Dénia : adoption de nouvelles règles concernant les locations de vacances

Dénia a définitivement adopté son nouveau règlement relatif aux logements à usage touristique. Par rapport au premier projet, des modifications importantes ont été apportées : à l'avenir, la création de nouveaux logements de vacances sera autorisée de manière limitée, même dans les zones résidentielles particulièrement protégées. Les règles ont également été adaptées pour certaines parties de Les Roques, la rue Loreto, Baix la Mar et la zone menant à la plage.

Pour les propriétaires à Dénia, l'emplacement précis d'un bien immobilier sera désormais un facteur encore plus déterminant pour savoir s'il peut être utilisé comme logement de vacances. Le conseil municipal a définitivement adopté, lundi 17 août, le nouveau règlement municipal relatif aux « Viviendas de Uso Turístico » (VUT). À l’issue de la consultation publique, la mairie a modifié plusieurs dispositions du projet initial.

Dénia maintient ainsi, dans l'ensemble, sa ligne de conduite visant à limiter le nombre de logements à usage touristique, notamment dans les quartiers résidentiels. La réglementation définitive s'avère toutefois moins stricte que la version présentée en juin sur plusieurs points essentiels.

Jusqu’à 1 % de VUT, même dans les zones résidentielles particulièrement protégées

Le changement le plus important concerne les zones du territoire communal que la mairie souhaite particulièrement préserver en tant que quartiers résidentiels.

Dans le projet initial, aucune nouvelle VUT ne devait plus y être autorisée. Cette zone comprenait notamment certaines parties du centre historique, Les Roques, des quartiers résidentiels autour de l'Avenida de València et de l'Avenida de Alicante, Patricio Ferrándiz, París-Pedrera, certaines parties de Baix la Mar ainsi que le centre-ville de Jesús Pobre.

Cette interdiction totale a été assouplie dans la version définitive. Selon la ville, une exploitation touristique limitée devrait également être autorisée dans cette zone particulièrement protégée, à hauteur de 1 % au maximum.

Cela permet en principe de réintroduire de nouvelles utilisations à vocation touristique dans ces zones. Toutefois, la possibilité d'y installer un logement concret dépendra du zonage définitif, du pourcentage atteint dans chaque cas et de la compatibilité avec le plan d'urbanisme communal.

Loreto, Les Roques et Sant Pere bénéficient d'une plus grande marge de manœuvre

Dénia a également procédé à des améliorations au sein même du centre historique.

Selon la mairie, le règlement définitif élargit les zones dans lesquelles l'usage résidentiel à des fins touristiques doit être compatible avec l'usage résidentiel habituel. Sont expressément mentionnées la rue Loreto et Les Roques, ainsi que la rue Sant Pere à Baix la Mar.

Il s'agit là d'un changement majeur par rapport au projet présenté en juin. À l'époque, Loreto et Les Roques avaient justement été cités comme exemples de zones particulièrement protégées, dans lesquelles la construction de nouveaux logements de vacances ne devait plus être autorisée.

Pour les propriétaires de ces rues, ce n'est donc pas l'ancienne carte du projet qui fait foi, mais le zonage définitif prévu par le règlement qui vient d'être adopté.

Entre le Camí del Llavador et la plage : 25 % au lieu de 15 %

Le changement est encore plus marqué dans la zone située entre le Camí del Llavador et la mer, qui comprend également le tronçon proche de la plage aux abords de l'avenue Miguel Hernández.

On y trouve déjà un nombre relativement élevé d'appartements de vacances et moins de logements occupés de manière permanente. En juin, la mairie avait prévu de limiter la croissance du nombre de logements à usage touristique (VUT) dans ce secteur à 15 % au maximum. Le projet de l'époque fixait à 217 le nombre maximal d'appartements à usage touristique.

La version définitive accorde une plus grande marge de manœuvre : l'augmentation autorisée passe de 15 à 25 %.

Pour les propriétaires qui souhaitent demander une nouvelle autorisation d'exploitation touristique dans ce domaine, il s'agit là de l'un des changements les plus importants sur le plan pratique de l'ensemble du règlement.

Qu'adviendra-t-il du système actuel des trois zones ?

Le projet initial divisait la zone centrale de Dénias en trois catégories.

Dans les quartiers où la population résidente permanente est très importante, les nouveaux logements de vacances devraient en principe disparaître ou ne plus être renouvelés à l'expiration des autorisations existantes. Une deuxième zone devrait en grande partie geler le parc immobilier existant : en juin, on parlait de 127 logements de location saisonnière (VUT) dans cette zone, une nouvelle autorisation ne devant être accordée que si une utilisation touristique existante venait à disparaître. Cela concernait par exemple certaines parties de Baix la Mar, Colón, Marqués de Campo, le Paseo del Raset et l’Eixample.

La troisième catégorie comprenait la zone à forte vocation touristique située entre le Camí del Llavador et la plage.

Cette logique de base reste clairement identifiable. Toutefois, la règle du 1 %, introduite ultérieurement, l'élargissement des plages de compatibilité et le relèvement à 25 % modifient le nombre concret de VUT qui seront possibles à l'avenir.

C'est pourquoi les prévisions publiées en juin ne peuvent pas être reprises telles quelles. À l'époque, la ville s'attendait à ce que le nombre de VUT dans le centre-ville concerné puisse baisser à long terme de 639 à 344.

Suite à l'assouplissement des mesures qui vient d'être décidé, la mairie n'a pour l'instant pas publié de chiffres globaux actualisés.

Important pour les propriétaires : une décision ne signifie pas automatiquement que la demande peut être déposée

Dès 2024, Dénia avait temporairement suspendu la délivrance de nouveaux certificats de compatibilité urbanistique pour les VUT dans le centre-ville. Les Marines, Les Rotes et le Montgó étaient exclus de cette mesure. En 2025, la ville a décidé de prolonger cette suspension d’une année supplémentaire ; cette prolongation est entrée en vigueur le 12 septembre 2025.

Le nouveau règlement vise désormais à remplacer ce système provisoire par des règles communales permanentes.

Toutefois, pour obtenir une nouvelle VUT, le simple fait qu’un bien immobilier soit situé dans une zone en principe autorisée ne suffira pas, même à l’avenir. Pour l'inscription au registre du tourisme de la Comunitat Valenciana, il faut notamment obtenir la « compatibilité urbanistique » communale, c'est-à-dire la confirmation que l'utilisation touristique est compatible avec les règles d'urbanisme locales. La procédure correspondante est gérée par l'Ayuntamiento de Dénia.

La ville fixe actuellement le montant des frais liés à ce certificat à 60 euros et prévoit un délai de traitement habituel pouvant aller jusqu'à trois mois. Les documents requis comprennent notamment des informations sur le bien immobilier, les documents cadastraux et un plan de situation.

Par ailleurs, indépendamment de la nouvelle réglementation de Dénia, les dispositions de la Generalitat Valenciana relatives aux logements touristiques s’appliquent. Parmi celles-ci figure notamment la limitation dans le temps de l’enregistrement touristique ; selon la réglementation valencienne réformée en 2024, celui-ci doit en principe être renouvelé tous les cinq ans. Un changement de propriétaire peut également nécessiter un nouvel enregistrement.

C'est désormais le texte définitif du règlement qui fait foi

Les propriétaires doivent donc faire preuve de prudence face à des affirmations simplistes telles que „ aux Roques, les locations saisonnières sont à nouveau autorisées “ ou „ dans le centre, le taux est désormais de 1 % “.

Le conseil municipal a certes adopté définitivement le règlement le 17 août, après avoir reçu sept objections – cinq émanant de particuliers et deux d'associations – lors de la consultation publique.

Sur le site officiel répertoriant les arrêtés municipaux en vigueur, le texte intégral du nouveau VUT n'avait toutefois pas encore été publié lors de notre vérification du 19 août 2026.

Ce n’est qu’à partir de ce document définitif qu’il sera possible de déterminer avec une certitude juridique les limites exactes des différentes zones, les éventuelles dispositions transitoires, le calcul des quotas maximaux et la date concrète d’entrée en vigueur.

Quiconque souhaite aujourd'hui acheter un bien immobilier à Dénia, l'enregistrer en tant que résidence secondaire ou reprendre une résidence secondaire existante ne doit donc pas se fier uniquement aux pourcentages publiés jusqu'à présent. L'adresse exacte, la zone communale et le statut actuel de l'enregistrement touristique sont des éléments déterminants.