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¿Alquilar una casa de vacaciones durante unas semanas? Lo que antes era relativamente sencillo, se ha convertido ahora en un entramado de normativas regionales y municipales. Hay un límite especialmente importante que muchos propietarios desconocen: en la Comunidad Valenciana, desde el punto de vista legal, existe una diferencia considerable entre alquilar la misma vivienda durante diez días o durante cinco semanas.
Tener una vivienda vacacional, darla de alta en Turismo y, a continuación, alquilarla a turistas: la situación en la Comunitat Valenciana ya no se puede resumir así de sencillo. La Generalitat ha endurecido la normativa sobre los alojamientos de alquiler turístico y, al mismo tiempo, ha concedido a los ayuntamientos un margen de maniobra considerablemente mayor. Por eso, Dénia regula de forma diferente a Torrevieja, y l’Alfàs del Pi, a su vez, sigue un modelo propio.
Sin embargo, antes de que los propietarios comprueben qué permite su ayuntamiento, hay que plantearse otra cuestión: ¿se trata realmente de un alquiler turístico?
Desde la reforma de la legislación turística valenciana de 2024, existe un límite claro. Como Vivienda de uso turístico, abreviado VUT, se consideran viviendas o casas completas que se ceden al mismo inquilino, a cambio de un pago, con fines turísticos durante un máximo de diez días consecutivos.
Por lo tanto, quien alquile su piso a turistas durante una semana se encuentra, en principio, bajo el régimen VUT. Para ello se requiere, entre otras cosas, el registro turístico y un certificado municipal que acredite la compatibilidad urbanística.
En cambio, la normativa valenciana establece expresamente que no se aplicará la VUT a partir de once días consecutivos con el mismo inquilino.
De este modo, por ejemplo, un alquiler de cinco semanas o tres meses puede considerarse un alquiler de temporada – alquiler de temporada – se regulará. En principio, se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) española y no por la normativa VUT.
Sin embargo, esto no significa que todo contrato de más de once días sea automáticamente un alquiler de temporada. El uso debe ser efectivamente temporal y debe indicarse y justificarse como tal en el contrato. Puede tratarse de una estancia de duración limitada por motivos laborales, de estudios o de un tratamiento médico, pero también de unas vacaciones temporales.
Así pues, un propietario alemán puede, por ejemplo, alquilar su casa durante seis semanas a una pareja que pasa parte del invierno en la Costa Blanca, sin que ello suponga necesariamente que se trate de un alquiler vacacional a corto plazo (VUT). La situación es diferente cuando se recurre a plazos contractuales más largos solo sobre el papel, con el fin de excluir de la legislación turística los alquileres vacacionales a corto plazo que se llevan a cabo realmente con huéspedes que van cambiando.
El uso gratuito por parte de hijos, familiares o amigos es también un caso distinto: sin alquiler ni otra contraprestación, en principio no se considera un alquiler a título oneroso.
En el caso de un auténtico alquiler vacacional de hasta diez días, entra en juego el segundo nivel. La Generalitat exige, para un alquiler vacacional de corta duración (VUT), una certificación municipal de compatibilidad urbanística. Al mismo tiempo, los propios municipios pueden determinar dónde y en qué medida se permiten los VUT.
Tres localidades de la Costa Blanca nos muestran lo diferentes que pueden ser las situaciones.
Torrevieja sigue trabajando con la evaluación de impacto municipal. Los propietarios deben presentar una solicitud para una VUT Certificado de compatibilidad urbanística solicitarlo y, para ello, presentar, entre otros, datos y documentación sobre el inmueble. En la actualidad no existe una ordenación urbanística tan exhaustiva como la de Dénia, con diferentes índices de ocupación del suelo.
l’Alfàs del Pi ha optado por una vía más restrictiva. El ayuntamiento está elaborando su propia normativa sobre VUT y ya había suspendido la expedición de nuevos certificados de compatibilidad urbanística. Se prevén restricciones en función, entre otras cosas, de la ubicación y el tipo de edificio. Importante para los propietarios: la documentación municipal distingue expresamente los alquileres de más de diez días de los VUT; por lo tanto, los alquileres de temporada según la LAU siguen constituyendo una categoría distinta.
Dénia Esto pone de manifiesto con especial claridad hasta qué punto las normas pueden llegar a ser de carácter local. El Ayuntamiento volvió a suavizar su nueva ordenanza sobre vehículos de uso privado (VUT) en agosto de 2026, tras el proceso de participación ciudadana.
En las zonas residenciales en las que, en un principio, no se preveía la construcción de nuevas viviendas unifamiliares, ahora se permitirá una cuota máxima del 1 %. También se han flexibilizado las restricciones en algunas zonas del centro histórico —entre ellas, Loreto y Les Roques, así como la calle Sant Pere en Baix la Mar— con respecto al primer borrador. En la zona comprendida entre el Camí del Llavador y la playa, el porcentaje permitido de nuevas viviendas unifamiliares se ha incrementado incluso del 15 % inicial al 25 %.
El ejemplo muestra que: un alquiler vacacional que, en principio, estaría permitido según la normativa de la Generalitat, puede verse limitado a nivel municipal. Por ello, antes de realizar una inversión o de pasar al alquiler vacacional, siempre se debe comprobar la dirección concreta, y no solo el municipio.
Un alquiler de temporada de cinco semanas parece, a primera vista, la alternativa más sencilla al VUT. Sin embargo, conlleva sus propias obligaciones legales.
Según la LAU, un alquiler de temporada se considera, en principio, un arrendamiento con una finalidad distinta al uso residencial permanente. El artículo 36 de la LAU establece para este caso una fianza legal equivalente a dos meses de alquiler. En cambio, en el caso de un contrato de alquiler habitual para la residencia principal permanente, la fianza es de solo un mes de alquiler.
El importe de esta cantidad legal fianza El arrendador no puede fijarlo a su antojo, por ejemplo, en 500 euros. Hay que distinguir esto de una garantía contractual adicional que las partes pueden acordar por separado.
En la Comunidad Valenciana se añade otra obligación: el arrendador debe depositar la fianza legal ante la Generalitat Valenciana. La Generalitat establece expresamente que, en el caso de los contratos de alquiler que no tengan como finalidad la residencia permanente, la fianza debe ascender a dos meses de alquiler. El depósito puede realizarse, entre otras formas, por vía electrónica a través del procedimiento correspondiente de la Generalitat.
Esta norma resulta especialmente inusual en el caso de un alquiler de temporada de tan solo cinco o seis semanas: la fianza legal puede resultar considerable en relación con la duración total del alquiler.
Por eso, no conviene improvisar un alquiler de temporada con un „contrato de vacaciones“ redactado por cuenta propia. Especialmente en el caso de los propietarios extranjeros, es recomendable consultar el contrato, la fianza y el tratamiento fiscal con un gestor, un asesor fiscal o un abogado especializado en la legislación española sobre arrendamientos antes del primer alquiler.
En este ámbito también se acaba de producir un cambio en la normativa. El procedimiento estatal para el número de registro único de alquileres de corta duración —conocido a menudo como NRUA—, introducido en 2025, abarcaba inicialmente también los alquileres de temporada que se ofrecían a través de plataformas en línea.
Sin embargo, el Tribunal Supremo español derogó en mayo y junio de 2026 partes esenciales de este sistema. Esto afecta, en particular, al procedimiento de inscripción en el Registro de la Propiedad y a la obligación asociada de obtener un número de registro para poder ofrecer alojamientos de corta estancia en plataformas en línea. El texto legislativo consolidado indica ahora expresamente que los artículos correspondientes han quedado derogados.
Por lo tanto, las guías más antiguas que siguen exigiendo el pago de una NRUA de forma generalizada para cualquier alquiler vacacional o de temporada de corta duración ya no se ajustan plenamente a la situación jurídica actual.
Independientemente de ello, existen las obligaciones de notificación ante el Ministerio del Interior. El Real Decreto 933/2021 regula el alojamiento a título oneroso de forma muy amplia y, expresamente, incluye también a los particulares. El Ministerio del Interior señala que, en principio, los proveedores no profesionales también pueden estar sujetos a las obligaciones de comunicación. Por lo tanto, este registro de huéspedes a través de SES.Hospedajes debe considerarse independientemente de la licencia VUT, el contrato de alquiler de temporada y el sistema NRUA, que entretanto ha sido parcialmente derogado.
Para los propietarios, esto significa que hay una regla fundamental: no preguntar primero por una „licencia de alquiler vacacional“, sino aclarar primero qué tipo de alquiler se tiene realmente previsto. Una semana con huéspedes de vacaciones que van cambiando, seis semanas con una pareja o tres meses con un residente de invierno pueden constituir, desde el punto de vista jurídico, situaciones totalmente diferentes en el mismo inmueble.
Y en el caso del alquiler vacacional clásico, la ubicación es ahora un factor decisivo. Lo que es posible en Torrevieja no tiene por qué estar permitido en las mismas condiciones en Dénia o en l’Alfàs del Pi.
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