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Dénia ha aprobado definitivamente su nueva normativa sobre viviendas de uso turístico. Respecto al primer borrador, hay cambios importantes: en el futuro, incluso en zonas residenciales especialmente protegidas se permitirá, de forma limitada, la creación de nuevas viviendas de uso turístico. También se han adaptado las normas para algunas zonas de Les Roques, la calle Loreto, Baix la Mar y la zona que da a la playa.
Para los propietarios de Dénia, la ubicación exacta de un inmueble será en el futuro un factor aún más determinante a la hora de decidir si puede utilizarse como vivienda de uso turístico. El Ayuntamiento aprobó definitivamente el lunes 17 de agosto la nueva ordenanza municipal sobre viviendas de uso turístico (VUT). Tras el periodo de exposición pública, el Ayuntamiento ha modificado varias disposiciones del borrador original.
De este modo, Dénia mantiene, en principio, su línea de actuar para limitar el número de viviendas destinadas al turismo, sobre todo en los barrios residenciales. Sin embargo, la normativa definitiva resulta menos estricta en varios aspectos clave que la versión presentada en junio.
El cambio más importante afecta a aquellas zonas del término municipal que el Ayuntamiento desea proteger especialmente como barrios residenciales.
En el proyecto original, no se preveía autorizar ninguna nueva VUT en esa zona. Entre estas zonas se incluían, entre otras, partes del centro histórico, Les Roques, zonas residenciales en torno a la Avenida de València y la Avenida de Alicante, Patricio Ferrándiz, París-Pedrera, partes de Baix la Mar y el núcleo urbano de Jesús Pobre.
Esta restricción total se ha suavizado en la versión definitiva. Según datos del Ayuntamiento, también en esta zona especialmente protegida se permitirá un uso turístico limitado, hasta un máximo del 1 %.
De este modo, en principio, volverán a ser posibles nuevos usos turísticos en esa zona. Sin embargo, que una vivienda concreta pueda destinarse a ello dependerá de la clasificación urbanística definitiva, del porcentaje alcanzado en cada caso y de la compatibilidad con la normativa urbanística municipal.
Dénia también ha realizado mejoras en el centro histórico.
Según datos del Ayuntamiento, la ordenanza definitiva amplía las zonas en las que el uso residencial con fines turísticos debe ser compatible con el uso residencial habitual. Se mencionan expresamente la calle Loreto y Les Roques, así como la calle Sant Pere, en Baix la Mar.
Se trata de un cambio sustancial con respecto al proyecto presentado en junio. En aquel momento, precisamente Loreto y Les Roques se habían mencionado como ejemplos de zonas especialmente protegidas en las que ya no se permitirían nuevas viviendas vacacionales.
Por lo tanto, para los propietarios de estas calles no es determinante el antiguo mapa del anteproyecto, sino la zonificación definitiva de la ordenanza que se acaba de aprobar.
El cambio es aún más evidente en la zona comprendida entre el Camí del Llavador y el mar, que incluye también el tramo cercano a la playa en las inmediaciones de la Avenida Miguel Hernández.
Allí ya hay un número relativamente elevado de apartamentos turísticos y menos viviendas ocupadas de forma permanente. En junio, el Ayuntamiento había previsto que el número de viviendas de uso turístico (VUT) en esta zona aumentara como máximo un 15 %. El borrador de entonces fijaba en 217 el límite máximo de viviendas destinadas al turismo.
En la versión definitiva se concede un mayor margen: el aumento permitido pasa del 15 al 25 por ciento.
Para los propietarios que deseen solicitar un nuevo uso turístico en este ámbito, este es uno de los cambios más importantes en la práctica de todo el reglamento.
El proyecto inicial dividía la zona central de Dénias en tres categorías.
En los barrios con una fuerte presencia de residentes permanentes, los nuevos apartamentos turísticos deberían desaparecer por principio o, en cualquier caso, no renovarse una vez caducadas las autorizaciones vigentes. Una segunda zona debería congelar en gran medida el parque inmobiliario existente: En junio se hablaba de 127 VUT en esa zona, y solo se permitiría una nueva autorización si previamente se suprimiera un uso turístico ya existente. Entre ellas se incluían, por ejemplo, partes de Baix la Mar, Colón, Marqués de Campo, el Paseo del Raset y el Eixample.
La tercera categoría abarcaba la zona de mayor afluencia turística situada entre el Camí del Llavador y la playa.
Esta lógica básica sigue siendo evidente. Sin embargo, la regla del 1 %, introducida posteriormente, la ampliación de los ámbitos de compatibilidad y el aumento al 25 % modifican la cifra concreta de las posibles VUT en el futuro.
Por eso, no se puede seguir utilizando sin más la previsión publicada en junio. En aquel momento, el Ayuntamiento había previsto que, a largo plazo, el número de viviendas sin ocupante en la zona céntrica afectada podría reducirse de 639 a 344.
Tras las medidas de flexibilización que se acaban de aprobar, el Ayuntamiento aún no ha publicado una cifra total actualizada.
Dénia ya había suspendido temporalmente en 2024 la expedición de nuevos certificados de compatibilidad urbanística para las VUT en el centro de la ciudad. Les Marines, Les Rotes y el Montgó quedaban excluidos de esta medida. En 2025, el Ayuntamiento decidió prorrogarla un año más; dicha prórroga entró en vigor el 12 de septiembre de 2025.
El nuevo reglamento tiene por objeto sustituir este sistema provisional por normas municipales de carácter permanente.
Sin embargo, para obtener una nueva VUT, tampoco bastará en el futuro con el mero hecho de que un inmueble se encuentre en una zona en principio admisible. Para la inscripción en el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana se requiere, entre otros requisitos, la compatibilidad urbanística municipal, es decir, la confirmación de que el uso turístico es compatible con la normativa urbanística local. El trámite correspondiente se realiza a través del Ayuntamiento de Dénia.
Actualmente, el Ayuntamiento establece una tasa de 60 euros para este certificado y un plazo de tramitación habitual de hasta tres meses. Entre otros requisitos, es necesario presentar datos sobre el inmueble, la documentación catastral y un plano de situación.
Además, independientemente de la nueva normativa de Dénia, se aplican las disposiciones de la Generalitat Valenciana relativas a los alojamientos turísticos. Entre ellas se incluye, entre otras cosas, la limitación temporal del registro turístico; según la normativa valenciana reformada en 2024, este debe renovarse, por regla general, cada cinco años. Asimismo, un cambio de titularidad también puede hacer necesario un nuevo registro.
Por ello, los propietarios deben ser cautelosos con afirmaciones simplistas como „en Les Roques vuelven a estar permitidos los alojamientos turísticos“ o „en el centro ahora se aplica un uno por ciento“.
El Ayuntamiento aprobó definitivamente la ordenanza el 17 de agosto, tras haberse recibido siete alegaciones durante el periodo de exposición pública: cinco de particulares y dos de asociaciones.
Sin embargo, en la página web oficial con las ordenanzas municipales vigentes, el texto completo de la nueva VUT aún no se había publicado cuando lo comprobamos el 19 de agosto de 2026.
Solo a partir de este documento definitivo se pueden determinar, con seguridad jurídica, los límites exactos de cada zona, las posibles disposiciones transitorias, el cálculo de las cuotas máximas y la fecha concreta de entrada en vigor.
Por lo tanto, quien quiera comprar ahora una vivienda en Dénia, darla de alta como vivienda vacacional o hacerse cargo de una VUT ya existente, no debería fiarse únicamente de los porcentajes publicados hasta ahora. Lo decisivo es la dirección exacta, la zona municipal y el estado actual del registro turístico.
Fuentes: Ayuntamiento de Dénia, Sede Electrónica del Ayuntamiento de Dénia, Turismo de la Comunidad Valenciana.
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