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Ein Ferienhaus für ein paar Wochen vermieten? Was früher vergleichsweise überschaubar war, ist inzwischen ein Geflecht aus regionalen und kommunalen Vorschriften. Besonders wichtig ist eine Grenze, die viele Eigentümer nicht kennen: In der Comunitat Valenciana macht es rechtlich einen erheblichen Unterschied, ob dieselbe Wohnung für zehn Tage oder für fünf Wochen vermietet wird.
Ein Ferienhaus besitzen, bei Turismo anmelden und anschließend an Urlauber vermieten – so einfach lässt sich die Situation in der Comunitat Valenciana längst nicht mehr zusammenfassen. Die Generalitat hat die Regeln für touristisch vermietete Wohnungen verschärft und gleichzeitig den Gemeinden erheblich mehr Spielraum gegeben. Dénia reguliert deshalb anders als Torrevieja, und l’Alfàs del Pi verfolgt wiederum ein eigenes Modell.
Bevor Eigentümer allerdings prüfen, was ihr Rathaus erlaubt, steht eine andere Frage: Handelt es sich überhaupt um eine touristische Vermietung?
Seit der Reform des valencianischen Tourismusrechts 2024 gilt eine klare Grenze. Als Vivienda de Uso Turístico, kurz VUT, gelten komplette Wohnungen oder Häuser, die gegen Bezahlung für touristische Zwecke höchstens zehn aufeinanderfolgende Tage an denselben Mieter überlassen werden.
Wer also sein Apartment für eine Woche an Urlauber vermietet, befindet sich grundsätzlich im VUT-Regime. Dafür sind unter anderem die touristische Registrierung und ein positiver kommunaler Nachweis über die städtebauliche Vereinbarkeit erforderlich.
Ab elf aufeinanderfolgenden Tagen an denselben Mieter sieht die valencianische Regelung dagegen ausdrücklich keine VUT mehr vor.
Damit kann beispielsweise eine Vermietung für fünf Wochen oder drei Monate als Saisonmiete – arrendamiento de temporada – ausgestaltet werden. Sie richtet sich grundsätzlich nach dem spanischen Mietrecht LAU und nicht nach den VUT-Vorschriften.
Das bedeutet allerdings nicht, dass jeder Vertrag über elf Tage automatisch eine Saisonmiete ist. Die Nutzung muss tatsächlich vorübergehend sein und sollte im Vertrag entsprechend bezeichnet und begründet werden. Das kann ein zeitlich begrenzter Aufenthalt wegen Arbeit, Studium oder einer medizinischen Behandlung sein – aber auch ein vorübergehender Ferienaufenthalt.
Ein deutscher Eigentümer kann sein Haus also beispielsweise für sechs Wochen an ein Paar vermieten, das den Winter teilweise an der Costa Blanca verbringt, ohne daraus zwangsläufig eine touristische VUT zu machen. Anders sieht es aus, wenn nur auf dem Papier mit längeren Vertragszeiten gearbeitet wird, um tatsächlich betriebene Kurzzeit-Ferienvermietung an wechselnde Gäste aus dem Tourismusrecht herauszuhalten.
Auch eine kostenlose Nutzung durch Kinder, Verwandte oder Freunde ist etwas anderes: Ohne Miete oder sonstige Gegenleistung liegt grundsätzlich keine entgeltliche Vermietung vor.
Bei einer echten Ferienvermietung von bis zu zehn Tagen kommt die zweite Ebene ins Spiel. Die Generalitat verlangt für eine VUT eine kommunale Bestätigung der städtebaulichen Vereinbarkeit. Gleichzeitig dürfen die Gemeinden selbst festlegen, wo und in welchem Umfang VUT zugelassen werden.
Wie unterschiedlich das aussehen kann, zeigen drei Orte an der Costa Blanca.
Torrevieja arbeitet weiterhin mit der kommunalen Verträglichkeitsprüfung. Eigentümer müssen für eine VUT ein Certificado de Compatibilidad Urbanística beantragen und dafür unter anderem Angaben und Unterlagen zur Immobilie einreichen. Eine mit Dénia vergleichbare flächendeckende Zonierung mit unterschiedlichen VUT-Quoten besteht derzeit nicht.
l’Alfàs del Pi geht einen restriktiveren Weg. Die Gemeinde arbeitet an einer eigenen VUT-Regulierung und hatte bereits die Ausstellung neuer städtebaulicher Verträglichkeitsbescheinigungen ausgesetzt. Vorgesehen sind Einschränkungen unter anderem abhängig von Lage und Gebäudetyp. Wichtig für Eigentümer: Die kommunalen Unterlagen grenzen Vermietungen von mehr als zehn Tagen ausdrücklich von den VUT ab – Saisonmieten nach der LAU bleiben damit eine andere Kategorie.
Dénia zeigt besonders deutlich, wie lokal die Regeln inzwischen werden können. Die Stadt hat ihre neue VUT-Verordnung im August 2026 nach dem öffentlichen Beteiligungsverfahren nochmals entschärft.
In Wohngebieten, in denen ursprünglich keine neuen VUT mehr vorgesehen waren, soll nun eine Quote von maximal einem Prozent möglich sein. Auch Teile des historischen Zentrums – darunter Loreto und Les Roques sowie die Calle Sant Pere in Baix la Mar – wurden gegenüber dem ersten Entwurf geöffnet. In der Zone zwischen Camí del Llavador und Strand wurde der mögliche Anteil neuer VUT sogar von ursprünglich 15 auf 25 Prozent angehoben.
Das Beispiel zeigt: Eine VUT, die nach den Regeln der Generalitat grundsätzlich zulässig wäre, kann kommunal trotzdem beschränkt sein. Vor einer Investition oder Umstellung auf Ferienvermietung sollte deshalb immer die konkrete Adresse geprüft werden – nicht nur die Gemeinde.
Eine fünf Wochen dauernde Saisonmiete klingt zunächst nach der einfacheren Alternative zur VUT. Sie bringt allerdings eigene rechtliche Pflichten mit sich.
Eine Saisonmiete gilt nach der LAU grundsätzlich als Vermietung zu einem anderen Zweck als der dauerhaften Wohnnutzung. Art. 36 LAU schreibt dafür eine gesetzliche Kaution von zwei Monatsmieten vor. Bei einem gewöhnlichen Mietvertrag über den dauerhaften Hauptwohnsitz ist es dagegen nur eine Monatsmiete.
Die Höhe dieser gesetzlichen fianza kann der Vermieter nicht einfach nach Belieben auf beispielsweise 500 Euro festsetzen. Davon zu unterscheiden ist eine zusätzliche vertragliche Sicherheit, die die Parteien gesondert vereinbaren können.
In der Comunitat Valenciana kommt eine weitere Verpflichtung hinzu: Der Vermieter muss die gesetzliche Kaution bei der Generalitat Valenciana hinterlegen. Die Generalitat nennt für Mietverhältnisse zu einem anderen als dem dauerhaften Wohnzweck ebenfalls ausdrücklich zwei Monatsmieten. Die Hinterlegung kann unter anderem elektronisch über das entsprechende Verfahren der Generalitat erfolgen.
Gerade bei einer nur fünf oder sechs Wochen dauernden Saisonmiete wirkt diese Regel ungewöhnlich: Die gesetzliche Kaution kann im Verhältnis zur gesamten Mietdauer beträchtlich sein.
Deshalb sollte eine Saisonmiete nicht mit einem selbst formulierten „Ferienvertrag“ improvisiert werden. Insbesondere bei ausländischen Eigentümern ist es sinnvoll, Vertrag, Kaution und steuerliche Behandlung vor der ersten Vermietung mit einem Gestor, Steuerberater oder auf spanisches Mietrecht spezialisierten Anwalt abzustimmen.
Auch hier hat sich die Rechtslage gerade verändert. Das 2025 eingeführte staatliche Verfahren für die einheitliche Registrierungsnummer für Kurzzeitvermietungen – häufig als NRUA bezeichnet – erfasste zunächst auch Saisonvermietungen, die über Onlineplattformen angeboten wurden.
Der spanische Tribunal Supremo hat jedoch im Mai und Juni 2026 wesentliche Teile dieses Systems aufgehoben. Betroffen sind insbesondere das Registrierungsverfahren über Grundbuch beziehungsweise Register und die daran geknüpfte Verpflichtung, eine Registrierungsnummer zu erhalten, um Kurzzeitunterkünfte auf Onlineplattformen anbieten zu können. Der konsolidierte Gesetzestext weist die entsprechenden Artikel inzwischen ausdrücklich als aufgehoben aus.
Ältere Ratgeber, die eine NRUA weiterhin pauschal für jede kurzfristige Ferien- oder Saisonvermietung verlangen, entsprechen deshalb nicht mehr vollständig dem aktuellen Rechtsstand.
Davon unabhängig sind die Meldepflichten gegenüber dem Innenministerium. Das Real Decreto 933/2021 erfasst entgeltliche Beherbergung sehr weit und ausdrücklich auch Privatpersonen. Das Innenministerium weist darauf hin, dass auch nichtprofessionelle Anbieter grundsätzlich unter die Kommunikationspflichten fallen können. Diese Gästeanmeldung über SES.Hospedajes ist deshalb getrennt von VUT-Lizenz, Saisonmietvertrag und dem inzwischen teilweise aufgehobenen NRUA-System zu betrachten.
Für Eigentümer bleibt damit vor allem eine Regel: Nicht zuerst nach einer „Ferienvermietungslizenz“ fragen, sondern zunächst klären, welche Form der Vermietung tatsächlich geplant ist. Eine Woche an wechselnde Feriengäste, sechs Wochen an ein Paar oder drei Monate an einen Winterresidenten können in derselben Immobilie rechtlich völlig unterschiedliche Vorgänge sein.
Und bei der klassischen Ferienvermietung entscheidet inzwischen zusätzlich die Adresse. Was in Torrevieja möglich ist, muss in Dénia oder l’Alfàs del Pi noch lange nicht unter denselben Voraussetzungen zulässig sein.
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