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Die Ferienvermietung an der Costa Blanca war schon immer ein heißes Thema, doch in den letzten Wochen hat die Diskussion durch neue gesetzliche Regelungen an Brisanz gewonnen. Mit dem kürzlich in Kraft getretenen Dekret, und Ortsbedingten Anpassungen die strengere Vorschriften für Vermietungslizenzen einführt, stehen viele Immobilienbesitzer vor neuen Herausforderungen. Andreas Schaich, Immobilienmakler mit jahrzehntelanger Erfahrung an der Costa Blanca, gibt uns im Interview wertvolle Einblicke in die Auswirkungen dieser Änderungen und was Investoren jetzt beachten sollten.
Was sind hier die wichtigsten Anpassungen in den umliegenden Gemeinden?
Am 07. August 2024 wurde das neue Dekret zur zukünftigen Regelung der Touristenlizenzen erlassen. Der Inhalt sorgt für heftigen Gesprächsstoff, da viele Änderungen in der Praxis nur schwer bis unmöglich umsetzbar sind. Deshalb wurde eine Übergangsfrist beschlossen. Bereits geschlossene Mietverträge werden demnach von den Änderungen ausgenommen. Diese Übergangsfrist soll bis Ende 2024 gelten. Danach müssten alle Neuverträge den neuen Anforderungen entsprechen. Wie bei jedem neuen Gesetz gibt es noch keine Erfahrungswerte, wie sich das in der Praxis auswirkt. Derzeit gibt es von allen Seiten Bedenken, ob das Dekret so bleiben und in der Praxis durchführbar ist. Ich persönlich bin der Meinung, dass viele Punkte angepasst werden müssen. Selbst die Politik, die diese Änderungen gefordert und beschlossen hat, ist der Ansicht, dass wohl viele Änderungen folgen werden. Deshalb ist es für uns als Makler unmöglich, zum jetzigen Zeitpunkt eine seriöse Aussage zu treffen.
Das Ziel ist jedoch klar: Es soll bestimmte Gebiete oder ganze Regionen geben, in denen zukünftig keine weiteren Vermietungslizenzen für Touristenvermietungen erteilt werden sollen. Dies ist immer befristet und muss regelmäßig von den Verantwortlichen bei der Stadt oder Gemeinde neu entschieden werden. Ein gutes Beispiel ist die Stadt Denia. Denia ist im Moment dabei, keine weiteren Vermietungslizenzen für die Touristikvermietung im Innenstadtbereich zu vergeben.
Die wichtigsten Änderungen kann ich stichwortartig hier nennen:
Was damit genau gemeint ist, ist noch sehr unklar. Das ist zum Beispiel ein Punkt, der sich noch in der Klärung befindet.
Dies sind nur einige Punkte von vielen. Den genauen Text des Dekrets mit einer maschinellen Übersetzung werden wir auf unserer Facebook-Seite veröffentlichen.
Welche Auswirkungen haben diese Vorschriften für Vermietungslizenzen
an der Costa Blanca auf Investitionen in Ferienimmobilien Ihrer Meinung nach?
Die Auswirkungen der Änderungen lassen sich noch nicht genau absehen. Sicherlich wird es wie bei allen neuen Gesetzen in den Vorjahren Änderungen, Anpassungen und Schlupflöcher geben, die sich dann aus der Praxis ergeben. Meiner persönlichen Meinung nach werden die Gemeinden zwischen dem Schutz der einheimischen Bevölkerung und den Einnahmen durch den Tourismus sorgfältig abwägen und deshalb die Vermietungslizenzen nicht willkürlich einschränken. Umso ärgerlicher für alle, die seit kurzem vermieten und die Vermietungslizenz nicht verlängert bekommen. Viele Immobilien sind finanziert, und mit den Mieteinnahmen wird die Kreditrate bedient. Wichtig ist auch darauf hinzuweisen, dass eine Dauervermietung jederzeit möglich ist.
Gibt es bestimmte Bereiche an der Costa Blanca, in denen die Nachfrage nach Ferienvermietungen zwar hoch ist, aber aufgrund der neuen gesetzlichen Rahmenbedingungen vorerst nicht umsetzbar?
Wie bereits in dem Beispiel von Denia erwähnt, gibt es keine Städte, die flächendeckend keine neuen Vermietungslizenzen erteilen. Die Städte Valencia, Alicante, Benidorm und jetzt auch Denia haben die Vergabe der Lizenzen nur auf bestimmte Gebiete und erstmal für eine bestimmte Zeit ausgesetzt.
Welche Rolle spielt aus Ihrer Sicht die Ferienvermietung bei der Erhöhung
der Immobilienpreise in den beliebten Küstenregionen der Costa Blanca?
Ich denke, dass die Vermietungslizenzen keine wesentliche Auswirkung auf die Immobilienpreise haben. Es besteht weiterhin die Möglichkeit der Dauervermietung und somit für einen Kapitalanleger die Möglichkeit, eine Rendite zu generieren. Im Bereich der Dauermiete werden derzeit ebenfalls enorme Mieten bezahlt, da es kaum Mietangebote für die Dauermiete gibt. Wenn man dann auch noch berücksichtigt, dass man sich die Vermietungsagentur spart und die Abnutzung der Immobilie bei Dauervermietung deutlich geringer ist, kann man die erhöhten Einnahmen durch die Touristenvermietung nahezu kompensieren.
Was sollten potenzielle Investoren beachten, wenn sie eine Immobilie für die Ferienvermietung an der Costa Blanca erwerben möchten?
Bis sich das neue Dekret auch in der Praxis durchgesetzt hat, würde ich allen Käufern raten, eine Immobilie zu erwerben, die sich ggf. auch gut in der Dauervermietung vermieten lässt. Dazu zählen Immobilien mit einer guten Infrastruktur (Busanbindung, Supermärkte, Ärzte, etc.). Die Immobilien sollten nicht zu alt sein und nicht über einen großen Renovierungsstau verfügen. Für junge Immobilien oder hochwertig renovierte Immobilien bekommt man immer eine gute Miete. Der einzige Nachteil, den ich bei der Dauervermietung sehe, ist, dass ich meine eigene Immobilie in dieser Zeit nicht selbst nutzen kann.
