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Aprobada el martes, publicada el miércoles en el BOE, en vigor el jueves… y bloqueada por el Parlamento el viernes: la amplia reforma de la vivienda en España ha tenido una trayectoria inusualmente breve. El Congreso denegó a ambos decretos la ratificación necesaria.
Han bastado cuatro días para que la nueva reforma de la vivienda en España pasara de la aprobación del Consejo de Ministros a su rechazo en el Parlamento.
En 29 de septiembre El Gobierno aprobó dos real decretos-ley sobre política de vivienda y alquiler. El paquete principal, RDL 26/2026, se publicó el 30 de septiembre en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y entró en vigor el 1 de octubre entró en vigor. Un día después, el Congreso denegó la ratificación prevista.
Votaron a favor de la RDL 26/2026 172 diputados a favor y 178 en contra. El segundo decreto, el RDL 27/2026, también fracasó debido a 166 votos a favor y 184 en contra.
La cronología es inusual:
29 de septiembre: El Consejo de Ministros aprueba dos decretos sobre vivienda.
30 de septiembre: El RDL 26/2026 se publicará en el BOE.
1 de octubre: El paquete entra en vigor.
2 de octubre: El Congreso deniega la ratificación.
En España, un Real Decreto-ley puede entrar en vigor de forma inmediata debido a una urgencia especial. Sin embargo, según el artículo 86 de la Constitución española, el Congreso debe decidir en un plazo de 30 días si lo ratifica o lo deroga.
En el caso de este paquete, la decisión se tomó ya al día siguiente de su entrada en vigor.
No obstante, no se debería hablar de „la ley más breve de España“. Para ello falta una comparación histórica sólida. Pero una cosa está clara: Para un paquete legislativo de esta envergadura, su vigencia parlamentaria fue excepcionalmente corta.
El primer decreto tenía un amplio alcance. Combinaba la protección de los inquilinos con modificaciones fiscales, medidas contra determinadas operaciones inmobiliarias e instrumentos para aumentar la oferta de viviendas asequibles.
Con ello, el Gobierno intentó reunir a los distintos partidos de su base parlamentaria. Sin embargo, Junts se pronunció en contra del paquete de medidas. El partido catalán argumentó que las medidas podrían reducir aún más la oferta de alquileres y que, al mismo tiempo, no eran lo suficientemente contundentes contra los grandes fondos inmobiliarios.
También El PP y Vox votaron en contra de la RDL 26/2026. Antes de la votación, el Gobierno había propuesto aprobar el decreto en un primer momento y someterlo posteriormente a nuevas negociaciones en el Parlamento. Eso no bastó para conseguir una mayoría.
Al mismo tiempo, fracasó RDL 27/2026.
Este segundo decreto, de alcance mucho más limitado, tenía por objeto reforzar la protección de los contratos de alquiler de vivienda a largo plazo y facilitar su renovación.
Este paquete de medidas tampoco obtuvo la mayoría necesaria. Con ello, no solo ha fracasado el gran paquete de reformas, sino también el intento de regular por separado la prórroga de los contratos de alquiler vigentes.
Para los inquilinos y propietarios de la Costa Blanca, la consecuencia más importante queda clara desde el principio: Las nuevas disposiciones del RDL 26/2026 no tienen carácter permanente.
De este modo, la nueva normativa, que acababa de entrar en vigor, deja de aplicarse, entre otras cosas, a los alquileres de temporada, al alquiler de habitaciones y a otras cuestiones relacionadas con el derecho de arrendamiento.
Especialmente en el caso de alquileres vacacionales, es decir, en el caso de los alquileres de temporada, esto es relevante. El decreto había introducido requisitos mucho más estrictos y había regulado con mayor rigor la justificación de una necesidad real de vivienda temporal.
Tras el rechazo en el Congreso, vuelve a regir la situación jurídica anterior a esta reforma, salvo que se aplique otra disposición vigente.
Sin embargo, esto no significa que los contratos de alquiler de duración determinada sean automáticamente admisibles sin problemas. Ya antes de la RDL 26/2026 era determinante que, a qué fin real se destina el contrato de alquiler y si se trata realmente de una estancia temporal o, de hecho, de la residencia habitual.
Queda una cuestión de interés jurídico: ¿qué ocurre con los contratos, los derechos u otros actos jurídicos que se hayan producido durante el breve período de vigencia del decreto?
La RDL 26/2026 estaba en vigor desde 1 de octubre: legislación vigente. El rechazo por parte del Congreso no implica automáticamente que el decreto se considere, con carácter retroactivo, como si nunca hubiera existido.
Las consecuencias que puedan derivarse para contratos concretos, casos fiscales u otros trámites dependen de la normativa aplicable y de las circunstancias concretas de cada caso.
Quien haya firmado, renovado o modificado un contrato de alquiler precisamente en esta fase de transición debería hacer que le analicen la situación jurídica concreta.
Desde el punto de vista político, el tema no queda zanjado en absoluto con la votación.
Tras la votación, Junts anunció que presentaría al Gobierno una propuesta propia para un nuevo decreto sobre vivienda. Por lo tanto, es probable que al menos algunas partes de la reforma que ahora ha fracasado se vuelvan a negociar.
Para los inquilinos, arrendadores y propietarios de la Costa Blanca, esto significa, en primer lugar: La reforma ha fracasado, pero el debate político sobre los alquileres de temporada, la protección de los inquilinos y la oferta de viviendas continúa.
Fecha: 2 de octubre de 2026
Fuentes: Congreso de los Diputados; BOE, Real Decreto-ley 26/2026 y 27/2026; información actualizada sobre las votaciones del 2 de octubre de 202
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