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Actualización del 1 de octubre de 2026: La primera parte de la nueva reforma de la vivienda en España ya se ha publicado en el BOE y ha entrado en vigor. Con ello quedan establecidas numerosas normas que ayer solo se habían anunciado. Hemos actualizado el artículo en su totalidad y hemos añadido los cambios confirmados.
La primera gran reforma de la legislación sobre arrendamientos en España ya está en vigor. Desde el 1 de octubre se aplican nuevas normas para los alquileres de larga duración, los contratos de temporada, el alquiler de habitaciones, los gastos de contratación y los derechos de los inquilinos. A partir de diciembre, además, cambiará la fiscalidad de determinados alquileres de corta duración. Para los propietarios de la Costa Blanca, hay una distinción especialmente importante: las nuevas normas estatales no sustituyen a la normativa de la Comunidad Valenciana sobre alojamientos vacacionales.
El Real Decreto-ley 26/2026 se publicó el 30. Se publicó en septiembre en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y entró en vigor el 1 de octubre de 2026. El decreto aún debe ser ratificado por el Congreso de los Diputados; sin embargo, hasta que se produzca una posible rechazación, se considera ley vigente.
Para los inquilinos y los propietarios de la Costa Blanca, la ley supone cambios de gran alcance. Los más afectados son los alquileres de temporada, que desempeñan un papel importante en muchas localidades costeras.
Ciertos contratos de alquiler de vivienda vigentes pueden prorrogarse hasta dos años a petición del inquilino. Esto afecta a los contratos cuya vigencia normal o fase de prórroga posterior finalice antes del 31 de diciembre de 2028.
La prórroga extraordinaria se concede por un año cada vez. Uno de los requisitos es que el inquilino haya abonado debidamente el alquiler correspondiente al mes en curso y los ocho alquileres mensuales anteriores.
Se aplican excepciones, por ejemplo, cuando ambas partes acuerdan otras condiciones o cuando el propietario necesita la vivienda, en los casos previstos por la ley, para sí mismo o para determinados familiares.
Los ajustes en los alquileres también se limitarán de forma temporal. Durante el periodo establecido por ley se aplicarán límites máximos especiales; si el alquiler ya supera uno de los límites máximos correspondientes del sistema de referencia estatal, se aplicarán restricciones adicionales.
Uno de los cambios más importantes afecta a los alquileres de temporada.
Según la nueva ley, solo se considera alquiler de temporada cuando el inquilino se ausenta temporalmente de su domicilio habitual y existe un motivo real y demostrable para ello.
Este motivo debe figurar expresamente en el contrato de alquiler. En caso de litigio, la carga de la prueba recae sobre el arrendador.
Si no existe un motivo suficiente, el contrato pierde con carácter retroactivo su condición de alquiler de temporada y se considera, desde el punto de vista jurídico, como un alquiler de vivienda normal.
Por lo tanto, ni siquiera un contrato de, por ejemplo, seis u once meses basta para que se considere automáticamente un alquiler de temporada. Lo decisivo no es el título del contrato, sino el motivo real de la estancia temporal.
La nueva ley establece, por primera vez, límites claros.
Un alquiler de temporada debe tener una duración superior a 31 días y, por regla general, no puede superar los doce meses.
Si el motivo justificado para la estancia temporal sigue existiendo, se podrá autorizar una estancia de mayor duración.
Se endurecen, sobre todo, los denominados «contratos en cadena». Si un contrato de alquiler de temporada tiene una duración superior a doce meses sin que ello esté justificado por una necesidad de vivienda temporal, o si se suceden de forma inmediata más de dos contratos de alquiler de temporada entre las mismas partes para la misma vivienda, el primer contrato ya se considerará un contrato de alquiler de vivienda normal.
Los inquilinos de temporada también tienen derecho a rescindir el contrato según lo establecido por la ley: tras un mínimo de un mes, pueden rescindirlo con un preaviso de diez días, sin que ello dé lugar a ningún derecho de indemnización por parte del arrendador.
Para los contratos celebrados antes del 1 de octubre de 2026, existe una disposición transitoria.
En primer lugar, seguirán vigentes según la legislación anterior hasta la fecha de finalización del contrato acordada. A partir de entonces, finalizarán sin posibilidad de prórroga según el sistema anterior.
Si posteriormente se firma un nuevo contrato de temporada o se renueva el contrato, se aplicarán las nuevas normas.
El alquiler de habitaciones individuales también se integra en mayor medida en la legislación sobre arrendamientos.
En este sentido, se distingue entre si una habitación se alquila de forma permanente como residencia habitual o debido a una necesidad de alojamiento temporal que pueda demostrarse.
Una norma importante en materia de precios: la suma de los alquileres exigidos simultáneamente por cada habitación no puede, en principio, superar el alquiler permitido para toda la vivienda.
En los mercados inmobiliarios declarados oficialmente como «en situación de tensión», pueden aplicarse límites de precios adicionales.
Además, la ley refuerza la posición de los inquilinos en lo que respecta a los gastos adicionales.
En principio, los gastos derivados de la preparación, formalización, gestión, modificación o prórroga de un contrato de alquiler no pueden repercutirse al inquilino.
Solo se podrán facturar los servicios adicionales opcionales que el inquilino haya solicitado expresamente.
Las garantías adicionales también siguen siendo limitadas. Por ejemplo, los arrendadores no pueden exigir a su antojo un seguro contra la pérdida de alquiler ni imponer obligatoriamente sus costes al arrendatario.
En caso de defectos graves en la vivienda, los inquilinos disponen de opciones adicionales.
Si un daño afecta a la habitabilidad, la seguridad o la salud, el inquilino puede solicitar por escrito al arrendador que lo subsane. Si este no responde en el plazo establecido por la ley o rechaza la reparación sin motivo justificado, el inquilino puede, bajo determinadas condiciones, actuar por su cuenta y reclamar el reembolso de los gastos justificados o deducirlos del alquiler.
Incluso en el caso de los alquileres de temporada, la vivienda debe mantenerse en condiciones aptas para vivir.
Al finalizar un contrato de alquiler, se debe documentar por escrito el estado de la vivienda.
Si no existe un acta de entrega correspondiente o si en ella no se han consignado los daños, esto refuerza la posición del inquilino en caso de posteriores disputas sobre el estado de la vivienda.
Además, los inquilinos tienen derecho a recibir una copia por escrito del contrato de alquiler.
La reforma también refuerza los derechos del inquilino en caso de venta de un inmueble alquilado.
Se amplía el derecho legal de adquisición preferente y de recompra. Por ello, los propietarios deberían comprobar, antes de una venta, cuáles son los derechos de información y de oferta que tiene el inquilino.
En este sentido, la situación en la Costa Blanca difiere considerablemente de la de otras regiones de España.
La nueva ley estatal sobre arrendamientos establece una distinción entre los alquileres de temporada y los alquileres turísticos. Al mismo tiempo, las comunidades autónomas pueden establecer sus propias normas, más estrictas, para los alojamientos vacacionales.
En la Comunidad Valenciana sigue siendo válido lo siguiente: una vivienda de uso turístico (VUT) es, en principio, una vivienda completa que se cede a un inquilino con fines turísticos durante un máximo de diez días consecutivos.
No está permitido el alquiler turístico de habitaciones dentro de una VUT.
Por lo tanto, en la Costa Blanca se pueden distinguir tres zonas:
El periodo comprendido entre estos límites no debe interpretarse automáticamente como una laguna jurídica. Lo decisivo es la finalidad del uso y la normativa estatal y regional aplicable en cada caso.
También hay cambios en materia fiscal.
A partir del 1 de diciembre de 2026, en el caso de los pisos amueblados que cumplan los requisitos legales, dejará de aplicarse la exención del IVA vigente hasta la fecha si el alquiler al mismo inquilino tiene una duración máxima de 30 noches.
Para estos servicios de alquiler, la ley establece un tipo de IVA del 10 %.
Existe una excepción, entre otras cosas, para determinados arrendamientos en una vivienda en la que el propio arrendador tiene su residencia habitual.
Es importante que los propietarios de la Costa Blanca sepan que el límite fiscal de 30 noches no es un nuevo límite para los alquileres turísticos.
La posibilidad de alquilar un inmueble como vivienda vacacional sigue estando regulada por la legislación turística de la Comunidad Valenciana y, en su caso, por las normas municipales adicionales.
También hay una novedad importante en lo que respecta al impuesto sobre la renta.
Los contribuyentes con una base imponible inferior a 33.007,20 euros al año pueden, en principio, deducir el diez por ciento del alquiler pagado por su vivienda habitual en la declaración del IRPF.
Si la base imponible es de hasta 23.007,20 euros, la base máxima para la deducción es de 11.630 euros. Por encima de este límite de ingresos, se reduce progresivamente hasta alcanzar los 33.007,20 euros.
Para poder acogerse a esta prestación se aplican otros requisitos.
También se reestructurarán las desgravaciones fiscales para los arrendadores. En función de las condiciones del contrato y de otros requisitos legales, pueden aplicarse diferentes reducciones a los ingresos netos por alquiler.
Además, el decreto amplía las posibilidades de los ayuntamientos para establecer recargos más elevados en el IBI para determinados inmuebles.
Esto afecta, bajo determinadas condiciones, a las viviendas que llevan mucho tiempo desocupadas, así como a los inmuebles destinados al turismo en las zonas debidamente designadas.
Sin embargo, estos recargos no se aplican automáticamente en toda la Costa Blanca. Para ello, es necesario que se cumplan los requisitos legales y que exista la normativa municipal correspondiente.
Por lo tanto, los propietarios deben consultar la normativa de su municipio correspondiente, como, por ejemplo, en Dénia, Xàbia, Calp, Altea, Benidorm, Alicante o Torrevieja.
La protección especial para los hogares económicamente vulnerables que carecen de una alternativa de vivienda adecuada se prorroga hasta el 31 de diciembre de 2030 o se regula de nuevo.
No se trata de una suspensión general de los desahucios. La posibilidad de suspender un procedimiento depende de los requisitos legales y de la situación concreta del hogar afectado.
Además, la ley restringe, hasta el 31 de diciembre de 2028, determinadas compras de inmuebles por parte de empresas y otras entidades jurídicas cuya actividad incluya la adquisición de inmuebles.
Esto afecta, en particular, a determinadas adquisiciones a título gratuito, así como a compras a un precio claramente inferior al valor de mercado. Existen excepciones, entre otras cosas, para las viviendas sociales o las viviendas asequibles a largo plazo.
Para los compradores particulares de un piso o una vivienda en la Costa Blanca, esto no supone una prohibición general de compra.
Para el ejercicio de la profesión en la Costa Blanca, desde el 1 de octubre son especialmente importantes los siguientes puntos:
El Real Decreto-ley 26/2026 está en vigor desde el 1 de octubre de 2026, pero aún debe ser ratificado por el Congreso de los Diputados. Por ello, tanto los propietarios como los inquilinos deberían estar atentos no solo al nuevo BOE, sino también a la evolución del proceso parlamentario.
Fuentes oficiales: Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre de 2026, BOE n.º 241, de 30 de septiembre de 2026; Agencia Tributaria; Generalitat Valenciana.
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