REKLAME
Vil du leie ut en feriebolig i et par uker? Det som tidligere var relativt oversiktlig, har nå blitt et virvar av regionale og kommunale forskrifter. Spesielt viktig er en grense som mange eiere ikke kjenner til: I Comunitat Valenciana utgjør det en betydelig juridisk forskjell om den samme leiligheten leies ut i ti dager eller i fem uker.
Å eie en feriebolig, registrere den hos Turismo og deretter leie den ut til feriegjester – situasjonen i Comunitat Valenciana lar seg for lengst ikke lenger oppsummere så enkelt. Generalitat har skjerpet reglene for leieboliger til turistformål og samtidig gitt kommunene betydelig større handlingsrom. Dénia regulerer derfor annerledes enn Torrevieja, og l’Alfàs del Pi følger igjen sin egen modell.
Før eiere imidlertid sjekker hva kommunen tillater, må de først stille seg et annet spørsmål: Er det i det hele tatt snakk om utleie til turister?
Siden reformen av den valencianske turistloven i 2024 har det vært en klar grense. Som Turistbolig, forkortet VUT, omfatter hele leiligheter eller hus som mot betaling overlates til samme leietaker for turistformål i inntil ti påfølgende dager.
Den som leier ut leiligheten sin til ferieturister i en uke, faller i utgangspunktet inn under VUT-ordningen. For dette kreves blant annet turistregistrering og en positiv bekreftelse fra kommunen om at leiligheten er i samsvar med byplanleggingsbestemmelsene.
Fra og med elleve påfølgende dager til samme leietaker fastsetter derimot den valencianske forskriften uttrykkelig at det ikke lenger skal kreves VUT.
Dermed kan for eksempel en utleie i fem uker eller tre måneder betraktes som sesongutleie – sesongutleie – utformes. Den er i utgangspunktet basert på den spanske leieloven LAU og ikke på VUT-bestemmelsene.
Det betyr imidlertid ikke at enhver avtale på elleve dager automatisk er en sesongleieavtale. Bruken må faktisk være midlertidig og bør angis og begrunnes i avtalen. Dette kan være et tidsbegrenset opphold på grunn av arbeid, studier eller medisinsk behandling – men også et midlertidig ferieopphold.
En tysk eier kan altså for eksempel leie ut huset sitt i seks uker til et par som tilbringer deler av vinteren på Costa Blanca, uten at dette nødvendigvis betyr at det blir en turistbasert korttidsutleie. Situasjonen er en annen dersom man kun på papiret benytter lengre avtaleperioder for å holde faktisk korttidsutleie til skiftende gjester utenfor turistlovgivningens virkeområde.
Det er også noe annet når barn, slektninger eller venner bruker boligen gratis: Uten leie eller annen motytelse er det i utgangspunktet ikke snakk om utleie mot vederlag.
Ved ekte ferieutleie på opptil ti dager kommer det andre nivået inn i bildet. Generalitat krever at det for en VUT foreligger en kommunal bekreftelse på at den er forenlig med byplanleggingen. Samtidig kan kommunene selv bestemme hvor og i hvilket omfang VUT skal tillates.
Tre steder på Costa Blanca viser hvor forskjellig dette kan se ut.
Torrevieja fortsetter å arbeide med den kommunale konsekvensutredningen. Eiere må for en VUT Sertifikat for samsvar med byplanleggingsbestemmelsene søke om dette og blant annet sende inn opplysninger og dokumentasjon om eiendommen. Det finnes foreløpig ingen omfattende reguleringsplan med ulike VUT-kvoter som kan sammenlignes med den i Dénia.
l’Alfàs del Pi velger en mer restriktiv tilnærming. Kommunen arbeider med en egen VUT-regulering og har allerede innstilt utstedelsen av nye byplanmessige forenlighetsattester. Det er planlagt innskrenkninger, blant annet avhengig av beliggenhet og bygningstype. Viktig for eiere: De kommunale dokumentene skiller uttrykkelig utleie av mer enn ti dager fra VUT – sesongutleie i henhold til LAU forblir dermed en egen kategori.
Dénia viser særlig tydelig hvor lokale reglene nå kan bli. Byen har etter den offentlige høringsprosessen igjen lempet på sin nye VUT-forskrift i august 2026.
I boligområder hvor det opprinnelig ikke var planlagt flere nye VUT-er, skal det nå være mulig med en andel på maksimalt én prosent. Også deler av det historiske sentrum – blant annet Loreto og Les Roques samt Calle Sant Pere i Baix la Mar – er blitt åpnet opp i forhold til det første utkastet. I området mellom Camí del Llavador og stranden ble den mulige andelen nye VUT-er til og med økt fra opprinnelig 15 til 25 prosent.
Eksemplet viser at en VUT, som i prinsippet ville være tillatt etter Generalitats regler, likevel kan være underlagt kommunale begrensninger. Før man foretar en investering eller går over til ferieutleie, bør man derfor alltid sjekke den konkrete adressen – ikke bare kommunen.
En sesongleie på fem uker kan i første omgang virke som det enkleste alternativet til VUT. Den medfører imidlertid egne juridiske forpliktelser.
I henhold til LAU regnes en sesongleie i utgangspunktet som utleie til et annet formål enn varig boligbruk. Art. 36 i LAU foreskriver i så fall et lovbestemt depositum på to måneders leie. Ved en vanlig leieavtale om varig hovedbolig er det derimot bare én måneds leie.
Størrelsen på denne lovbestemte fianza Utleieren kan ikke bare fastsette beløpet til for eksempel 500 euro etter eget forgodtbefinnende. Dette må skilles fra en tilleggsgaranti som partene kan avtale separat.
I Comunitat Valenciana gjelder det et ytterligere krav: Utleieren må sette inn det lovbestemte depositumet hos Generalitat Valenciana. Generalitat angir også uttrykkelig to måneders leie for leieforhold som ikke er beregnet på permanent opphold. Deponeringen kan blant annet skje elektronisk via den aktuelle prosedyren hos Generalitat.
Spesielt når det gjelder en sesongleie som bare varer fem eller seks uker, virker denne regelen uvanlig: Det lovbestemte depositumet kan utgjøre en betydelig andel av den totale leieperioden.
Derfor bør man ikke improvisere en sesongleieavtale ved å utarbeide en „ferieavtale“ på egen hånd. Spesielt når det gjelder utenlandske eiere, er det lurt å avklare avtalen, depositumet og den skattemessige behandlingen med en «gestor», en skatterådgiver eller en advokat som er spesialist på spansk leierett før den første utleien.
Også her har lovgivningen nettopp endret seg. Den statlige ordningen for et enhetlig registreringsnummer for korttidsutleie – ofte kalt NRUA – som ble innført i 2025, omfattet i utgangspunktet også sesongutleie som ble tilbudt via nettplattformer.
Det spanske Tribunal Supremo opphevet imidlertid i mai og juni 2026 vesentlige deler av dette systemet. Dette gjelder særlig registreringsprosedyren i eiendomsregisteret og den tilknyttede forpliktelsen til å skaffe seg et registreringsnummer for å kunne tilby korttidsinnkvartering på nettplattformer. Den konsoliderte lovteksten angir nå uttrykkelig at de aktuelle artiklene er opphevet.
Eldre veiledninger som fortsatt krever en NRUA uten unntak for alle korttidsutleieformål, som ferie- eller sesongutleie, samsvarer derfor ikke lenger fullt ut med gjeldende lovgivning.
Uavhengig av dette gjelder meldeplikten overfor Innenriksdepartementet. Real Decreto 933/2021 omfatter betalt overnatting i svært vid forstand og uttrykkelig også privatpersoner. Innenriksdepartementet påpeker at også ikke-profesjonelle tilbydere i utgangspunktet kan være underlagt meldeplikten. Denne gjesteregistreringen via SES.Hospedajes må derfor betraktes separat fra VUT-lisensen, sesongleieavtalen og NRUA-systemet, som nå delvis er opphevet.
For eiere gjelder det derfor først og fremst én regel: Ikke spør først om en „ferieutleietillatelse“, men avklar først hvilken form for utleie som faktisk er planlagt. En uke med skiftende feriegjester, seks uker med et par eller tre måneder med en vinterboer kan juridisk sett være helt forskjellige forhold i samme eiendom.
Og når det gjelder tradisjonell ferieutleie, er adressen nå også avgjørende. Det som er tillatt i Torrevieja, er langt fra sikkert at det er tillatt under de samme vilkårene i Dénia eller l’Alfàs del Pi.
REKLAME
