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Dénia ha aprobado definitivamente su nueva normativa sobre viviendas de uso turístico. Respecto al primer borrador, hay cambios importantes: en el futuro, incluso en zonas residenciales especialmente protegidas se permitirá, de forma limitada, la creación de nuevas viviendas de uso turístico. También se han adaptado las normas para algunas zonas de Les Roques, la calle Loreto, Baix la Mar y la zona que da a la playa.
Para los propietarios de Dénia, la ubicación exacta de un inmueble será en el futuro un factor aún más determinante a la hora de decidir si puede utilizarse como vivienda de uso turístico. El Ayuntamiento aprobó definitivamente el lunes 17 de agosto la nueva ordenanza municipal sobre viviendas de uso turístico (VUT). Tras el periodo de exposición pública, el Ayuntamiento ha modificado varias disposiciones del borrador original.
De este modo, Dénia mantiene, en principio, su línea de actuar para limitar el número de viviendas destinadas al turismo, sobre todo en los barrios residenciales. Sin embargo, la normativa definitiva resulta menos estricta en varios aspectos clave que la versión presentada en junio.
El cambio más importante afecta a aquellas zonas del término municipal que el Ayuntamiento desea proteger especialmente como barrios residenciales.
En el proyecto original, no se preveía autorizar ninguna nueva VUT en esa zona. Entre estas zonas se incluían, entre otras, partes del centro histórico, Les Roques, zonas residenciales en torno a la Avenida de València y la Avenida de Alicante, Patricio Ferrándiz, París-Pedrera, partes de Baix la Mar y el núcleo urbano de Jesús Pobre.
Esta restricción total se ha suavizado en la versión definitiva. Según datos del Ayuntamiento, también en esta zona especialmente protegida se permitirá un uso turístico limitado, hasta un máximo del 1 %.
De este modo, en principio, volverán a ser posibles nuevos usos turísticos en esa zona. Sin embargo, que una vivienda concreta pueda destinarse a ello dependerá de la clasificación urbanística definitiva, del porcentaje alcanzado en cada caso y de la compatibilidad con la normativa urbanística municipal.
Dénia también ha realizado mejoras en el centro histórico.
Según datos del Ayuntamiento, la ordenanza definitiva amplía las zonas en las que el uso residencial con fines turísticos debe ser compatible con el uso residencial habitual. Se mencionan expresamente la calle Loreto y Les Roques, así como la calle Sant Pere, en Baix la Mar.
Se trata de un cambio sustancial con respecto al proyecto presentado en junio. En aquel momento, precisamente Loreto y Les Roques se habían mencionado como ejemplos de zonas especialmente protegidas en las que ya no se permitirían nuevas viviendas vacacionales.
Por lo tanto, para los propietarios de estas calles no es determinante el antiguo mapa del anteproyecto, sino la zonificación definitiva de la ordenanza que se acaba de aprobar.
El cambio es aún más evidente en la zona comprendida entre el Camí del Llavador y el mar, que incluye también el tramo cercano a la playa en las inmediaciones de la Avenida Miguel Hernández.
Allí ya hay un número relativamente elevado de apartamentos turísticos y menos viviendas ocupadas de forma permanente. En junio, el Ayuntamiento había previsto que el número de viviendas de uso turístico (VUT) en esta zona aumentara como máximo un 15 %. El borrador de entonces fijaba en 217 el límite máximo de viviendas destinadas al turismo.
En la versión definitiva se concede un mayor margen: el aumento permitido pasa del 15 al 25 por ciento.
Para los propietarios que deseen solicitar un nuevo uso turístico en este ámbito, este es uno de los cambios más importantes en la práctica de todo el reglamento.
El proyecto inicial dividía la zona central de Dénias en tres categorías.
En los barrios con una fuerte presencia de residentes permanentes, los nuevos apartamentos turísticos deberían desaparecer por principio o, en cualquier caso, no renovarse una vez caducadas las autorizaciones vigentes. Una segunda zona debería congelar en gran medida el parque inmobiliario existente: En junio se hablaba de 127 VUT en esa zona, y solo se permitiría una nueva autorización si previamente se suprimiera un uso turístico ya existente. Entre ellas se incluían, por ejemplo, partes de Baix la Mar, Colón, Marqués de Campo, el Paseo del Raset y el Eixample.
Die dritte Kategorie umfasste den stärker touristisch geprägten Bereich zwischen Camí del Llavador und Strand.
Diese Grundlogik bleibt erkennbar bestehen. Durch die nachträglich eingeführte Ein-Prozent-Regel, die Erweiterung der Kompatibilitätsbereiche und die Anhebung auf 25 Prozent verändert sich aber die konkrete Zahl der künftig möglichen VUT.
Deshalb lässt sich die im Juni veröffentlichte Prognose nicht einfach weiterverwenden. Damals hatte die Stadt erwartet, dass die Zahl der VUT im betroffenen Kernstadtbereich langfristig von 639 auf 344 sinken könnte.
Nach den jetzt beschlossenen Lockerungen hat das Rathaus bislang keine aktualisierte Gesamtzahl veröffentlicht.
Dénia hatte bereits 2024 die Ausstellung neuer städtebaulicher Vereinbarkeitsbescheinigungen für VUT im Kernstadtbereich vorübergehend ausgesetzt. Les Marines, Les Rotes und der Montgó waren von dieser Maßnahme ausgenommen. 2025 beschloss die Stadt eine Verlängerung um ein weiteres Jahr; diese trat am 12. September 2025 in Kraft.
Die neue Verordnung soll dieses provisorische System nun durch dauerhafte kommunale Regeln ersetzen.
Für eine neue VUT reicht allerdings auch künftig nicht allein die Tatsache, dass sich eine Immobilie in einer grundsätzlich zulässigen Zone befindet. Für die Eintragung in das Tourismusregister der Comunitat Valenciana ist unter anderem die kommunale compatibilidad urbanística, also die Bestätigung erforderlich, dass die touristische Nutzung mit den örtlichen städtebaulichen Vorschriften vereinbar ist. Das entsprechende Verfahren läuft über das Ayuntamiento de Dénia.
Die Stadt nennt für dieses Zertifikat derzeit eine Gebühr von 60 Euro und eine reguläre Bearbeitungsfrist von bis zu drei Monaten. Erforderlich sind unter anderem Angaben zur Immobilie, die Katasterunterlagen und ein Lageplan.
Zusätzlich gelten unabhängig von der neuen Dénia-Verordnung die Vorschriften der Generalitat Valenciana für touristische Wohnungen. Dazu gehört unter anderem die zeitliche Befristung der touristischen Registrierung; nach der 2024 reformierten valencianischen Regelung muss sie grundsätzlich alle fünf Jahre erneuert werden. Auch ein Eigentümerwechsel kann eine erneute Registrierung erforderlich machen.
Für Eigentümer ist deshalb Vorsicht mit vereinfachten Aussagen wie „in Les Roques sind Ferienwohnungen wieder erlaubt“ oder „im Zentrum gilt jetzt ein Prozent“ angebracht.
Der Stadtrat hat die Verordnung am 17. August zwar endgültig beschlossen, nachdem während der öffentlichen Auslegung sieben Einwendungen – fünf von Privatpersonen und zwei von Verbänden – eingegangen waren.
Auf der offiziellen Seite mit den geltenden kommunalen Verordnungen war der vollständige neue VUT-Text bei unserer Prüfung am 19. August 2026 jedoch noch nicht eingestellt.
Erst aus diesem endgültigen Dokument lassen sich die exakten Grenzen der einzelnen Zonen, mögliche Übergangsregelungen, die Berechnung der Höchstquoten und das konkrete Inkrafttreten rechtssicher ablesen.
Wer jetzt eine Immobilie in Dénia kaufen, als Ferienwohnung anmelden oder eine bestehende VUT übernehmen möchte, sollte deshalb nicht allein auf die bisher veröffentlichten Prozentzahlen vertrauen. Entscheidend sind die genaue Adresse, die kommunale Zone und der aktuelle Status der touristischen Registrierung.
Quellen: Ayuntamiento de Dénia, Sede Electrónica del Ayuntamiento de Dénia, Turisme Comunitat Valenciana.
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