PUBLICITÉ
Dénia hat seine neue Verordnung für Viviendas de Uso Turístico endgültig beschlossen. Gegenüber dem ersten Entwurf gibt es wichtige Änderungen: Selbst in besonders geschützten Wohngebieten sollen künftig begrenzt neue Ferienwohnungen möglich sein. Auch für Teile von Les Roques, die Calle Loreto, Baix la Mar und den Bereich Richtung Strand wurden die Regeln angepasst.
Für Eigentümer in Dénia entscheidet künftig noch stärker die genaue Lage einer Immobilie darüber, ob sie als Ferienwohnung genutzt werden kann. Der Stadtrat hat am Montag, 17. August, die neue kommunale Verordnung für Viviendas de Uso Turístico (VUT) endgültig beschlossen. Nach der öffentlichen Auslegung hat das Rathaus mehrere Bestimmungen des ursprünglichen Entwurfs geändert.
Damit bleibt Dénia zwar grundsätzlich bei seinem Kurs, die Zahl touristisch genutzter Wohnungen vor allem in Wohnvierteln zu begrenzen. Die endgültige Regelung fällt an mehreren entscheidenden Punkten jedoch weniger streng aus als die im Juni vorgestellte Version.
Die wichtigste Änderung betrifft jene Bereiche des Stadtgebiets, die das Rathaus besonders als Wohnquartiere schützen möchte.
Im ursprünglichen Entwurf sollten dort überhaupt keine neuen VUT mehr zugelassen werden. Zu diesem Bereich zählten unter anderem Teile des historischen Zentrums, Les Roques, Wohngebiete rund um die Avenida de València und Avenida de Alicante, Patricio Ferrándiz, París-Pedrera, Teile von Baix la Mar sowie der Ortskern von Jesús Pobre.
Diese vollständige Sperre ist in der endgültigen Fassung abgeschwächt worden. Nach Angaben der Stadt soll auch in diesem besonders geschützten Bereich eine begrenzte touristische Nutzung zulässig sein – bis zu einem Anteil von maximal einem Prozent.
Damit können dort grundsätzlich wieder neue touristische Nutzungen möglich werden. Ob eine konkrete Wohnung dafür infrage kommt, hängt allerdings von der endgültigen Zoneneinteilung, dem jeweils erreichten Anteil und der kommunalen städtebaulichen Vereinbarkeit ab.
Auch innerhalb des historischen Zentrums hat Dénia nachgebessert.
Die endgültige Verordnung erweitert nach Angaben des Rathauses die Bereiche, in denen touristische Wohnnutzung mit der regulären Wohnnutzung vereinbar sein soll. Genannt werden ausdrücklich die Calle Loreto und Les Roques sowie in Baix la Mar die Calle Sant Pere.
Das ist eine wesentliche Änderung gegenüber dem im Juni vorgestellten Konzept. Damals waren gerade Loreto und Les Roques noch als Beispiele für den besonders geschützten Bereich genannt worden, in dem neue Ferienwohnungen nicht mehr zugelassen werden sollten.
Für Eigentümer in diesen Straßen ist deshalb nicht die alte Karte des Entwurfs entscheidend, sondern die endgültige Zonierung der jetzt beschlossenen Verordnung.
Noch deutlicher ist die Änderung im Bereich zwischen dem Camí del Llavador und dem Meer, zu dem auch der strandnahe Abschnitt im Umfeld der Avenida Miguel Hernández gehört.
Dort gibt es bereits vergleichsweise viele Ferienwohnungen und weniger dauerhaft bewohnte Immobilien. Im Juni hatte das Rathaus vorgesehen, die Zahl der VUT in diesem Bereich um höchstens 15 Prozent wachsen zu lassen. Der damalige Entwurf nannte als Obergrenze 217 touristisch genutzte Wohnungen.
In der endgültigen Fassung wird mehr Spielraum eingeräumt: Der zulässige Zuwachs steigt von 15 auf 25 Prozent.
Für Eigentümer, die in diesem Bereich eine neue touristische Nutzung beantragen möchten, ist das eine der praktisch wichtigsten Änderungen der gesamten Verordnung.
Der ursprüngliche Entwurf teilte den Kernbereich Dénias in drei Kategorien.
In stark von Dauerbewohnern geprägten Quartieren sollten neue Ferienwohnungen grundsätzlich verschwinden beziehungsweise nach Ablauf bestehender Berechtigungen nicht mehr fortgeführt werden. Eine zweite Zone sollte den bestehenden Bestand weitgehend einfrieren: Im Juni war dort von 127 VUT die Rede, wobei eine neue Zulassung nur möglich werden sollte, wenn zuvor eine bestehende touristische Nutzung wegfällt. Dazu zählten beispielsweise Teile von Baix la Mar, Colón, Marqués de Campo, der Paseo del Raset und der Eixample.
Die dritte Kategorie umfasste den stärker touristisch geprägten Bereich zwischen Camí del Llavador und Strand.
Diese Grundlogik bleibt erkennbar bestehen. Durch die nachträglich eingeführte Ein-Prozent-Regel, die Erweiterung der Kompatibilitätsbereiche und die Anhebung auf 25 Prozent verändert sich aber die konkrete Zahl der künftig möglichen VUT.
Deshalb lässt sich die im Juni veröffentlichte Prognose nicht einfach weiterverwenden. Damals hatte die Stadt erwartet, dass die Zahl der VUT im betroffenen Kernstadtbereich langfristig von 639 auf 344 sinken könnte.
Nach den jetzt beschlossenen Lockerungen hat das Rathaus bislang keine aktualisierte Gesamtzahl veröffentlicht.
Dénia hatte bereits 2024 die Ausstellung neuer städtebaulicher Vereinbarkeitsbescheinigungen für VUT im Kernstadtbereich vorübergehend ausgesetzt. Les Marines, Les Rotes und der Montgó waren von dieser Maßnahme ausgenommen. 2025 beschloss die Stadt eine Verlängerung um ein weiteres Jahr; diese trat am 12. September 2025 in Kraft.
Die neue Verordnung soll dieses provisorische System nun durch dauerhafte kommunale Regeln ersetzen.
Für eine neue VUT reicht allerdings auch künftig nicht allein die Tatsache, dass sich eine Immobilie in einer grundsätzlich zulässigen Zone befindet. Für die Eintragung in das Tourismusregister der Comunitat Valenciana ist unter anderem die kommunale compatibilidad urbanística, also die Bestätigung erforderlich, dass die touristische Nutzung mit den örtlichen städtebaulichen Vorschriften vereinbar ist. Das entsprechende Verfahren läuft über das Ayuntamiento de Dénia.
Die Stadt nennt für dieses Zertifikat derzeit eine Gebühr von 60 Euro und eine reguläre Bearbeitungsfrist von bis zu drei Monaten. Erforderlich sind unter anderem Angaben zur Immobilie, die Katasterunterlagen und ein Lageplan.
Zusätzlich gelten unabhängig von der neuen Dénia-Verordnung die Vorschriften der Generalitat Valenciana für touristische Wohnungen. Dazu gehört unter anderem die zeitliche Befristung der touristischen Registrierung; nach der 2024 reformierten valencianischen Regelung muss sie grundsätzlich alle fünf Jahre erneuert werden. Auch ein Eigentümerwechsel kann eine erneute Registrierung erforderlich machen.
Für Eigentümer ist deshalb Vorsicht mit vereinfachten Aussagen wie „in Les Roques sind Ferienwohnungen wieder erlaubt“ oder „im Zentrum gilt jetzt ein Prozent“ angebracht.
Der Stadtrat hat die Verordnung am 17. August zwar endgültig beschlossen, nachdem während der öffentlichen Auslegung sieben Einwendungen – fünf von Privatpersonen und zwei von Verbänden – eingegangen waren.
Auf der offiziellen Seite mit den geltenden kommunalen Verordnungen war der vollständige neue VUT-Text bei unserer Prüfung am 19. August 2026 jedoch noch nicht eingestellt.
Erst aus diesem endgültigen Dokument lassen sich die exakten Grenzen der einzelnen Zonen, mögliche Übergangsregelungen, die Berechnung der Höchstquoten und das konkrete Inkrafttreten rechtssicher ablesen.
Wer jetzt eine Immobilie in Dénia kaufen, als Ferienwohnung anmelden oder eine bestehende VUT übernehmen möchte, sollte deshalb nicht allein auf die bisher veröffentlichten Prozentzahlen vertrauen. Entscheidend sind die genaue Adresse, die kommunale Zone und der aktuelle Status der touristischen Registrierung.
Quellen: Ayuntamiento de Dénia, Sede Electrónica del Ayuntamiento de Dénia, Turisme Comunitat Valenciana.
PUBLICITÉ
