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Adoptée mardi, publiée mercredi au BOE, entrée en vigueur jeudi… puis bloquée vendredi par le Parlement : la vaste réforme du logement en Espagne a connu un parcours exceptionnellement court. Le Congreso a refusé d'approuver les deux décrets, comme l'exigeait la procédure.
Il n'a fallu que quatre jours pour que la nouvelle réforme du logement en Espagne passe de la décision du Conseil des ministres à son rejet par le Parlement.
Le 29 septembre Le gouvernement a adopté deux « Real Decreto-ley » relatifs à la politique du logement et des loyers. Le dispositif principal, RDL 26/2026, a été publié le 30 septembre au Journal officiel espagnol (BOE) et est entré en vigueur le 1er octobre est entrée en vigueur. Le lendemain, le Congreso a refusé de procéder à la ratification requise.
Ont voté en faveur de la RDL 26/2026 172 députés pour et 178 contre. Le deuxième décret, le RDL 27/2026, a lui aussi échoué en raison de 166 voix pour et 184 voix contre.
La chronologie est inhabituelle :
29 septembre : Le Conseil des ministres adopte deux décrets relatifs au logement.
30 septembre : Le décret RDL 26/2026 sera publié au BOE.
1er octobre : Le paquet entre en vigueur.
2 octobre : Le Congrès refuse de donner son aval.
En Espagne, un « Real Decreto-ley » peut entrer en vigueur immédiatement en cas d'urgence particulière. Toutefois, conformément à l'article 86 de la Constitution espagnole, le Congreso doit se prononcer dans un délai de 30 jours sur sa ratification ou son abrogation.
Pour ce paquet de mesures, la décision a été prise dès le lendemain de son entrée en vigueur.
Il ne faut toutefois pas parler de la „ loi la plus courte d'Espagne “. Il manque en effet une comparaison historique solide. Une chose est sûre cependant : Pour un ensemble de lois de cette ampleur, sa durée de vie parlementaire a été exceptionnellement courte.
Le premier décret avait une portée très large. Il associait la protection des locataires à des modifications fiscales, à des mesures visant certaines transactions immobilières et à des dispositifs visant à accroître l'offre de logements abordables.
Le gouvernement a ainsi tenté de rassembler les différents partis de sa base parlementaire. Mais Junts s'est prononcé contre ce paquet de mesures. Le parti catalan a fait valoir que ces mesures risquaient de réduire encore davantage l'offre de logements locatifs et qu'elles ne s'attaquaient pas suffisamment aux grands fonds immobiliers.
Aussi Le PP et Vox ont voté contre la loi RDL 26/2026. Avant le vote, le gouvernement avait encore proposé de confirmer le décret dans un premier temps, puis de le soumettre à de nouvelles négociations au Parlement. Cela n'a pas suffi pour obtenir une majorité.
En parallèle, cela a échoué RDL 27/2026.
Ce deuxième décret, nettement plus restreint, visait à mieux garantir les baux d'habitation à long terme et à faciliter leur renouvellement.
Ce projet de loi n'a pas non plus obtenu la majorité. Cela signifie que non seulement le vaste projet de réforme a échoué, mais aussi la tentative de redéfinir séparément les modalités de maintien des baux existants.
Pour les locataires et les propriétaires de la Costa Blanca, la conséquence la plus importante est claire dès le départ : Les nouvelles dispositions prévues par le RDL 26/2026 ne sont pas définitives.
Damit fällt die gerade erst eingeführte Neuregelung unter anderem bei Saisonmieten, Zimmervermietung und weiteren Mietrechtsfragen wieder weg.
Gerade bei locations saisonnières, also Saisonmieten, ist das relevant. Das Dekret hatte deutlich strengere Anforderungen eingeführt und den Nachweis eines tatsächlichen temporären Wohnbedarfs stärker geregelt.
Nach der Ablehnung im Congreso gilt nun wieder die Rechtslage ohne diese Reform, soweit keine andere bestehende Vorschrift greift.
Das bedeutet allerdings nicht, dass befristete Mietverträge automatisch problemlos zulässig wären. Schon vor RDL 26/2026 war entscheidend, welchem tatsächlichen Zweck das Mietverhältnis dient und ob es sich wirklich um einen vorübergehenden Aufenthalt oder faktisch um den gewöhnlichen Wohnsitz handelt.
Eine juristisch interessante Frage bleibt: Was passiert mit Verträgen, Ansprüchen oder anderen Rechtsvorgängen, die während der kurzen Geltungsdauer des Dekrets entstanden sind?
RDL 26/2026 war seit 1. Oktober tatsächlich geltendes Recht. Die Ablehnung durch den Congreso bedeutet nicht automatisch, dass das Dekret rückwirkend so behandelt wird, als hätte es nie existiert.
Welche Folgen für einzelne Verträge, Steuerfälle oder andere Vorgänge bestehen bleiben können, hängt von der jeweiligen Regelung und vom konkreten Sachverhalt ab.
Wer genau in dieser Übergangsphase einen Mietvertrag abgeschlossen, verlängert oder verändert hat, sollte die konkrete Rechtslage prüfen lassen.
Politisch ist das Thema mit der Abstimmung keineswegs erledigt.
Junts kündigte nach der Abstimmung an, der Regierung einen eigenen Vorschlag für ein neues Wohnungsdekret vorzulegen. Damit ist wahrscheinlich, dass zumindest Teile der jetzt gescheiterten Reform erneut verhandelt werden.
Für Mieter, Vermieter und Eigentümer an der Costa Blanca heißt das zunächst: Die Reform ist gescheitert, die politische Debatte über Saisonmieten, Mieterschutz und Wohnungsangebot geht aber weiter.
Stand: 2. Oktober 2026
Sources : Congreso de los Diputados; BOE, Real Decreto-ley 26/2026 und 27/2026; aktuelle Abstimmungsberichterstattung vom 2. Oktober 202
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