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Adoptée mardi, publiée mercredi au BOE, entrée en vigueur jeudi… puis bloquée vendredi par le Parlement : la vaste réforme du logement en Espagne a connu un parcours exceptionnellement court. Le Congreso a refusé d'approuver les deux décrets, comme l'exigeait la procédure.
Il n'a fallu que quatre jours pour que la nouvelle réforme du logement en Espagne passe de la décision du Conseil des ministres à son rejet par le Parlement.
Le 29 septembre Le gouvernement a adopté deux « Real Decreto-ley » relatifs à la politique du logement et des loyers. Le dispositif principal, RDL 26/2026, a été publié le 30 septembre au Journal officiel espagnol (BOE) et est entré en vigueur le 1er octobre est entrée en vigueur. Le lendemain, le Congreso a refusé de procéder à la ratification requise.
Ont voté en faveur de la RDL 26/2026 172 députés pour et 178 contre. Le deuxième décret, le RDL 27/2026, a lui aussi échoué en raison de 166 voix pour et 184 voix contre.
La chronologie est inhabituelle :
29 septembre : Le Conseil des ministres adopte deux décrets relatifs au logement.
30 septembre : Le décret RDL 26/2026 sera publié au BOE.
1er octobre : Le paquet entre en vigueur.
2 octobre : Le Congrès refuse de donner son aval.
En Espagne, un « Real Decreto-ley » peut entrer en vigueur immédiatement en cas d'urgence particulière. Toutefois, conformément à l'article 86 de la Constitution espagnole, le Congreso doit se prononcer dans un délai de 30 jours sur sa ratification ou son abrogation.
Pour ce paquet de mesures, la décision a été prise dès le lendemain de son entrée en vigueur.
Il ne faut toutefois pas parler de la „ loi la plus courte d'Espagne “. Il manque en effet une comparaison historique solide. Une chose est sûre cependant : Pour un ensemble de lois de cette ampleur, sa durée de vie parlementaire a été exceptionnellement courte.
Le premier décret avait une portée très large. Il associait la protection des locataires à des modifications fiscales, à des mesures visant certaines transactions immobilières et à des dispositifs visant à accroître l'offre de logements abordables.
Le gouvernement a ainsi tenté de rassembler les différents partis de sa base parlementaire. Mais Junts s'est prononcé contre ce paquet de mesures. Le parti catalan a fait valoir que ces mesures risquaient de réduire encore davantage l'offre de logements locatifs et qu'elles ne s'attaquaient pas suffisamment aux grands fonds immobiliers.
Aussi Le PP et Vox ont voté contre la loi RDL 26/2026. Avant le vote, le gouvernement avait encore proposé de confirmer le décret dans un premier temps, puis de le soumettre à de nouvelles négociations au Parlement. Cela n'a pas suffi pour obtenir une majorité.
En parallèle, cela a échoué RDL 27/2026.
Ce deuxième décret, nettement plus restreint, visait à mieux garantir les baux d'habitation à long terme et à faciliter leur renouvellement.
Ce projet de loi n'a pas non plus obtenu la majorité. Cela signifie que non seulement le vaste projet de réforme a échoué, mais aussi la tentative de redéfinir séparément les modalités de maintien des baux existants.
Pour les locataires et les propriétaires de la Costa Blanca, la conséquence la plus importante est claire dès le départ : Les nouvelles dispositions prévues par le RDL 26/2026 ne sont pas définitives.
La nouvelle réglementation qui venait tout juste d'être mise en place est donc à nouveau abrogée, notamment en ce qui concerne les locations saisonnières, la location de chambres et d'autres questions relevant du droit locatif.
C'est justement dans le cas de locations saisonnières, c'est-à-dire les locations saisonnières, cela revêt une importance particulière. Le décret avait introduit des exigences nettement plus strictes et réglementé davantage la justification d'un besoin réel de logement temporaire.
Suite au rejet par le Congreso, la situation juridique antérieure à cette réforme s'applique à nouveau, sauf si une autre disposition en vigueur s'applique.
Cela ne signifie toutefois pas que les baux à durée déterminée seraient automatiquement admissibles sans problème. Même avant le décret RDL 26/2026, il était déterminant que, à quelle fin réelle sert le contrat de location et s'il s'agit réellement d'un séjour temporaire ou, en réalité, d'un lieu de résidence habituel.
Une question d'ordre juridique reste en suspens : qu'advient-il des contrats, des droits ou d'autres actes juridiques conclus pendant la brève période de validité du décret ?
Le RDL 26/2026 était en vigueur depuis 1er octobre : droit effectivement applicable. Le rejet par le Congreso ne signifie pas automatiquement que le décret sera considéré rétroactivement comme s'il n'avait jamais existé.
Les conséquences qui peuvent en découler pour certains contrats, dossiers fiscaux ou autres opérations dépendent de la réglementation applicable et des circonstances concrètes.
Toute personne ayant conclu, prolongé ou modifié un contrat de location précisément au cours de cette phase de transition devrait faire examiner la situation juridique concrète.
Sur le plan politique, ce sujet est loin d'être clos avec ce vote.
Après le vote, Junts a annoncé qu'il présenterait au gouvernement sa propre proposition de nouveau décret sur le logement. Il est donc probable qu'au moins certaines parties de la réforme qui vient d'échouer fassent l'objet de nouvelles négociations.
Pour les locataires, les bailleurs et les propriétaires de la Costa Blanca, cela signifie tout d'abord : La réforme a échoué, mais le débat politique sur les baux saisonniers, la protection des locataires et l'offre de logements se poursuit.
Mise à jour : 2 octobre 2026
Sources : Congrès des députés ; BOE, décrets-lois royaux n° 26/2026 et 27/2026 ; compte rendu des votes du 2 octobre 202
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