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Mise à jour du 1er octobre 2026 : La première partie de la nouvelle réforme espagnole du logement a désormais été publiée au BOE et est entrée en vigueur. De nombreuses dispositions, qui n'étaient encore qu'annoncées hier, sont ainsi désormais définitives. Nous avons entièrement mis à jour l'article et y avons ajouté les modifications confirmées.
La première grande réforme du droit locatif en Espagne est entrée en vigueur. Depuis le 1er octobre, de nouvelles règles s'appliquent aux baux de longue durée, aux contrats saisonniers, à la location de chambres, aux frais de contrat et aux droits des locataires. À partir de décembre, la fiscalité de certaines locations de courte durée va également changer. Pour les propriétaires de la Costa Blanca, une distinction est particulièrement importante : les nouvelles règles nationales ne remplacent pas les dispositions de la Comunitat Valenciana relatives aux locations de vacances.
Das Real Decreto-ley 26/2026 wurde am 30. September im spanischen Staatsanzeiger BOE veröffentlicht und ist am 1. Oktober 2026 in Kraft getreten. Das Dekret muss noch vom Congreso de los Diputados bestätigt werden; bis zu einer möglichen Ablehnung gilt es jedoch als geltendes Recht.
Pour les locataires et les propriétaires de la Costa Blanca, cette loi entraîne des changements de grande envergure. Les « alquileres de temporada », c'est-à-dire les locations saisonnières, qui jouent un rôle important dans de nombreuses localités côtières, sont particulièrement concernées.
Certains baux d'habitation en cours peuvent être prolongés de deux ans au maximum à la demande du locataire. Sont concernés les baux dont la durée initiale ou la période de prolongation suivante expire avant le 31 décembre 2028.
La prolongation exceptionnelle est accordée pour une durée d'un an. L'une des conditions est que le locataire ait dûment payé le loyer en cours ainsi que les huit loyers mensuels précédents.
Des exceptions s'appliquent, par exemple, lorsque les deux parties conviennent d'autres conditions ou lorsque le propriétaire a besoin du logement, dans les conditions prévues par la loi, pour lui-même ou pour certains membres de sa famille.
Les révisions de loyer sont également temporairement limitées. Des plafonds spécifiques s'appliquent pendant la période fixée par la loi ; si le loyer dépasse déjà l'un des plafonds prévus par le système de référence national, des restrictions supplémentaires s'appliquent.
L'une des principales modifications concerne les locations saisonnières.
Selon la nouvelle loi, il n'y a location saisonnière que si le locataire quitte temporairement son domicile habituel et qu'il existe pour cela une raison réelle et vérifiable.
Ce motif doit être expressément mentionné dans le contrat de location. En cas de litige, la charge de la preuve incombe au bailleur.
En l'absence de motif valable, le contrat perd rétroactivement son statut de location saisonnière et est traité juridiquement comme une location résidentielle normale.
Ainsi, même un contrat d'une durée de six ou onze mois, par exemple, ne suffit pas pour être automatiquement considéré comme une location saisonnière. Ce n'est pas l'intitulé du contrat qui est déterminant, mais la raison réelle du séjour temporaire.
La nouvelle loi fixe pour la première fois des limites claires.
Une location saisonnière doit durer plus de 31 jours et ne peut en principe pas dépasser douze mois.
Si le motif justifié du séjour temporaire subsiste, une durée plus longue peut être autorisée.
Ce sont surtout les contrats dits « en chaîne » qui font l'objet d'un durcissement. Si un bail saisonnier dure plus de douze mois sans que cela soit justifié par un besoin temporaire de logement, ou si plus de deux baux saisonniers entre les mêmes parties pour le même logement se succèdent sans interruption, le premier contrat est déjà considéré comme un bail résidentiel normal.
Les locataires saisonniers bénéficient en outre d'un droit de résiliation prévu par la loi : après au moins un mois, ils peuvent résilier leur bail avec un préavis de dix jours, sans que cela ne donne lieu à une demande d'indemnisation de la part du bailleur.
Une disposition transitoire s'applique aux contrats conclus avant le 1er octobre 2026.
Sie laufen zunächst nach dem bisherigen Recht bis zum vereinbarten Vertragsende weiter. Danach enden sie ohne Verlängerungsmöglichkeit nach dem alten System.
Wird anschließend ein neuer Saisonvertrag abgeschlossen oder der Vertrag erneuert, gelten die neuen Vorschriften.
Auch die Vermietung einzelner Zimmer wird stärker in das Mietrecht einbezogen.
Dabei wird unterschieden, ob ein Zimmer dauerhaft als gewöhnlicher Wohnsitz oder aufgrund eines nachweisbaren vorübergehenden Wohnbedarfs gemietet wird.
Eine wichtige Preisregel: Die Summe der gleichzeitig verlangten Mieten für einzelne Zimmer darf grundsätzlich nicht höher sein als die zulässige Miete für die gesamte Wohnung.
In offiziell ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten können zusätzliche Preisgrenzen gelten.
Das Gesetz stärkt außerdem die Position von Mietern bei zusätzlichen Kosten.
Kosten für Vorbereitung, Abschluss, Verwaltung, Änderung oder Verlängerung eines Mietvertrags dürfen grundsätzlich nicht auf den Mieter abgewälzt werden.
Berechnet werden dürfen nur freiwillige Zusatzleistungen, die der Mieter selbst ausdrücklich beauftragt.
Auch zusätzliche Sicherheiten bleiben begrenzt. Vermieter können beispielsweise nicht beliebig eine Mietausfallversicherung verlangen und deren Kosten verpflichtend dem Mieter auferlegen.
Bei erheblichen Wohnungsmängeln erhalten Mieter zusätzliche Möglichkeiten.
Beeinträchtigt ein Schaden die Bewohnbarkeit, Sicherheit oder Gesundheit, kann der Mieter den Vermieter schriftlich zur Beseitigung auffordern. Reagiert dieser nicht innerhalb der gesetzlichen Vorgaben oder lehnt die Reparatur unbegründet ab, kann der Mieter unter bestimmten Voraussetzungen selbst tätig werden und belegte Kosten zurückfordern beziehungsweise verrechnen.
Auch bei Saisonmieten muss die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand gehalten werden.
Beim Ende eines Mietverhältnisses soll der Zustand der Wohnung schriftlich dokumentiert werden.
Fehlt ein entsprechendes Übergabeprotokoll oder sind darin keine Schäden festgehalten, stärkt dies die Position des Mieters bei späteren Streitigkeiten über den Zustand der Wohnung.
Mieter haben zudem Anspruch auf eine schriftliche Fassung des Mietvertrags.
Auch beim Verkauf einer vermieteten Immobilie stärkt die Reform die Rechte des Mieters.
Das gesetzliche Vorkaufs- und Rückkaufsrecht – derecho de adquisición preferente – wird ausgeweitet. Eigentümer sollten deshalb vor einem Verkauf prüfen, welche Informations- und Angebotsrechte des Mieters bestehen.
Hier unterscheidet sich die Situation an der Costa Blanca wesentlich von anderen Regionen Spaniens.
Das neue staatliche Mietrecht zieht eine Grenze zwischen Saisonmieten und touristischer Vermietung. Gleichzeitig dürfen die autonomen Gemeinschaften für Ferienwohnungen eigene, strengere Vorschriften festlegen.
In der Comunitat Valenciana gilt weiterhin: Eine vivienda de uso turístico (VUT) ist grundsätzlich eine komplette Wohnung, die einem Mieter zu touristischen Zwecken für höchstens zehn aufeinanderfolgende Tage überlassen wird.
Eine touristische Zimmervermietung innerhalb einer VUT ist nicht zulässig.
Damit sind an der Costa Blanca drei Bereiche zu unterscheiden:
Die Zeit zwischen diesen Grenzen darf nicht automatisch als rechtliches Schlupfloch verstanden werden. Entscheidend sind Nutzungszweck und die jeweils anwendbaren staatlichen und regionalen Vorschriften.
Auch steuerlich ändert sich etwas.
Ab 1. Dezember 2026 entfällt bei möblierten Wohnungen unter den gesetzlichen Voraussetzungen die bisherige IVA-Befreiung, wenn die Vermietung an denselben Mieter höchstens 30 Nächte dauert.
Für diese Vermietungsleistungen sieht das Gesetz einen IVA-Satz von zehn Prozent vor.
Eine Ausnahme besteht unter anderem für bestimmte Vermietungen in einer Wohnung, in der der Vermieter selbst seinen gewöhnlichen Wohnsitz hat.
Für Eigentümer an der Costa Blanca ist wichtig: Die steuerliche 30-Nächte-Grenze ist keine neue touristische Vermietungsgrenze.
Ob eine Immobilie als Ferienwohnung vermietet werden darf, richtet sich weiterhin nach dem Tourismusrecht der Comunitat Valenciana und gegebenenfalls zusätzlichen kommunalen Vorgaben.
Auch bei der Einkommensteuer gibt es eine wichtige Neuerung.
Steuerpflichtige mit einer Bemessungsgrundlage von weniger als 33.007,20 Euro jährlich können grundsätzlich zehn Prozent der gezahlten Miete ihrer Hauptwohnung bei der staatlichen IRPF geltend machen.
Bei einer Bemessungsgrundlage bis 23.007,20 Euro beträgt die maximale Bemessungsgrundlage für den Abzug 11.630 Euro. Oberhalb dieser Einkommensgrenze wird sie bis zum Erreichen von 33.007,20 Euro schrittweise reduziert.
Für die Inanspruchnahme gelten weitere Voraussetzungen.
Auch die steuerlichen Vergünstigungen für Vermieter werden neu gestaffelt. Je nach Vertragsgestaltung und weiteren gesetzlichen Voraussetzungen können unterschiedliche Reduktionen auf positive Netto-Mieteinkünfte greifen.
Das Dekret erweitert außerdem die Möglichkeiten der Gemeinden, bei bestimmten Immobilien höhere IBI-Zuschläge festzulegen.
Das betrifft unter bestimmten Voraussetzungen länger leerstehende Wohnungen sowie touristisch genutzte Immobilien in entsprechend ausgewiesenen Gebieten.
Solche Zuschläge gelten jedoch nicht automatisch an der gesamten Costa Blanca. Dafür sind die gesetzlichen Voraussetzungen und eine entsprechende kommunale Regelung erforderlich.
Eigentümer müssen deshalb die Vorschriften ihrer jeweiligen Gemeinde prüfen – etwa in Dénia, Xàbia, Calp, Altea, Benidorm, Alicante oder Torrevieja.
Der besondere Schutz wirtschaftlich vulnerabler Haushalte ohne angemessene Wohnalternative wird bis zum 31. Dezember 2030 verlängert beziehungsweise neu geregelt.
Das ist kein allgemeiner Räumungsstopp. Ob ein Verfahren ausgesetzt werden kann, hängt von den gesetzlichen Voraussetzungen und der konkreten Situation des betroffenen Haushalts ab.
Das Gesetz beschränkt bis zum 31. Dezember 2028 außerdem bestimmte Immobilienkäufe durch Unternehmen und andere Rechtsträger, deren Tätigkeit den Erwerb von Immobilien umfasst.
Betroffen sind insbesondere bestimmte unentgeltliche Erwerbe sowie Käufe deutlich unterhalb des Marktwertes. Ausnahmen bestehen unter anderem für sozialen beziehungsweise dauerhaft erschwinglichen Wohnraum.
Für private Käufer einer Wohnung oder eines Hauses an der Costa Blanca bedeutet dies kein allgemeines Kaufverbot.
Für die Praxis an der Costa Blanca sind seit dem 1. Oktober vor allem diese Punkte wichtig:
Das Real Decreto-ley 26/2026 gilt seit dem 1. Oktober 2026, muss aber noch vom Congreso de los Diputados bestätigt werden. Eigentümer und Mieter sollten deshalb neben dem neuen BOE auch die weitere parlamentarische Behandlung im Blick behalten.
Offizielle Quellen: Real Decreto-ley 26/2026 vom 29. September 2026, BOE Nr. 241 vom 30. September 2026; Agencia Tributaria; Generalitat Valenciana.
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