Entretien avec un expert – Nouvelles règles pour les locations de vacances

Nouvelles règles pour les locations de vacances sur la Costa Blanca

Ce que les propriétaires immobiliers doivent savoir dès maintenant – Andreas Schaich, expert immobilier, explique comment les réglementations actuelles affectent les investissements et les locations.

La location saisonnière sur la Costa Blanca a toujours été un sujet brûlant, mais ces dernières semaines, le débat a pris une nouvelle dimension en raison de nouvelles dispositions légales. Avec le décret récemment entré en vigueur, qui introduit des règles plus strictes en matière de licences de location ainsi que des adaptations locales, de nombreux propriétaires immobiliers sont confrontés à de nouveaux défis. Andreas Schaich, agent immobilier fort de plusieurs décennies d’expérience sur la Costa Blanca, nous livre dans cette interview des informations précieuses sur les répercussions de ces changements et sur ce que les investisseurs doivent désormais prendre en compte.

Les propriétaires immobiliers de la Costa Blanca devraient dès à présent vérifier précisément quelles autorisations sont requises pour leurs locations de vacances, car cela a une incidence directe sur les décisions d'investissement et les stratégies de location.

Quelles sont les principales adaptations mises en œuvre dans les communes voisines ?
Le 7 août 2024, le nouveau décret régissant à l'avenir les permis touristiques a été promulgué. Son contenu suscite de vifs débats, car de nombreux changements sont difficiles, voire impossibles à mettre en œuvre dans la pratique. C'est pourquoi une période transitoire a été décidée. Les contrats de location déjà conclus sont donc exemptés de ces modifications. Cette période transitoire devrait s'appliquer jusqu'à fin 2024. Passé ce délai, tous les nouveaux contrats devront se conformer aux nouvelles exigences. Comme pour toute nouvelle loi, on ne dispose pas encore d'expérience concrète quant à ses répercussions dans la pratique. Actuellement, toutes les parties s’interrogent sur la possibilité de maintenir ce décret tel quel et sur sa faisabilité dans la pratique. Personnellement, je pense que de nombreux points devront être adaptés. Même les responsables politiques qui ont exigé et adopté ces modifications estiment que de nombreux changements suivront probablement. C’est pourquoi il nous est impossible, en tant qu’agents immobiliers, de nous prononcer de manière sérieuse à l’heure actuelle.
L'objectif est toutefois clair : il s'agit de définir certaines zones, voire des régions entières, dans lesquelles aucune nouvelle licence de location touristique ne sera délivrée à l'avenir. Cette mesure est toujours temporaire et doit faire l'objet d'une nouvelle décision régulière de la part des responsables de la ville ou de la commune. La ville de Denia en est un bon exemple. Denia s'apprête actuellement à ne plus délivrer de licences de location touristique dans le centre-ville.
Je peux énumérer ici, sous forme de mots-clés, les principales modifications :

Les personnes titulaires d'une licence de location délivrée avant 2018 n'ont aucune démarche à effectuer.
Les personnes ayant obtenu une licence de location entre l'entrée en vigueur de la loi précédente en 2018 et celle de la loi actuelle doivent, s'il existe une copropriété (les maisons ne sont pas concernées), demander à celle-ci une attestation certifiant qu’au moment où ils ont demandé et obtenu la licence de location, il n’existait aucune restriction ni interdiction concernant
les locations touristiques figuraient dans les statuts de la copropriété.
Désormais, dans les copropriétés, il faut
(Complexes résidentiels) : il faut au préalable obtenir une attestation de la part de la société de gestion avant de pouvoir déposer la demande d'autorisation auprès de la commune. La demande d'autorisation correspond à la confirmation ou au refus émis par la commune pour une zone donnée.
Les licences doivent être renouvelées tous les cinq ans. Le numéro d'enregistrement reste le même, mais tous les documents doivent être fournis à nouveau.
En cas de vente du bien immobilier, la licence de location devient caduque et doit faire l'objet d'une nouvelle demande.
De nouvelles exigences sont également imposées. Ainsi, à l'avenir, un appartement ne pourra plus être équipé d'une cuisinière à gaz, etc.
La remise des clés du bien immobilier doit se faire en personne. Les boîtes à clés à code, etc., ne sont plus autorisées.
À l'avenir, la durée de location aux touristes ne pourra pas dépasser 10 jours.

On ne sait pas encore très bien ce que cela signifie exactement. C'est, par exemple, un point qui est encore en cours de clarification.

Ce ne sont là que quelques exemples parmi tant d'autres. Nous publierons le texte exact du décret, accompagné d'une traduction automatique, sur notre page Facebook.

Quelles sont les conséquences de ces dispositions sur les licences de location ?
Que pensez-vous des investissements dans l'immobilier de vacances sur la Costa Blanca ?
Il est encore trop tôt pour évaluer avec précision les répercussions de ces modifications. Comme pour toutes les nouvelles lois adoptées ces dernières années, il y aura certainement des changements, des ajustements et des failles qui apparaîtront au fur et à mesure de leur mise en pratique. À mon avis, les communes trouveront un juste équilibre entre la protection de la population locale et les recettes générées par le tourisme, et ne limiteront donc pas les autorisations de location de manière arbitraire. Cela est d’autant plus frustrant pour tous ceux qui se sont lancés récemment dans la location et qui ne verront pas leur autorisation renouvelée. De nombreux biens immobiliers sont financés par un crédit, et ce sont les revenus locatifs qui permettent de rembourser les mensualités. Il est également important de souligner qu’une location à long terme reste possible à tout moment.

Y a-t-il certaines zones de la Costa Blanca où la demande de locations de vacances est certes forte, mais où ce type d'activité n'est pour l'instant pas réalisable en raison du nouveau cadre réglementaire ?
Comme déjà mentionné dans l'exemple de Denia, aucune ville n'a complètement cessé de délivrer de nouvelles licences de location. Les villes de Valence, d'Alicante, de Benidorm et désormais aussi de Denia ont simplement suspendu l'octroi des licences dans certaines zones et, dans un premier temps, pour une durée déterminée.

Selon vous, quel rôle joue la location saisonnière dans l'augmentation
des prix de l'immobilier dans les régions côtières prisées de la Costa Blanca ?
Je pense que les licences de location n'ont pas d'impact significatif sur les prix de l'immobilier. La possibilité d'une location à long terme subsiste, et donc, pour un investisseur, celle de générer un rendement. Dans le domaine de la location à long terme, les loyers versés sont actuellement très élevés, car l'offre de logements à louer à long terme est très limitée. Si l’on tient également compte du fait que l’on évite de passer par une agence immobilière et que l’usure du bien est nettement moindre en cas de location à long terme, on peut presque compenser la perte de revenus liée à la location touristique.

Que doivent prendre en compte les investisseurs potentiels qui souhaitent acquérir un bien immobilier destiné à la location saisonnière sur la Costa Blanca ?
En attendant que le nouveau décret soit pleinement appliqué dans la pratique, je conseillerais à tous les acheteurs d’acquérir un bien immobilier qui, le cas échéant, puisse également être facilement loué dans le cadre d’une location à long terme. Cela concerne notamment les biens situés à proximité d’infrastructures de qualité (liaisons de bus, supermarchés, médecins, etc.). Ces biens ne doivent pas être trop anciens ni nécessiter d’importants travaux de rénovation. Les biens récents ou ceux ayant fait l’objet d’une rénovation de qualité permettent toujours d’obtenir un bon loyer. Le seul inconvénient que je vois dans la location à long terme est que je ne peux pas profiter moi-même de mon bien immobilier pendant cette période.