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Mise à jour du 2 octobre : le Congrès bloque les nouvelles règles en matière de loyer
La mesure, qui n'est en vigueur que depuis le 1er octobre, Décret-loi royal n° 26/2026 a été rejeté par le Congrès. 172 députés ont voté pour, 178 contre. Les nouvelles règles en matière de location et de logement ne seront donc pas maintenues à long terme.
Le deuxième décret sur le logement également RDL 27/2026 n'a pas obtenu la majorité. Pour les locataires, les bailleurs et les propriétaires de la Costa Blanca, cela signifie que les modifications introduites le 1er octobre ne sont pas définitives.
L'article suivant présente les dispositions telles qu'elles ont été en vigueur pendant une brève période.
Mise à jour du 1er octobre 2026 : La première partie de la nouvelle réforme espagnole du logement a désormais été publiée au BOE et est entrée en vigueur. De nombreuses dispositions, qui n'étaient encore qu'annoncées hier, sont ainsi désormais définitives. Nous avons entièrement mis à jour l'article et y avons ajouté les modifications confirmées.
La première grande réforme du droit locatif en Espagne est entrée en vigueur. Depuis le 1er octobre, de nouvelles règles s'appliquent aux baux de longue durée, aux contrats saisonniers, à la location de chambres, aux frais de contrat et aux droits des locataires. À partir de décembre, la fiscalité de certaines locations de courte durée va également changer. Pour les propriétaires de la Costa Blanca, une distinction est particulièrement importante : les nouvelles règles nationales ne remplacent pas les dispositions de la Comunitat Valenciana relatives aux locations de vacances.
Le décret-loi royal n° 26/2026 a été promulgué le 30. Il a été publié en septembre au Journal officiel espagnol (BOE) et est entré en vigueur le 1er octobre 2026. Ce décret doit encore être approuvé par le Congreso de los Diputados ; toutefois, jusqu'à son éventuel rejet, il est considéré comme une loi en vigueur.
Pour les locataires et les propriétaires de la Costa Blanca, cette loi entraîne des changements de grande envergure. Les « alquileres de temporada », c'est-à-dire les locations saisonnières, qui jouent un rôle important dans de nombreuses localités côtières, sont particulièrement concernées.
Certains baux d'habitation en cours peuvent être prolongés de deux ans au maximum à la demande du locataire. Sont concernés les baux dont la durée initiale ou la période de prolongation suivante expire avant le 31 décembre 2028.
La prolongation exceptionnelle est accordée pour une durée d'un an. L'une des conditions est que le locataire ait dûment payé le loyer en cours ainsi que les huit loyers mensuels précédents.
Des exceptions s'appliquent, par exemple, lorsque les deux parties conviennent d'autres conditions ou lorsque le propriétaire a besoin du logement, dans les conditions prévues par la loi, pour lui-même ou pour certains membres de sa famille.
Les révisions de loyer sont également temporairement limitées. Des plafonds spécifiques s'appliquent pendant la période fixée par la loi ; si le loyer dépasse déjà l'un des plafonds prévus par le système de référence national, des restrictions supplémentaires s'appliquent.
L'une des principales modifications concerne les locations saisonnières.
Selon la nouvelle loi, il n'y a location saisonnière que si le locataire quitte temporairement son domicile habituel et qu'il existe pour cela une raison réelle et vérifiable.
Ce motif doit être expressément mentionné dans le contrat de location. En cas de litige, la charge de la preuve incombe au bailleur.
En l'absence de motif valable, le contrat perd rétroactivement son statut de location saisonnière et est traité juridiquement comme une location résidentielle normale.
Ainsi, même un contrat d'une durée de six ou onze mois, par exemple, ne suffit pas pour être automatiquement considéré comme une location saisonnière. Ce n'est pas l'intitulé du contrat qui est déterminant, mais la raison réelle du séjour temporaire.
La nouvelle loi fixe pour la première fois des limites claires.
Une location saisonnière doit durer plus de 31 jours et ne peut en principe pas dépasser douze mois.
Si le motif justifié du séjour temporaire subsiste, une durée plus longue peut être autorisée.
Ce sont surtout les contrats dits « en chaîne » qui font l'objet d'un durcissement. Si un bail saisonnier dure plus de douze mois sans que cela soit justifié par un besoin temporaire de logement, ou si plus de deux baux saisonniers entre les mêmes parties pour le même logement se succèdent sans interruption, le premier contrat est déjà considéré comme un bail résidentiel normal.
Les locataires saisonniers bénéficient en outre d'un droit de résiliation prévu par la loi : après au moins un mois, ils peuvent résilier leur bail avec un préavis de dix jours, sans que cela ne donne lieu à une demande d'indemnisation de la part du bailleur.
Une disposition transitoire s'applique aux contrats conclus avant le 1er octobre 2026.
Ils se poursuivent dans un premier temps selon la législation en vigueur jusqu'à la date de fin du contrat convenue. Passé ce délai, ils prennent fin sans possibilité de prolongation selon l'ancien système.
Si un nouveau contrat saisonnier est ensuite conclu ou si le contrat est renouvelé, les nouvelles dispositions s'appliquent.
La location de chambres individuelles est également davantage intégrée dans le droit locatif.
On distingue selon qu'une chambre est louée à titre de résidence habituelle ou pour répondre à un besoin de logement temporaire justifié.
Une règle importante en matière de loyer : le montant total des loyers demandés simultanément pour les différentes pièces ne doit en principe pas dépasser le loyer autorisé pour l'ensemble du logement.
Sur les marchés du logement officiellement considérés comme tendus, des plafonds de prix supplémentaires peuvent s'appliquer.
La loi renforce également la position des locataires en matière de frais supplémentaires.
Les frais liés à la préparation, à la conclusion, à la gestion, à la modification ou à la prolongation d'un bail ne peuvent en principe pas être répercutés sur le locataire.
Seules les prestations supplémentaires facultatives expressément demandées par le locataire peuvent être facturées.
Les garanties supplémentaires restent elles aussi limitées. Les bailleurs ne peuvent par exemple pas exiger à leur guise une assurance contre les pertes de loyer et en imposer obligatoirement les frais au locataire.
En cas de défauts importants dans le logement, les locataires disposent de possibilités supplémentaires.
Si un dommage porte atteinte à l'habitabilité, à la sécurité ou à la santé, le locataire peut demander par écrit au bailleur d'y remédier. Si ce dernier ne réagit pas dans les délais légaux ou refuse la réparation sans motif valable, le locataire peut, sous certaines conditions, intervenir lui-même et réclamer le remboursement des frais justifiés ou les imputer sur le loyer.
Même dans le cas d'une location saisonnière, l'appartement doit être maintenu dans un état habitable.
À la fin d'un bail, l'état de l'appartement doit être consigné par écrit.
En l'absence de procès-verbal de remise des clés ou si celui-ci ne mentionne aucun dommage, cela renforce la position du locataire en cas de litiges ultérieurs concernant l'état du logement.
Les locataires ont en outre le droit de recevoir une version écrite du contrat de location.
La réforme renforce également les droits du locataire en cas de vente d'un bien immobilier loué.
Le droit légal de préemption et de rachat – « derecho de adquisición preferente » – est élargi. Les propriétaires devraient donc, avant toute vente, vérifier quels sont les droits d'information et d'offre dont dispose le locataire.
À cet égard, la situation sur la Costa Blanca diffère considérablement de celle des autres régions d'Espagne.
La nouvelle loi nationale sur les baux établit une distinction entre les locations saisonnières et les locations touristiques. Parallèlement, les communautés autonomes sont autorisées à fixer leurs propres règles, plus strictes, en matière de locations de vacances.
Dans la Communauté valencienne, la définition suivante reste d'actualité : une « vivienda de uso turístico » (VUT) est, en principe, un logement complet mis à la disposition d'un locataire à des fins touristiques pour une durée maximale de dix jours consécutifs.
La location de chambres à des fins touristiques au sein d'une VUT n'est pas autorisée.
On distingue ainsi trois zones sur la Costa Blanca :
La période comprise entre ces deux dates ne doit pas être automatiquement considérée comme une faille juridique. Ce qui est déterminant, ce sont la finalité de l'utilisation et les réglementations nationales et régionales applicables dans chaque cas.
Il y a également des changements sur le plan fiscal.
À compter du 1er décembre 2026, l'exonération de l'IVA dont bénéficiaient jusqu'à présent les logements meublés ne s'appliquera plus, sous réserve du respect des conditions légales, si la location au même locataire ne dure pas plus de 30 nuits.
Pour ces prestations de location, la loi prévoit un taux de TVA de 10 %.
Une exception s'applique notamment à certaines locations dans un logement où le bailleur a lui-même sa résidence habituelle.
Il est important que les propriétaires de la Costa Blanca le sachent : la limite fiscale des 30 nuits ne correspond pas à une nouvelle limite applicable à la location touristique.
La possibilité de louer un bien immobilier en tant que location de vacances reste régie par la législation touristique de la Comunitat Valenciana et, le cas échéant, par des dispositions municipales supplémentaires.
Une nouveauté importante concerne également l'impôt sur le revenu.
Les contribuables dont la base d'imposition est inférieure à 33 007,20 euros par an peuvent en principe déduire 10 % du loyer versé pour leur résidence principale dans le cadre de l'IRPF.
Pour une base d'imposition inférieure ou égale à 23 007,20 euros, la base maximale d'imposition pour la déduction s'élève à 11 630 euros. Au-delà de ce seuil de revenus, elle est progressivement réduite jusqu'à atteindre 33 007,20 euros.
D'autres conditions s'appliquent pour pouvoir en bénéficier.
Les avantages fiscaux accordés aux bailleurs font également l'objet d'une nouvelle gradation. En fonction des modalités du contrat et d'autres conditions légales, différentes réductions peuvent s'appliquer aux revenus locatifs nets positifs.
Le décret élargit en outre la marge de manœuvre des communes pour fixer des majorations plus élevées de l'IBI sur certains biens immobiliers.
Cela concerne, sous certaines conditions, les logements inoccupés depuis longtemps ainsi que les biens immobiliers à vocation touristique situés dans des zones désignées à cet effet.
Ces suppléments ne s'appliquent toutefois pas automatiquement sur l'ensemble de la Costa Blanca. Leur application nécessite en effet le respect de certaines conditions légales et l'existence d'une réglementation communale correspondante.
Les propriétaires doivent donc vérifier la réglementation en vigueur dans leur commune respective, par exemple à Dénia, Xàbia, Calp, Altea, Benidorm, Alicante ou Torrevieja.
La protection particulière accordée aux ménages économiquement vulnérables ne disposant pas d'une alternative de logement adéquate est prolongée jusqu'au 31 décembre 2030 et fait l'objet d'une nouvelle réglementation.
Il ne s'agit pas d'un gel général des expulsions. La possibilité de suspendre une procédure dépend des conditions légales et de la situation concrète du ménage concerné.
La loi limite en outre, jusqu'au 31 décembre 2028, certains achats immobiliers effectués par des entreprises et d'autres entités juridiques dont l'activité comprend l'acquisition de biens immobiliers.
Sont notamment concernés certaines acquisitions à titre gratuit ainsi que les achats réalisés à un prix nettement inférieur à la valeur du marché. Des exceptions s’appliquent notamment aux logements sociaux ou aux logements dont le loyer reste abordable à long terme.
Pour les particuliers souhaitant acheter un appartement ou une maison sur la Costa Blanca, cela ne signifie pas pour autant une interdiction générale d'achat.
Pour l'exercice de la profession sur la Costa Blanca, les points suivants sont particulièrement importants depuis le 1er octobre :
Le décret-loi royal n° 26/2026 est en vigueur depuis le 1er octobre 2026, mais doit encore être ratifié par le Congrès des députés. Les propriétaires et les locataires devraient donc suivre de près non seulement la publication du nouveau BOE, mais aussi la suite de la procédure parlementaire.
Sources officielles: Décret-loi royal n° 26/2026 du 29 septembre 2026, BOE n° 241 du 30 septembre 2026 ; Agence fiscale ; Generalitat valencienne.
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