PUBLICIDAD
España ha vuelto a modificar su legislación en materia de alquileres. Desde el 8 de octubre se aplican normas más estrictas para los alquileres de temporada y por habitaciones, nuevos límites en los aumentos de alquiler y derechos adicionales en materia de reparaciones. También se regulan de forma diferente los gastos y las garantías. A partir del 15 de noviembre se aplicarán nuevos cambios en materia de protección contra el desahucio. Qué supone esto para los contratos de alquiler vigentes y los nuevos en la Costa Blanca.
Un contrato de alquiler de once meses no implica automáticamente que se trate de un alquiler de temporada. El impuesto sobre bienes inmuebles ya no puede repercutirse sin más al inquilino, y los propietarios también deben tener en cuenta las nuevas normas en lo que respecta a las comisiones de los agentes inmobiliarios, las fianzas y las renovaciones de contrato.
La base normativa es el Real Decreto-ley 29/2026, publicado el 7 de octubre en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y en vigor desde el 8 de octubre. Un segundo decreto, el Real Decreto-ley 28/2026, introducirá el 15 de noviembre normas adicionales sobre la rescisión y la prórroga de los contratos de alquiler de viviendas.
Ambos decretos aún deben ser ratificados por el Parlamento. El primero ya está en vigor, pero el segundo aún no.
En principio, los cambios también se aplican en la Comunidad Valenciana. Sin embargo, lo determinante es si un inmueble se alquila como residencia permanente, de forma temporal, por habitaciones o con fines turísticos.
En la Costa Blanca se alquilan muchos pisos durante varios meses. Algunos propietarios utilizan su vivienda ellos mismos en verano y la alquilan durante el invierno. Otros la alquilan a personas que trabajan o estudian en España de forma temporal.
Este tipo de contratos de alquiler de temporada seguirán estando permitidos. Sin embargo, la reforma establece con mayor claridad que hasta ahora cuándo una relación de alquiler es realmente temporal.
Un contrato de alquiler de temporada debe incluir un motivo concreto que justifique el uso temporal de la vivienda. Por lo tanto, el inquilino solo necesita la vivienda durante un periodo determinado y no como residencia permanente.
Puede tratarse, por ejemplo, de una estancia laboral de duración determinada, de unos estudios o de cualquier otra necesidad de alojamiento temporal que se pueda acreditar.
No basta con que se denomine «alquiler de temporada» o que tenga una duración de once meses.
La necesidad de vivienda temporal debe indicarse expresamente en el contrato. En caso de litigio, la carga de la prueba recae sobre el arrendador.
En principio, la duración del alquiler debe ser superior a 31 días y, por lo general, no puede superar los doce meses. Si el motivo real del uso temporal se prolonga más allá de ese plazo, la ley prevé algunas excepciones.
Si no existe un motivo suficiente para establecer un contrato de duración determinada, el contrato de alquiler podrá considerarse, desde el principio, un contrato de alquiler de vivienda ordinario.
Para el propietario, esto supone una diferencia considerable: en el caso de las viviendas de uso permanente, los inquilinos tienen, por regla general, derecho a una duración mínima del contrato de cinco años, mientras que, si el arrendador es una persona jurídica, dicha duración es de siete años.
Auch die wiederholte Befristung wird eingeschränkt.
Werden zwischen denselben Parteien für dieselbe Wohnung mehr als zwei Saisonmietverträge unmittelbar hintereinander abgeschlossen, gilt nach der neuen Regelung grundsätzlich bereits der erste Vertrag als regulärer Wohnraummietvertrag.
Ein Beispiel: Ein Mieter wohnt seit zwei Jahren in einer Wohnung in Dénia und unterschreibt alle elf Monate einen neuen Saisonvertrag. Tatsächlich lebt und arbeitet er dauerhaft dort. Eine solche Konstruktion kann nicht allein durch immer neue Befristungen vom normalen Mieterschutz ausgenommen werden.
Hier ist der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses entscheidend.
Saisonmietverträge, die vor dem 8. Oktober 2026 geschlossen wurden, bleiben grundsätzlich bis zum vereinbarten Ablauf dem bisherigen Recht unterstellt. Sie können allerdings nicht nach den alten Saisonmietregeln verlängert werden. Bei einer erneuten Vereinbarung sind die neuen Vorschriften zu beachten.
Bereits zuvor unzulässige Scheinbefristungen werden durch diese Übergangsregel nicht nachträglich rechtmäßig.
Auch für die Vermietung einzelner Zimmer gelten neue Regeln.
Damit soll verhindert werden, dass Eigentümer die gesetzlichen Mietpreisregeln durch eine Aufteilung in einzelne Zimmer umgehen.
Ein Beispiel: Liegt die für eine Wohnung maßgebliche Gesamtmiete bei 1.200 Euro, darf der Vermieter nicht drei Zimmer zu jeweils 500 Euro anbieten, wenn die gesamte Zimmermiete dadurch die zulässige Grenze übersteigt.
In offiziell ausgewiesenen angespannten Wohnungsmärkten gelten zusätzliche Preisbegrenzungen. Eine solche Einstufung muss jedoch förmlich erfolgen. Sie gilt nicht automatisch in jeder Gemeinde mit hohen Wohnungspreisen.
Wer ein Zimmer als dauerhaften Wohnraum mietet, erhält durch die Reform außerdem einen erweiterten mietrechtlichen Schutz.
Eine weitere wichtige Änderung betrifft die jährliche Anpassung bestehender Mietverträge.
Bis zum 31. Dezember 2027 gelten besondere Beschränkungen.
Liegt die Miete bereits über der jeweils maßgeblichen Obergrenze des staatlichen Referenzpreissystems, sieht die Sonderregel keine weitere Erhöhung vor.
In den anderen erfassten Fällen können Vermieter und Mieter eine neue Anpassung vereinbaren.
Ohne eine solche Vereinbarung darf die Erhöhung grundsätzlich zwei Prozent nicht überschreiten.
Zusätzlich müssen die sonstigen gesetzlichen Voraussetzungen für eine Mietanpassung eingehalten werden.
Ein Beispiel: Bei einer Monatsmiete von 1.000 Euro entspricht eine Erhöhung um zwei Prozent einem zusätzlichen Betrag von 20 Euro.
Die neue Miete läge damit bei 1.020 Euro, sofern diese Anpassung im konkreten Vertrag rechtlich zulässig ist.
Wichtig ist die Unterscheidung: Die Beschränkung betrifft die jährliche Anpassung laufender Verträge. Bei der Festlegung der Miete für einen neuen Vertrag gelten andere Voraussetzungen.
Außerdem ist eine jährliche Erhöhung nicht automatisch zulässig.
Fehlt eine wirksame vertragliche Anpassungsvereinbarung, kann der Vermieter die Miete nicht allein wegen gestiegener Lebenshaltungskosten erhöhen.
Bestimmte Mieter können eine außerordentliche Verlängerung ihres bestehenden Wohnraummietvertrags um bis zu zwei Jahre verlangen.
Das gilt insbesondere für Verträge, bei denen die gesetzliche Mindestlaufzeit vor Ende 2028 ausläuft, sowie für bestimmte weitere auslaufende Verlängerungsphasen.
Voraussetzung ist unter anderem, dass der Mieter seine Miete bezahlt hat und auch während der vorangegangenen acht Monate mit den Zahlungen nicht im Rückstand war.
Die Verlängerung erfolgt auf Antrag des Mieters in jährlichen Schritten. Die bisherigen Vertragsbedingungen bleiben grundsätzlich bestehen.
Der Vermieter muss den Antrag unter den gesetzlichen Voraussetzungen akzeptieren. Ausnahmen bestehen beispielsweise bei nachgewiesenem Eigenbedarf oder wenn sich beide Seiten auf einen neuen Vertrag verständigen. Auch eine einvernehmliche Neuvermietung mit einer um mindestens fünf Prozent gesenkten Miete kann die Sonderverlängerung ausschließen.
Für Mieter bedeutet das: Ein auslaufender Vertrag muss nicht zwangsläufig mit einem Umzug enden.
Für Vermieter bedeutet es: Vor einer Beendigung des Vertrags muss geprüft werden, ob der Mieter eine zusätzliche Verlängerung verlangen kann.
Die Reform verändert auch, welche Kosten Eigentümer zusätzlich zur Miete verlangen dürfen.
Die spanische Grundsteuer, Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), gehört zu den Kosten, die mit dem Eigentum an einer Immobilie verbunden sind.
Nach der neuen Regelung dürfen immobilienbezogene Steuern grundsätzlich nicht mehr auf Mieter abgewälzt werden, sofern diese nicht selbst gesetzlich zur Zahlung verpflichtet sind.
Bei bestehenden Verträgen kommt es zusätzlich auf die Übergangsregelungen und die bisherige Vereinbarung an.
Gemeinschaftskosten können unter bestimmten Voraussetzungen weiterhin vom Mieter getragen werden. Dafür ist eine schriftliche Vereinbarung erforderlich, in der die jährliche Kostenbelastung angegeben wird.
Bei Gebäuden ohne Wohnungseigentümergemeinschaft im rechtlichen Sinne dürfen dagegen keine Gemeinschaftskosten auf den Mieter übertragen werden.
Strom, Wasser und andere individuell über Zähler erfasste Verbrauchskosten trägt grundsätzlich weiterhin der Mieter.
Bereits bisher mussten Vermieter bei regulären Wohnraummietverträgen die Kosten der Immobilienvermittlung und des Vertragsabschlusses übernehmen.
Die Reform stellt nun ausdrücklich klar, dass auch Gebühren für Vertragsverwaltung, Änderungen oder Verlängerungen grundsätzlich nicht auf den Mieter übertragen werden dürfen.
Dabei spielt es keine Rolle, ob die Forderung als Maklerprovision, Bearbeitungsgebühr oder Verwaltungsaufwand bezeichnet wird.
Freiwillige Zusatzleistungen dürfen dem Mieter nur berechnet werden, wenn er diese ausdrücklich schriftlich bestellt hat und vorher über die Kosten informiert wurde.
Bei einer regulären Wohnraummiete beträgt die gesetzliche Kaution grundsätzlich eine Monatsmiete. Zusätzlich können Vermieter bei den gesetzlich erfassten Vertragslaufzeiten Sicherheiten von höchstens zwei weiteren Monatsmieten verlangen.
Bei Saisonmieten begrenzt die Reform die zusätzliche Sicherheit auf grundsätzlich eine Monatsmiete.
Wichtig: Die gesetzliche Kaution und zusätzliche Sicherheiten sind nicht dasselbe. Welche gesetzliche Kaution bei einem konkreten Vertrag anfällt, richtet sich nach der jeweils geltenden Einordnung und den Kautionsvorschriften.
Neu ist außerdem, dass Vermieter ihre Mieter nicht verpflichten dürfen, eine Mietausfallversicherung auf eigene Kosten abzuschließen.
An der Costa Blanca muss der Vermieter die gesetzliche Kaution grundsätzlich innerhalb eines Monats nach Vertragsabschluss bei der Generalitat Valenciana hinterlegen.
Dafür stehen die Verfahren Modelo 806 und Modelo 816 zur Verfügung.
Die Hinterlegung ist eine Verpflichtung des Vermieters. Sie bedeutet nicht, dass der Mieter seine Kaution direkt an die Generalitat bezahlen muss.
Ein undichtes Dach, Feuchtigkeitsschäden oder eine defekte Wasserinstallation können eine Wohnung erheblich beeinträchtigen.
Grundsätzlich ist der Vermieter dafür verantwortlich, die Wohnung in einem bewohnbaren Zustand zu erhalten. Die Reform konkretisiert, welche Möglichkeiten Mieter haben, wenn notwendige Reparaturen ausbleiben.
Der Mieter kann eine notwendige Reparatur schriftlich verlangen und einen angemessenen Kostenvoranschlag vorlegen.
Der Vermieter muss grundsätzlich innerhalb von 15 Kalendertagen reagieren. Er kann den Vorschlag akzeptieren, eine andere Reparaturlösung anbieten oder die Arbeiten selbst organisieren.
Bleibt eine Reaktion aus oder werden notwendige Arbeiten unbegründet abgelehnt, darf der Mieter unter den gesetzlichen Voraussetzungen die Reparatur selbst beauftragen. Dokumentierte und angemessene Kosten können dann mit späteren Mietzahlungen verrechnet werden.
Hier gelten strengere Anforderungen.
Der Vermieter muss grundsätzlich innerhalb von fünf Werktagen auf die Meldung eines Mangels reagieren.
Zudem übernimmt er nach der neuen Regelung auch kleinere Reparaturen, die durch den gewöhnlichen Gebrauch entstehen.
Für beide Vertragsarten gilt: Mieter sollten Schäden schriftlich melden und dokumentieren. Eine eigenmächtige Mietkürzung oder Reparaturbeauftragung ohne Einhaltung der gesetzlichen Voraussetzungen kann rechtliche Folgen haben.
Bei Vertragsende müssen Vermieter und Mieter den Zustand der Wohnung gemeinsam schriftlich dokumentieren.
Dafür sieht das neue Recht ein von beiden Seiten unterschriebenes Abschlussdokument vor.
Fehlt ein solches Dokument oder werden darin keine Schäden vermerkt, wird grundsätzlich vermutet, dass die Wohnung in ordnungsgemäßem Zustand zurückgegeben wurde. Diese Vermutung kann allerdings durch andere Beweise widerlegt werden.
Ein Übergabeprotokoll mit Fotos, Zählerständen und der Bestätigung zurückgegebener Schlüssel ist deshalb für beide Seiten sinnvoll.
Weitere Änderungen enthält das Real Decreto-ley 28/2026. Es wurde bereits veröffentlicht, soll aber erst am 15. November 2026 in Kraft treten.
Betroffen sind insbesondere langfristige Wohnraummietverträge nach Ablauf der gesetzlichen Mindestmietdauer.
Nach den vorgesehenen Regeln müssen Vermieter eine Nichtverlängerung grundsätzlich mindestens sechs Monate vor Vertragsende mitteilen. Für Mieter bleibt es bei grundsätzlich zwei Monaten.
Erfolgt keine rechtzeitige Mitteilung, soll sich der Vertrag nach Ablauf der gesetzlichen Mindestlaufzeit grundsätzlich um weitere fünf beziehungsweise sieben Jahre verlängern.
Für bestimmte bereits laufende Verträge gelten Übergangsregeln.
Auch eine rechtzeitig erklärte Nichtverlängerung durch den Vermieter kann künftig einen Entschädigungsanspruch des Mieters auslösen.
Die Höhe richtet sich nach gesetzlichen Berechnungsvorgaben, unter anderem nach der bisherigen Wohndauer und der maßgeblichen Referenzmiete.
Es gibt jedoch Ausnahmen, etwa bei bestimmten Fällen von Eigenbedarf oder einem gesetzeskonformen Angebot für einen neuen Mietvertrag.
Bereits vor Veröffentlichung des Dekrets wirksam erklärte Nichtverlängerungen bleiben grundsätzlich wirksam und lösen nicht allein aufgrund der neuen Vorschriften einen Entschädigungsanspruch aus.
Für Vermieter ist deshalb besonders wichtig, wann der Vertrag endet, ob bereits eine Kündigungsmitteilung erfolgt ist und welche Übergangsregel gilt.
Die Reform enthält auch neue steuerliche Anreize für die langfristige Vermietung von Wohnraum.
Wer bei einem neuen Vertrag die Miete unter bestimmten Voraussetzungen senkt, kann beispielsweise von einer höheren steuerlichen Begünstigung profitieren. Auch für bestimmte Vermietungen an jüngere Menschen oder sozial gebundene Mietverhältnisse sind Vergünstigungen vorgesehen.
Umgekehrt können steuerliche Vorteile bei höheren Neuvertragsmieten geringer ausfallen.
Allerdings hängen die Begünstigungen von verschiedenen Voraussetzungen ab. Sie gelten nicht automatisch für jeden privaten Vermieter.
Gerade für Eigentümer an der Costa Blanca ist ein Unterschied entscheidend: Wer in Spanien steuerlich ansässig ist, unterliegt möglicherweise anderen Vorschriften als jemand, der seine Immobilie vermietet, aber weiterhin in Deutschland, den Niederlanden oder einem anderen Staat steuerlich ansässig ist.
Aus den neuen Steuervorteilen lässt sich deshalb keine pauschale Empfehlung ableiten, bestehende Mieten zu senken oder Verträge vorzeitig zu erneuern.
Saisonmiete und touristische Vermietung sind rechtlich unterschiedliche Nutzungsformen.
Eine Wohnung, die für mehrere Monate wegen eines vorübergehenden beruflichen Aufenthalts gemietet wird, ist anders einzuordnen als eine Ferienwohnung, die für einen touristischen Aufenthalt angeboten wird.
Für touristische Unterkünfte gelten zusätzlich die einschlägigen Vorschriften der Comunitat Valenciana sowie gegebenenfalls kommunale Regeln und Registrierungspflichten.
Die neuen Mietvorschriften ersetzen diese Regelungen nicht. Eigentümer müssen deshalb klären, welche Art der Vermietung sie tatsächlich anbieten und welche Genehmigungen erforderlich sind.
Für Vermieter ist die wichtigste Frage zunächst, welcher Vertragsart ihre Vermietung tatsächlich entspricht. Besonders bei Saisonmieten müssen der vorübergehende Wohnbedarf, die Laufzeit und mögliche Anschlussverträge nachvollziehbar dokumentiert sein. Auch Regelungen zu Maklerkosten, Grundsteuer, Kaution und Reparaturen sollten überprüft werden.
Für Mieter sind vor allem das Abschlussdatum des Vertrags, die vereinbarte Mietdauer und die nächste Mietanpassung relevant. Wer einen Saisonmietvertrag unterschrieben hat, obwohl er die Wohnung dauerhaft als Hauptwohnsitz nutzt, sollte seine rechtliche Situation klären. Bei auslaufenden Verträgen lohnt sich außerdem die Prüfung zusätzlicher Verlängerungsrechte.
Entscheidend bleibt: Nicht jede neue Vorschrift gilt in gleicher Weise für bereits bestehende Verträge. Die gesetzlichen Übergangsbestimmungen können einen erheblichen Unterschied machen.
7. Oktober 2026: Veröffentlichung der beiden neuen Gesetzesdekrete im BOE.
8. Oktober 2026: Inkrafttreten des Real Decreto-ley 29/2026.
15. November 2026: Vorgesehenes Inkrafttreten der zusätzlichen Kündigungs- und Verlängerungsregeln.
31. Dezember 2027: Ende der derzeit vorgesehenen Sonderbeschränkung jährlicher Mietanpassungen.
31. Dezember 2028: Bezugsdatum für bestimmte außerordentliche Vertragsverlängerungen.
Die parlamentarische Bestätigung der Gesetzesdekrete steht zum Zeitpunkt dieser Veröffentlichung noch aus.
Real Decreto-ley 29/2026 – Neue Miet- und Wohnungsregeln:
https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20823
Real Decreto-ley 28/2026 – Vertragsverlängerung und Kündigung:
https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2026-20822
Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU):
https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
Generalitat Valenciana – Mietkaution hinterlegen:
https://sede.gva.es/es/detall-tramit?id_proc=3023
Spanische Regierung – Erläuterungen zur Wohnungsreform:
https://www.lamoncloa.gob.es/serviciosdeprensa/notasprensa/vivienda-agenda-urbana/Paginas/2026/decreto-vivienda-medidas.aspx
Stand: 8. Oktober 2026. Der Artikel erläutert die allgemeinen gesetzlichen Regelungen. Bei einzelnen Mietverträgen sind die jeweils geltenden Übergangsbestimmungen zu beachten.
PUBLICIDAD
