RECLAME
Een vakantiehuis voor een paar weken verhuren? Wat vroeger relatief eenvoudig was, is inmiddels uitgegroeid tot een wirwar van regionale en gemeentelijke voorschriften. Een belangrijke grens die veel eigenaren niet kennen, is dat het in de Comunitat Valenciana juridisch gezien een aanzienlijk verschil maakt of dezelfde woning voor tien dagen of voor vijf weken wordt verhuurd.
Een vakantiehuis bezitten, dit bij Turismo aanmelden en vervolgens aan vakantiegangers verhuren – zo eenvoudig is de situatie in de Comunitat Valenciana allang niet meer samen te vatten. De Generalitat heeft de regels voor toeristische verhuur van woningen aangescherpt en tegelijkertijd de gemeenten aanzienlijk meer speelruimte gegeven. Dénia hanteert daarom andere regels dan Torrevieja, en l’Alfàs del Pi volgt op zijn beurt weer een eigen model.
Voordat eigenaren echter gaan nagaan wat hun gemeente toestaat, rijst eerst een andere vraag: gaat het hier überhaupt om toeristische verhuur?
Sinds de hervorming van de Valenciaanse toerismewetgeving in 2024 geldt er een duidelijke grens. Als Toeristische accommodatie, kortweg VUT, zijn complete appartementen of huizen die tegen betaling voor toeristische doeleinden voor maximaal tien opeenvolgende dagen aan dezelfde huurder worden verhuurd.
Wie zijn appartement dus voor een week aan vakantiegangers verhuurt, valt in principe onder de VUT-regeling. Hiervoor zijn onder andere de toeristische registratie en een positief gemeentelijk attest inzake stedenbouwkundige verenigbaarheid vereist.
Vanaf elf opeenvolgende dagen aan dezelfde huurder voorziet de Valenciaanse regeling daarentegen uitdrukkelijk niet meer in een VUT.
Zo kan bijvoorbeeld een verhuur voor vijf weken of drie maanden worden beschouwd als seizoensverhuur – seizoensverhuur – worden uitgewerkt. Deze is in principe gebaseerd op het Spaanse huurrecht (LAU) en niet op de VUT-voorschriften.
Dat betekent echter niet dat elk contract met een looptijd van elf dagen automatisch een seizoenshuur is. Het gebruik moet daadwerkelijk tijdelijk zijn en moet in het contract als zodanig worden omschreven en gemotiveerd. Het kan gaan om een tijdelijk verblijf in verband met werk, studie of een medische behandeling, maar ook om een tijdelijk vakantieverblijf.
Een Duitse eigenaar kan zijn huis dus bijvoorbeeld voor zes weken verhuren aan een stel dat een deel van de winter aan de Costa Blanca doorbrengt, zonder dat dit per se een toeristische VUT hoeft te zijn. Het ligt anders wanneer er alleen op papier met langere contractperiodes wordt gewerkt om daadwerkelijk uitgeoefende kortetermijnverhuur aan wisselende gasten buiten het toerismerecht te houden.
Ook gratis gebruik door kinderen, familieleden of vrienden is iets anders: zonder huur of andere tegenprestatie is er in principe geen sprake van verhuur tegen betaling.
Bij een echte vakantieverhuur van maximaal tien dagen komt het tweede niveau in beeld. De Generalitat eist voor een VUT een gemeentelijke bevestiging van de stedenbouwkundige verenigbaarheid. Tegelijkertijd mogen de gemeenten zelf bepalen waar en in welke mate VUT’s worden toegestaan.
Drie plaatsen aan de Costa Blanca laten zien hoe verschillend dat eruit kan zien.
Torrevieja blijft werken aan de gemeentelijke milieueffectbeoordeling. Eigenaren moeten voor een VUT een Certificaat van stedenbouwkundige conformiteit een aanvraag indienen en daarvoor onder andere gegevens en documenten over het onroerend goed overleggen. Er bestaat momenteel geen alomvattende bestemmingsregeling met verschillende VUT-quota’s die vergelijkbaar is met die van Dénia.
l’Alfàs del Pi kiest voor een restrictievere aanpak. De gemeente werkt aan een eigen VUT-regeling en had de afgifte van nieuwe stedenbouwkundige compatibiliteitsverklaringen al opgeschort. Er zijn beperkingen gepland die onder meer afhankelijk zijn van de ligging en het type gebouw. Belangrijk voor eigenaren: in de gemeentelijke documenten wordt verhuur van meer dan tien dagen uitdrukkelijk onderscheiden van de VUT – seizoensverhuur volgens de LAU blijft daarmee een aparte categorie.
Dénia laat bijzonder duidelijk zien hoe lokaal de regels inmiddels kunnen worden. De stad heeft haar nieuwe VUT-verordening in augustus 2026, na de openbare raadpleging, nogmaals afgezwakt.
In woonwijken waar aanvankelijk geen nieuwe VUT’s meer waren gepland, zou nu een quotum van maximaal één procent mogelijk moeten zijn. Ook delen van het historische centrum – waaronder Loreto en Les Roques, evenals de Calle Sant Pere in Baix la Mar – zijn ten opzichte van het eerste ontwerp opengesteld. In de zone tussen de Camí del Llavador en het strand is het mogelijke aandeel nieuwe VUT's zelfs verhoogd van oorspronkelijk 15 naar 25 procent.
Dit voorbeeld laat zien: een VUT die volgens de regels van de Generalitat in principe toegestaan zou zijn, kan op gemeentelijk niveau toch aan beperkingen onderhevig zijn. Voordat men een investering doet of overschakelt op vakantieverhuur, moet daarom altijd het concrete adres worden gecontroleerd – en niet alleen de gemeente.
Een seizoenshuur van vijf weken lijkt op het eerste gezicht het eenvoudigere alternatief voor de VUT. Hieraan zijn echter wel eigen wettelijke verplichtingen verbonden.
Volgens de LAU wordt een seizoenshuur in principe beschouwd als verhuur voor een ander doel dan duurzaam woongebruik. Art. 36 LAU schrijft hiervoor een wettelijke borgsom van twee maanden huur voor. Bij een gewone huurovereenkomst voor de duurzame hoofdverblijfplaats is dat daarentegen slechts één maand huur.
Het bedrag van deze wettelijke fianza De verhuurder kan dit bedrag niet zomaar naar eigen goeddunken vaststellen op bijvoorbeeld 500 euro. Hiervan moet een onderscheid worden gemaakt met een aanvullende contractuele zekerheid, die de partijen afzonderlijk kunnen overeenkomen.
In de Comunitat Valenciana geldt nog een extra verplichting: de verhuurder moet de wettelijke borgsom bij de Generalitat Valenciana storten. De Generalitat stelt voor huurovereenkomsten die niet voor permanente bewoning zijn bestemd, eveneens uitdrukkelijk twee maanden huur vast. De storting kan onder andere elektronisch plaatsvinden via de daarvoor bestemde procedure van de Generalitat.
Vooral bij een seizoenshuur van slechts vijf of zes weken komt deze regel ongebruikelijk over: de wettelijke borgsom kan in verhouding tot de totale huurperiode aanzienlijk zijn.
Daarom moet een seizoenshuur niet worden geïmproviseerd met een zelf opgesteld „vakantiecontract“. Met name bij buitenlandse eigenaren is het verstandig om het contract, de borgsom en de fiscale behandeling vóór de eerste verhuur af te stemmen met een gestor, belastingadviseur of een advocaat die gespecialiseerd is in het Spaanse huurrecht.
Ook hier is de juridische situatie onlangs veranderd. De in 2025 ingevoerde overheidsregeling voor het uniforme registratienummer voor kortetermijnverhuur – vaak aangeduid als NRUA – had aanvankelijk ook betrekking op seizoensverhuur die via onlineplatforms werd aangeboden.
Het Spaanse Tribunal Supremo heeft echter in mei en juni 2026 belangrijke onderdelen van dit systeem nietig verklaard. Dit betreft met name de registratieprocedure via het kadaster of register en de daarmee samenhangende verplichting om een registratienummer te verkrijgen om kortetermijnverblijven op onlineplatforms te kunnen aanbieden. In de geconsolideerde wettekst worden de desbetreffende artikelen inmiddels uitdrukkelijk als ingetrokken aangemerkt.
Oudere handleidingen waarin nog steeds algemeen wordt geëist dat voor elke kortetermijnverhuur voor vakantie of seizoen een NRUA wordt aangevraagd, zijn daarom niet meer volledig in overeenstemming met de huidige stand van de wetgeving.
Los daarvan gelden de meldingsplichten jegens het Ministerie van Binnenlandse Zaken. Het Real Decreto 933/2021 hanteert een zeer ruime definitie van accommodatie tegen betaling en omvat uitdrukkelijk ook particulieren. Het Ministerie van Binnenlandse Zaken wijst erop dat ook niet-professionele aanbieders in principe onder de meldingsplichten kunnen vallen. Deze gastenregistratie via SES.Hospedajes moet daarom los worden gezien van de VUT-vergunning, de seizoenshuurovereenkomst en het inmiddels gedeeltelijk afgeschafte NRUA-systeem.
Voor eigenaren geldt dus vooral één regel: vraag niet meteen naar een „vergunning voor vakantieverhuur“, maar maak eerst duidelijk welke vorm van verhuur daadwerkelijk gepland is. Een week aan wisselende vakantiegangers, zes weken aan een stel of drie maanden aan een wintergast kunnen in hetzelfde pand juridisch gezien totaal verschillende situaties zijn.
En bij de klassieke vakantieverhuur speelt inmiddels ook de locatie een belangrijke rol. Wat in Torrevieja mogelijk is, hoeft in Dénia of l’Alfàs del Pi nog lang niet onder dezelfde voorwaarden toegestaan te zijn.
RECLAME
