REKLAME
Spania har igjen endret leielovgivningen. Siden 8. oktober gjelder det strengere regler for sesongutleie og romutleie, nye grenser for leieøkninger og ytterligere rettigheter når det gjelder reparasjoner. Også kostnader og sikkerhetsstillelser reguleres på en annen måte. Fra og med 15. november skal det komme ytterligere endringer når det gjelder oppsigelsesbeskyttelse. Hva dette betyr for eksisterende og nye leieavtaler på Costa Blanca.
En leieperiode på elleve måneder betyr ikke automatisk sesongleie. Eiendomsskatten kan ikke lenger uten videre overføres til leietakeren, og eiere må også ta hensyn til nye regler når det gjelder meglerhonorarer, depositum og kontraktsforlengelser.
Grunnlaget er Real Decreto-ley 29/2026, som ble offentliggjort i den spanske statstidende BOE den 7. oktober og har vært i kraft siden 8. oktober. Et annet dekret, Real Decreto-ley 28/2026, skal 15. november innføre ytterligere regler om oppsigelse og forlengelse av leieavtaler for boliger.
Begge dekretene må fortsatt godkjennes av parlamentet. Det første er allerede trådt i kraft, det andre ikke ennå.
Endringene gjelder i utgangspunktet også i Comunitat Valenciana. Det avgjørende er imidlertid om en eiendom leies ut som fast bolig, midlertidig, romvis eller til turistformål.
På Costa Blanca leies mange leiligheter ut i flere måneder. Noen eiere bruker selv boligen sin om sommeren og leier den ut om vinteren. Andre leier ut til folk som jobber eller studerer i Spania i en periode.
Slike sesongleieavtaler vil fortsatt være tillatt. Reformen presiserer imidlertid tydeligere enn tidligere når et leieforhold faktisk er midlertidig.
En sesongleieavtale (alquiler de temporada) må inneholde en konkret grunn for den tidsbegrensede bruken. Leietakeren trenger altså leiligheten bare i en bestemt periode, og ikke som et fast bosted.
Dette kan for eksempel være et tidsbegrenset arbeidsopphold, studier eller et annet dokumenterbart midlertidig behov for bolig.
Det er ikke nok å bare betegne det som sesongleie eller å fastsette en leieperiode på elleve måneder.
Det midlertidige boligbehovet må uttrykkelig angis i leieavtalen. I tviststilfeller har utleieren bevisbyrden.
Leieperioden må i utgangspunktet være på mer enn 31 dager og må normalt ikke overstige tolv måneder. Dersom den faktiske årsaken til den tidsbegrensede bruken varer lenger, åpner loven for unntak.
Dersom det ikke foreligger en tilstrekkelig grunn til tidsbegrensning, kan leieforholdet fra begynnelsen av anses som en vanlig boligleieavtale.
For eieren utgjør dette en betydelig forskjell: Ved leie av fast bolig har leietakere i utgangspunktet rett til en lovfestet minimumsavtaleperiode på fem år, mens dette er syv år når utleieren er en juridisk person.
Også muligheten for gjentatte tidsbegrensninger blir innskrenket.
Dersom det inngås mer enn to sesongleieavtaler for den samme boligen mellom de samme partene umiddelbart etter hverandre, regnes den første avtalen i henhold til den nye regelen i utgangspunktet allerede som en vanlig boligleieavtale.
Et eksempel: En leietaker har bodd i en leilighet i Dénia i to år og signerer en ny sesongkontrakt hver ellevte måned. I realiteten bor og arbeider han der permanent. En slik ordning kan ikke utelukkes fra den vanlige leietakerbeskyttelsen bare ved stadig å fornye tidsbegrensede kontrakter.
Her er tidspunktet for inngåelsen av avtalen avgjørende.
Sesongleieavtaler som ble inngått før 8. oktober 2026, er i utgangspunktet underlagt den gjeldende lovgivningen frem til den avtalte utløpsdatoen. De kan imidlertid ikke forlenges i henhold til de gamle reglene for sesongleie. Ved inngåelse av en ny avtale må de nye reglene følges.
Fiktive tidsbegrensninger som allerede tidligere var ulovlige, blir ikke lovlige i ettertid gjennom denne overgangsbestemmelsen.
Det gjelder også nye regler for utleie av enkeltrom.
Dette skal forhindre at utleiere omgår de lovfestede leieprisreglene ved å dele ut leiligheten i enkeltrom.
Et eksempel: Hvis den samlede leien for en leilighet er 1 200 euro, kan utleieren ikke tilby tre rom til 500 euro hver, dersom den samlede romleien dermed overskrider den tillatte grensen.
I boligmarkeder som offisielt er klassifisert som stramme, gjelder det ytterligere prisbegrensninger. En slik klassifisering må imidlertid foretas formelt. Den gjelder ikke automatisk i alle kommuner med høye boligpriser.
De som leier et rom som fast bolig, får dessuten en utvidet beskyttelse i henhold til leieloven som følge av reformen.
En annen viktig endring gjelder den årlige justeringen av eksisterende leieavtaler.
Det gjelder særlige begrensninger frem til 31. desember 2027.
Dersom leien allerede ligger over den gjeldende øvre grensen i det statlige referanseprissystemet, medfører unntaksregelen ingen ytterligere økning.
I de øvrige registrerte tilfellene kan utleier og leietaker avtale en ny tilpasning.
Uten en slik avtale må økningen i utgangspunktet ikke overstige to prosent.
I tillegg må de øvrige lovfestede vilkårene for en leiejustering være oppfylt.
Et eksempel: Ved en månedsleie på 1 000 euro tilsvarer en økning på to prosent et tilleggsbeløp på 20 euro.
Den nye leien vil dermed bli 1 020 euro, forutsatt at denne justeringen er lovlig i den konkrete kontrakten.
Det er viktig å skille mellom følgende: Begrensningen gjelder den årlige justeringen av gjeldende leieavtaler. Ved fastsettelse av leien for en ny leieavtale gjelder andre vilkår.
Dessuten er en årlig økning ikke automatisk tillatt.
Dersom det ikke foreligger en gyldig avtale om justering av leien, kan utleieren ikke øke leien utelukkende på grunn av økte levekostnader.
Visse leietakere kan kreve en ekstraordinær forlengelse av sin eksisterende leieavtale for bolig med opptil to år.
Dette gjelder særlig avtaler der den lovfestede minimumsvarigheten utløper før utgangen av 2028, samt visse andre forlengelsesperioder som utløper.
En av forutsetningene er blant annet at leietakeren har betalt leien og ikke har hatt betalingsrestanser i løpet av de foregående åtte månedene.
Forlengelsen skjer på begjæring fra leietaker i årlige trinn. De gjeldende avtalevilkårene forblir i utgangspunktet uendret.
Utleieren må godta søknaden dersom de lovfestede vilkårene er oppfylt. Unntak gjelder for eksempel ved påvist eget behov eller dersom begge parter blir enige om en ny leieavtale. Også en ny leieavtale inngått i gjensidig forståelse med en leie som er redusert med minst fem prosent, kan utelukke den ekstra forlengelsen.
For leietakere betyr dette at en utløpende leieavtale ikke nødvendigvis må føre til at man må flytte.
For utleiere betyr dette at man før oppsigelse av leieavtalen må undersøke om leietakeren kan kreve en ytterligere forlengelse.
Reformen endrer også hvilke kostnader utleiere har lov til å kreve i tillegg til leien.
Den spanske eiendomsskatten, Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), er en av kostnadene knyttet til å eie en eiendom.
I henhold til den nye ordningen er det i utgangspunktet ikke lenger tillatt å legge eiendomsrelaterte skatter over på leietakerne, med mindre disse selv er lovpålagt å betale dem.
Når det gjelder eksisterende kontrakter, kommer det i tillegg an på overgangsbestemmelsene og den tidligere avtalen.
Felleskostnader kan under visse forutsetninger fortsatt dekkes av leietakeren. Dette krever en skriftlig avtale der den årlige kostnadsfordelingen er angitt.
For bygninger uten sameie i juridisk forstand kan derimot ingen felleskostnader overføres til leietakeren.
Strøm, vann og andre forbrukskostnader som måles individuelt via målere, skal i utgangspunktet fortsatt dekkes av leietakeren.
Allerede fra før har utleiere vært pålagt å dekke kostnadene for eiendomsmegling og inngåelse av kontrakten ved vanlige leieavtaler for boliger.
Reformen slår nå uttrykkelig fast at heller ikke gebyrer for kontraktadministrasjon, endringer eller forlengelser i utgangspunktet må overføres til leietakeren.
Det spiller ingen rolle om kravet betegnes som meglerprovisjon, behandlingsgebyr eller administrasjonskostnad.
Frivillige tilleggstjenester kan kun faktureres leietakeren dersom han uttrykkelig har bestilt disse skriftlig og på forhånd har blitt informert om kostnadene.
Ved vanlig leie av bolig utgjør det lovfestede depositumet som hovedregel én månedsleie. I tillegg kan utleiere, for kontraktsperioder som omfattes av loven, kreve sikkerhet på inntil to ytterligere månedsleier.
Ved sesongleie begrenser reformen den ekstra sikkerheten i utgangspunktet til én månedsleie.
Viktig: Lovbestemt depositum og tilleggssikkerhet er ikke det samme. Hvilket lovbestemt depositum som gjelder for en konkret avtale, avhenger av den gjeldende klassifiseringen og depositumsbestemmelsene.
En annen nyhet er at utleiere ikke har lov til å pålegge leietakerne å tegne en forsikring mot leietap på egen bekostning.
På Costa Blanca må utleieren som hovedregel sette inn det lovbestemte depositumet hos Generalitat Valenciana innen en måned etter at kontrakten er inngått.
Til dette formålet finnes fremgangsmåtene Modelo 806 og Modelo 816.
Depositumet er en forpliktelse som påligger utleieren. Det betyr ikke at leietakeren må betale depositumet direkte til Generalitat.
Et tak som lekker, fuktskader eller en defekt vanninstallasjon kan ha betydelig innvirkning på en leilighet.
I utgangspunktet er utleieren ansvarlig for å holde leiligheten i en beboelig stand. Reformen presiserer hvilke muligheter leietakerne har dersom nødvendige reparasjoner ikke blir utført.
Leietakeren kan skriftlig kreve at en nødvendig reparasjon utføres og legge frem et rimelig kostnadsoverslag.
Utleieren må i utgangspunktet svare innen 15 kalenderdager. Han kan godta forslaget, foreslå en annen reparasjonsløsning eller selv organisere arbeidet.
Dersom det ikke kommer noen reaksjon, eller dersom nødvendige arbeider avslås uten grunn, kan leietakeren, under de lovfestede forutsetningene, selv bestille reparasjonen. Dokumenterte og rimelige kostnader kan da trekkes fra senere leiebetalinger.
Her gjelder strengere krav.
Utleieren må i utgangspunktet reagere på en melding om en mangel innen fem virkedager.
I tillegg dekker den, i henhold til den nye ordningen, også mindre reparasjoner som skyldes vanlig slitasje.
Følgende gjelder for begge typer leieavtaler: Leietakere bør melde fra om skader skriftlig og dokumentere dem. Å redusere leien på egen hånd eller bestille reparasjoner uten å overholde de lovfestede kravene kan få rettslige konsekvenser.
Ved kontraktens utløp må utleier og leietaker i fellesskap dokumentere boligens tilstand skriftlig.
Den nye loven foreskriver derfor et sluttdokument som skal undertegnes av begge parter.
Dersom et slikt dokument mangler, eller dersom det ikke er notert noen skader i det, antas det som utgangspunkt at leiligheten ble levert tilbake i forsvarlig stand. Denne antakelsen kan imidlertid motbevises ved hjelp av andre bevis.
En overleveringsprotokoll med bilder, måleravlesninger og bekreftelse på at nøklene er levert tilbake, er derfor nyttig for begge parter.
Real Decreto-ley 28/2026 inneholder ytterligere endringer. Den er allerede offentliggjort, men skal først tre i kraft 15. november 2026.
Dette gjelder særlig langsiktige leieavtaler for boliger etter at den lovfestede minimumsleieperioden er utløpt.
I henhold til gjeldende regler må utleiere som regel gi beskjed om at kontrakten ikke skal fornyes minst seks måneder før kontraktens utløp. For leietakere gjelder det som regel en frist på to måneder.
Dersom det ikke gis varsel i tide, skal avtalen i utgangspunktet forlenges med ytterligere fem henholdsvis syv år etter utløpet av den lovbestemte minimumsvarigheten.
For visse avtaler som allerede er i kraft, gjelder overgangsbestemmelser.
Også en rettidig meddelelse fra utleieren om at leieavtalen ikke skal fornyes, kan i fremtiden gi leietakeren rett til erstatning.
Beløpet fastsettes i henhold til lovfestede beregningsregler, blant annet basert på hvor lenge man har bodd der og den relevante referanseleien.
Det finnes imidlertid unntak, for eksempel i visse tilfeller der det dreier seg om eget behov eller et tilbud om en ny leieavtale som er i samsvar med loven.
Ikke-forlengelser som ble erklært gyldige allerede før dekretet ble offentliggjort, forblir i utgangspunktet gyldige og gir ikke rett til erstatning bare på grunn av de nye bestemmelsene.
For utleiere er det derfor spesielt viktig å vite når leieavtalen utløper, om det allerede er gitt oppsigelse, og hvilke overgangsregler som gjelder.
Reformen inneholder også nye skatteinsentiver for langsiktig utleie av boliger.
Den som under visse forutsetninger senker leien ved inngåelse av en ny leieavtale, kan for eksempel dra nytte av større skattefordeler. Det er også fastsatt fordeler for visse typer utleie til yngre mennesker eller for leieforhold med sosiale forpliktelser.
Omvendt kan skattefordelene bli mindre ved høyere leiebeløp i nye leieavtaler.
Fordelene er imidlertid avhengige av ulike forutsetninger. De gjelder ikke automatisk for alle private utleiere.
Spesielt for eiendomseiere på Costa Blanca er det én avgjørende forskjell: De som er skattemessig bosatt i Spania, kan være underlagt andre regler enn de som leier ut eiendommen sin, men fortsatt er skattemessig bosatt i Tyskland, Nederland eller et annet land.
De nye skattefordelene gir derfor ikke grunnlag for en generell anbefaling om å senke eksisterende leiepriser eller fornye leieavtaler før tiden.
Sesongutleie og turistutleie er juridisk sett forskjellige bruksformer.
En leilighet som leies ut i flere måneder i forbindelse med et midlertidig arbeidsopphold, skal klassifiseres annerledes enn en ferieleilighet som tilbys for et turistopphold.
For turistinnkvartering gjelder i tillegg de relevante forskriftene i Comunitat Valenciana, samt eventuelle kommunale regler og registreringsplikt.
De nye leiereglene erstatter ikke disse bestemmelsene. Eiere må derfor avklare hvilken type utleie de faktisk tilbyr, og hvilke tillatelser som kreves.
For utleiere er det viktigste spørsmålet først og fremst hvilken type leieavtale som faktisk passer til deres utleieforhold. Spesielt ved sesongleie må det foreligge tydelig dokumentasjon på det midlertidige boligbehovet, leieperioden og eventuelle påfølgende avtaler. Også bestemmelser om meglerhonorar, eiendomsskatt, depositum og reparasjoner bør gjennomgås.
For leietakere er det først og fremst avtaledatoen, den avtalte leieperioden og neste leiejustering som er relevante. Den som har inngått en sesongleieavtale, selv om vedkommende bruker leiligheten som fast hovedbolig, bør avklare sin rettslige situasjon. Ved utløpende avtaler er det dessuten lurt å undersøke eventuelle rettigheter til forlengelse.
Det avgjørende er fortsatt at ikke alle nye regler gjelder på samme måte for allerede inngåtte avtaler. De lovfestede overgangsbestemmelsene kan utgjøre en betydelig forskjell.
7. oktober 2026: Offentliggjøring av de to nye lovdekretene i BOE.
8. oktober 2026: Ikrafttredelse av Real Decreto-ley 29/2026.
15. november 2026: Planlagt ikrafttredelse av de tilleggsreglene om oppsigelse og forlengelse.
31. desember 2027: Opphør av den foreløpig planlagte særreguleringen av årlige leiejusteringer.
31. desember 2028: Referansedato for visse ekstraordinære kontraktsforlengelser.
På tidspunktet for denne publiseringen har lovdekretet ennå ikke blitt godkjent av parlamentet.
Kongelig lovdekret 29/2026 – Nye regler for leie og bolig:
https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20823
Kongelig lovdekret 28/2026 – Forlengelse og oppsigelse av kontrakter:
https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20822
Lov om boligleie (LAU):
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
Generalitat Valenciana – Innbetaling av leiegarantien:
https://sede.gva.es/es/detall-tramit?id_proc=3023
Den spanske regjeringen – Forklaringer til boligreformen:
https://www.lamoncloa.gob.es/serviciosdeprensa/notasprensa/vivienda-agenda-urbana/Paginas/2026/decreto-vivienda-medidas.aspx
Per 8. oktober 2026. Artikkelen redegjør for de generelle lovbestemmelsene. For enkelte leieavtaler må man ta hensyn til de gjeldende overgangsbestemmelsene.
REKLAME
