Seit dem 1. Januar 2022 ist für städtische Grundstücke in Spanien ein sogenannter Kataster-Referenzwert verpflichtend, der für die Berechnung von Grunderwerbs- und Erbschaftssteuern herangezogen wird. Diese neue Regelung kann für Immobilienkäufer und -besitzer an der Costa Blanca zu erheblichen finanziellen und rechtlichen Herausforderungen führen. Denn dieser Wert, der anhand von statistischen Daten ermittelt wird, ohne dass die Immobilie selbst begutachtet wurde, muss nicht zwingend den tatsächlichen Marktwert widerspiegeln.
Was ist der Kataster-Referenzwert?
Der Kataster-Referenzwert wird auf Basis von Transaktionsdaten festgelegt und spiegelt einen pauschalen Schätzwert für Immobilien wider. Problematisch ist, dass dieser Wert als Grundlage für die Steuerbemessung dient – insbesondere bei der Grunderwerbssteuer (ITP) sowie der Erbschafts- und Schenkungssteuer (ISyD). Wer eine Immobilie kauft oder erbt, muss die Steuern auf Grundlage dieses Wertes berechnen, auch wenn der tatsächliche Marktwert darunter liegt.
Umkehr der Beweislast
Ein zentraler Aspekt der Regelung ist die Beweislastumkehr: Steuerpflichtige, die den Kataster-Referenzwert anfechten wollen, müssen selbst nachweisen, dass der festgelegte Wert zu hoch ist. Das bedeutet, dass der Käufer die Kosten für ein Gutachten tragen muss, um zu belegen, dass der tatsächliche Marktwert niedriger ist als der angenommene Katasterwert.
Gerichtliche Entscheidung: Hoffnung für Steuerpflichtige
Ein aktuelles Urteil des Obersten Gerichtshofs der Comunidad Valenciana vom Juli 2024 bietet jedoch eine mögliche Lösung für Steuerzahler, die den Kataster-Referenzwert anfechten möchten.
Der Gerichtshof stellte fest, dass die Anwendung dieses Wertes einer Wertüberprüfung gleichkommt, die ohne ordentliche Bewertung der Immobilie durchgeführt wurde. Dies bedeutet, dass betroffene Käufer die Möglichkeit haben, den Wert gerichtlich anzufechten, ohne die Steuerschuld vorab zahlen zu müssen.
Was bedeutet das für Käufer?
Für potenzielle Immobilienkäufer an der Costa Blanca bedeutet dies, dass der festgelegte Kataster-Referenzwert nicht immer den Marktwert widerspiegelt. Wer sich in einem solchen Fall wiederfindet, sollte in Erwägung ziehen, ein unabhängiges Gutachten erstellen zu lassen, um eine Grundlage für den Einspruch gegen die festgesetzten Steuern zu haben.
Handlungsempfehlungen für Käufer und Eigentümer
• Informieren Sie sich vor dem Kauf über den Kataster-Referenzwert der Immobilie.
• Lassen Sie ein professionelles
Gutachten erstellen, um den Marktwert
der Immobilie zu ermitteln.
• Prüfen Sie rechtliche Möglichkeiten,
wenn der Kataster-Referenzwert deutlich über dem tatsächlichen Wert liegt.
• Ziehen Sie bei Unsicherheiten immer rechtlichen Rat hinzu, um finanzielle
Risiken zu minimieren.
Immobilienkäufer an der Costa Blanca sollten sich der Auswirkungen des Kataster-Referenzwertes bewusst sein und gegebenenfalls rechtzeitig handeln, um nicht unnötig hohe Steuern zu zahlen. Dank des jüngsten Urteils des Obersten Gerichtshofs besteht Hoffnung, dass Steuerpflichtige durch rechtlichen Einspruch eine realistischere Bewertung ihrer Immobilien durchsetzen können.
