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Louer une maison de vacances pour quelques semaines ? Ce qui était autrefois relativement simple est aujourd’hui un véritable dédale de réglementations régionales et communales. Il existe notamment une distinction importante que de nombreux propriétaires ignorent : dans la Comunitat Valenciana, le fait de louer un même logement pour dix jours ou pour cinq semaines a une incidence juridique considérable.
Posséder une maison de vacances, l'enregistrer auprès de Turismo, puis la louer à des vacanciers : la situation dans la Communauté valencienne ne se résume plus depuis longtemps à cela. La Generalitat a durci les règles relatives aux logements destinés à la location touristique tout en accordant aux communes une marge de manœuvre nettement plus grande. C’est pourquoi Dénia applique une réglementation différente de celle de Torrevieja, tandis que l’Alfàs del Pi suit quant à lui son propre modèle.
Avant que les propriétaires ne vérifient ce qu'autorise leur mairie, une autre question se pose : s'agit-il réellement d'une location touristique ?
Depuis la réforme de la législation valencienne sur le tourisme en 2024, une limite claire s'applique. En tant que Logement à usage touristique, ou VUT en abrégé, désigne les appartements ou maisons entiers mis à la disposition d'un même locataire, contre rémunération, à des fins touristiques, pour une durée maximale de dix jours consécutifs.
Ainsi, toute personne qui loue son appartement à des vacanciers pour une semaine relève en principe du régime VUT. Pour cela, il faut notamment procéder à l'enregistrement touristique et obtenir une attestation communale confirmant la conformité urbanistique.
En revanche, la réglementation valencienne prévoit expressément qu'il n'y a plus de VUT à partir de onze jours consécutifs pour le même locataire.
Ainsi, une location de cinq semaines ou de trois mois peut par exemple être considérée comme une location saisonnière – location saisonnière – doit être définie. Elle s'appuie en principe sur la loi espagnole sur les baux (LAU) et non sur les dispositions de la VUT.
Cela ne signifie toutefois pas que tout contrat d'une durée de onze jours constitue automatiquement une location saisonnière. L'utilisation doit en effet être temporaire et doit être mentionnée et justifiée en tant que telle dans le contrat. Il peut s'agir d'un séjour d'une durée limitée pour des raisons professionnelles, d'études ou d'un traitement médical, mais aussi d'un séjour de vacances temporaire.
Un propriétaire allemand peut donc, par exemple, louer sa maison pendant six semaines à un couple qui passe une partie de l'hiver sur la Costa Blanca, sans pour autant en faire nécessairement une location saisonnière à caractère touristique. Il en va autrement lorsque l’on recourt, uniquement sur le papier, à des durées de contrat plus longues afin de soustraire à la législation sur le tourisme les locations de vacances de courte durée effectivement proposées à des locataires successifs.
De même, une utilisation gratuite par des enfants, des proches ou des amis est un cas à part : en l'absence de loyer ou de toute autre contrepartie, il ne s'agit en principe pas d'une location à titre onéreux.
Dans le cas d'une véritable location de vacances d'une durée maximale de dix jours, le deuxième niveau entre en jeu. La Generalitat exige, pour une VUT, une attestation communale de conformité urbanistique. Parallèlement, les communes sont libres de déterminer elles-mêmes où et dans quelle mesure les VUT sont autorisées.
Trois localités de la Costa Blanca illustrent à quel point la situation peut varier.
Torrevieja continue à travailler sur l'étude d'impact communale. Les propriétaires doivent, pour une VUT, Certificat de conformité urbanistique en faire la demande et fournir notamment des informations et des documents relatifs au bien immobilier. Il n'existe actuellement aucun zonage à l'échelle de la commune, comparable à celui de Dénia, prévoyant différents coefficients d'occupation du sol (VUT).
l’Alfàs del Pi adopte une approche plus restrictive. La commune élabore actuellement sa propre réglementation en matière de VUT et avait déjà suspendu la délivrance de nouveaux certificats d'adéquation urbanistique. Des restrictions sont prévues, notamment en fonction de l'emplacement et du type de bâtiment. Important pour les propriétaires : les documents communaux distinguent expressément les locations de plus de dix jours des VUT – les locations saisonnières au titre de la LAU restent donc une catégorie à part.
Dénia Cela montre particulièrement bien à quel point les règles peuvent désormais prendre une dimension locale. En août 2026, à l'issue de la procédure de consultation publique, la ville a encore assoupli son nouveau règlement VUT.
Dans les zones résidentielles où, à l'origine, aucune nouvelle VUT n'était prévue, un quota maximal de 1 % devrait désormais être autorisé. Certaines parties du centre historique – notamment Loreto et Les Roques, ainsi que la rue Sant Pere à Baix la Mar – ont également été ouvertes à ce type de construction par rapport au premier projet. Dans la zone située entre le Camí del Llavador et la plage, la part autorisée de nouveaux VUT a même été relevée, passant de 15 % initialement à 25 %.
Cet exemple montre qu'une location saisonnière, qui serait en principe autorisée selon la réglementation de la Generalitat, peut néanmoins faire l'objet de restrictions au niveau communal. Avant d'investir ou de se lancer dans la location saisonnière, il convient donc toujours de vérifier l'adresse précise du bien, et pas seulement la commune.
À première vue, une location saisonnière de cinq semaines semble être une alternative plus simple que la VUT. Elle s'accompagne toutefois de certaines obligations juridiques.
Selon la LAU, un bail saisonnier est en principe considéré comme une location à des fins autres que l'habitation permanente. L'article 36 de la LAU prévoit à cet effet une caution légale équivalente à deux mois de loyer. En revanche, dans le cas d'un bail ordinaire portant sur la résidence principale à titre permanent, cette caution n'est que d'un mois de loyer.
Le montant de cette indemnité légale fianza Le bailleur ne peut pas simplement fixer ce montant à sa guise, par exemple à 500 euros. Il convient de distinguer cette somme d'une garantie contractuelle supplémentaire que les parties peuvent convenir séparément.
Dans la Comunitat Valenciana, une obligation supplémentaire s'applique : le bailleur doit déposer la caution légale auprès de la Generalitat Valenciana. La Generalitat précise également expressément que, pour les baux à des fins autres que la résidence permanente, le montant de la caution correspond à deux mois de loyer. Le dépôt peut notamment s'effectuer par voie électronique via la procédure prévue à cet effet par la Generalitat.
Cette règle semble d'autant plus inhabituelle que la location saisonnière ne dure que cinq ou six semaines : la caution légale peut s'avérer considérable par rapport à la durée totale de la location.
C'est pourquoi il ne faut pas improviser une location saisonnière à l'aide d'un „ contrat de location de vacances “ rédigé soi-même. En particulier pour les propriétaires étrangers, il est judicieux de valider le contrat, le dépôt de garantie et le traitement fiscal avec un gestor, un conseiller fiscal ou un avocat spécialisé dans le droit espagnol de la location avant la première location.
Dans ce domaine également, la situation juridique vient de changer. La procédure nationale mise en place en 2025 pour l’attribution d’un numéro d’enregistrement unique aux locations de courte durée – souvent désignée sous l’acronyme NRUA – couvrait initialement aussi les locations saisonnières proposées via des plateformes en ligne.
Le Tribunal Supremo espagnol a toutefois abrogé, en mai et juin 2026, des éléments essentiels de ce système. Sont notamment concernés la procédure d’enregistrement au cadastre ou au registre et l’obligation qui en découle d’obtenir un numéro d’enregistrement pour pouvoir proposer des hébergements de courte durée sur des plateformes en ligne. Le texte de loi consolidé indique désormais expressément que les articles correspondants sont abrogés.
Les guides pratiques plus anciens qui continuent d'exiger systématiquement une NRUA pour toute location de vacances ou saisonnière de courte durée ne sont donc plus tout à fait conformes à l'état actuel du droit.
Les obligations de déclaration auprès du ministère de l'Intérieur sont indépendantes de cela. Le décret royal 933/2021 définit l'hébergement payant de manière très large et inclut expressément les particuliers. Le ministère de l’Intérieur souligne que les prestataires non professionnels peuvent en principe être soumis à ces obligations de déclaration. Cette déclaration des hôtes via SES.Hospedajes doit donc être considérée indépendamment de la licence VUT, du contrat de location saisonnière et du système NRUA, qui a entre-temps été partiellement abrogé.
Pour les propriétaires, il reste donc avant tout une règle à respecter : ne pas commencer par se renseigner sur une „ licence de location saisonnière “, mais clarifier d’abord quelle forme de location est réellement prévue. Une semaine avec des vacanciers qui se succèdent, six semaines avec un couple ou trois mois avec un résident d'hiver peuvent, pour un même bien immobilier, constituer des situations juridiquement très différentes.
Et dans le domaine de la location saisonnière classique, l'emplacement joue désormais un rôle déterminant. Ce qui est possible à Torrevieja ne l'est pas forcément dans les mêmes conditions à Dénia ou à l'Alfàs del Pi.
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