punktet skiller situasjonen på Costa Blanca seg vesentlig fra andre regioner i Spania.
Den nye statlige leieloven skiller mellom sesongleie og utleie til turister. Samtidig kan de autonome regionene fastsette egne, strengere regler for ferieleiligheter.
I Comunitat Valenciana gjelder fortsatt følgende: En «vivienda de uso turístico» (VUT) er i utgangspunktet en komplett leilighet som utleies til en leietaker for turistformål i maksimalt ti påfølgende dager.
Det er ikke tillatt å drive turistutleie av rom innenfor en VUT.
Dermed kan man skille mellom tre områder på Costa Blanca:
Tidsrommet mellom disse grensene må ikke automatisk oppfattes som et juridisk smutthull. Det avgjørende er bruksformålet og de gjeldende statlige og regionale forskriftene.
Det skjer også endringer på skatteområdet.
Fra og med 1. desember 2026 opphører den gjeldende IVA-fritakelsen for møblerte leiligheter under de lovfestede forutsetningene, dersom utleien til samme leietaker varer i høyst 30 netter.
For disse utleietjenestene fastsetter loven en merverdiavgiftssats på ti prosent.
Et unntak gjelder blant annet for visse utleieforhold i en bolig der utleieren selv har sin faste bosted.
Det er viktig for eiere på Costa Blanca å vite at den skattemessige grensen på 30 netter ikke er en ny grense for turistutleie.
Hvorvidt en eiendom kan leies ut som ferieleilighet, avhenger fortsatt av turistlovgivningen i Comunitat Valenciana og eventuelt tilleggsbestemmelser fra kommunen.
Også når det gjelder inntektsskatten, er det innført en viktig endring.
Skattepliktige med et skattegrunnlag på under 33 007,20 euro per år kan i utgangspunktet trekke fra ti prosent av den betalte husleien for sin hovedbolig i den statlige IRPF-skatten.
Ved et beregningsgrunnlag på opptil 23 007,20 euro utgjør det maksimale beregningsgrunnlaget for fradraget 11 630 euro. Over denne inntektsgrensen reduseres det trinnvis frem til det når 33 007,20 euro.
Det gjelder ytterligere vilkår for å kunne benytte seg av tilbudet.
Også skattefordelene for utleiere blir nå innført på en ny måte. Avhengig av kontraktens utforming og andre lovbestemte vilkår kan ulike fradrag gjelde for positive netto leieinntekter.
Dekretet utvider dessuten kommunenes muligheter til å fastsette høyere IBI-tillegg for visse eiendommer.
Dette gjelder, under visse forutsetninger, leiligheter som har stått tomme i lengre tid, samt eiendommer som brukes til turistformål i områder som er utpekt for dette formålet.
Slike tilleggsavgifter gjelder imidlertid ikke automatisk langs hele Costa Blanca. Det kreves lovfestede forutsetninger og en tilsvarende kommunal forskrift for dette.
Eiere må derfor sjekke regelverket i sin respektive kommune – for eksempel i Dénia, Xàbia, Calp, Altea, Benidorm, Alicante eller Torrevieja.
Den særlige beskyttelsen av økonomisk sårbare husholdninger uten egnede boligalternativer forlenges eller reguleres på nytt frem til 31. desember 2030.
Dette er ikke et generelt utkastelsesstopp. Hvorvidt en sak kan utsettes, avhenger av de lovfestede vilkårene og den konkrete situasjonen til den berørte husstanden.
Loven innskrenker dessuten frem til 31. desember 2028 visse eiendomskjøp foretatt av selskaper og andre juridiske personer som driver virksomhet som omfatter kjøp av eiendom.
Dette gjelder særlig visse overdragelser uten vederlag samt kjøp som ligger betydelig under markedsverdien. Det finnes blant annet unntak for sosialt boligbygg eller boliger som skal være rimelige på lang sikt.
For private kjøpere av en leilighet eller et hus på Costa Blanca innebærer dette ikke et generelt kjøpsforbud.
For praksis ved Costa Blanca er følgende punkter spesielt viktige fra og med 1. oktober:
Real Decreto-ley 26/2026 har vært i kraft siden 1. oktober 2026, men må fortsatt godkjennes av Congreso de los Diputados. Eiere og leietakere bør derfor følge med både på den nye BOE-publiseringen og den videre behandlingen i parlamentet.
Offisielle kilder: Kongelig lovdekret 26/2026 av 29. september 2026, BOE nr. 241 av 30. september 2026; Skattemyndighetene; Generalitat Valenciana.
REKLAME
