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Ce que les acheteurs immobiliers de la Costa Blanca doivent savoir
Depuis le 1er janvier 2022, une « valeur cadastrale de référence » est obligatoire pour les terrains urbains en Espagne ; celle-ci sert de base au calcul des droits de mutation immobilière et des droits de succession. Cette nouvelle réglementation peut entraîner des difficultés financières et juridiques considérables pour les acheteurs et les propriétaires immobiliers de la Costa Blanca. En effet, cette valeur, qui est déterminée à partir de données statistiques sans que le bien immobilier ait fait l’objet d’une expertise, ne reflète pas nécessairement la valeur marchande réelle.
Qu'est-ce que la valeur cadastrale de référence ?
La valeur de référence cadastrale est fixée sur la base des données relatives aux transactions et correspond à une estimation forfaitaire de la valeur des biens immobiliers. Le problème réside dans le fait que cette valeur sert de base au calcul de l'impôt, notamment pour l'impôt sur les transactions immobilières (ITP) ainsi que pour l'impôt sur les successions et les donations (ISyD). Toute personne qui achète ou hérite d’un bien immobilier doit calculer les impôts sur la base de cette valeur, même si la valeur de marché réelle est inférieure.
Renversement de la charge de la preuve
Un aspect central de cette réglementation est le renversement de la charge de la preuve : les contribuables qui souhaitent contester la valeur de référence cadastrale doivent eux-mêmes prouver que la valeur fixée est trop élevée. Cela signifie que l'acheteur doit prendre en charge les frais d'une expertise afin de prouver que la valeur marchande réelle est inférieure à la valeur cadastrale présumée.
Décision judiciaire : Une lueur d'espoir pour les contribuables
Un arrêt récent de la Cour suprême de la Communauté valencienne, rendu en juillet 2024, offre toutefois une solution possible aux contribuables qui souhaitent contester la valeur cadastrale de référence.
La Cour a estimé que l'application de cette valeur équivalait à une réévaluation effectuée sans expertise immobilière en bonne et due forme. Cela signifie que les acquéreurs concernés ont la possibilité de contester cette valeur devant les tribunaux sans avoir à s'acquitter au préalable de la dette fiscale.
Qu'est-ce que cela signifie pour les acheteurs ?
Pour les acheteurs potentiels de biens immobiliers sur la Costa Blanca, cela signifie que la valeur cadastrale de référence fixée ne reflète pas toujours la valeur de marché. Quiconque se trouve dans une telle situation devrait envisager de faire réaliser une expertise indépendante afin de disposer d'un fondement pour contester les impôts fixés.
Recommandations à l'intention des acheteurs et des propriétaires
• Avant d'acheter, renseignez-vous sur la valeur cadastrale du bien immobilier.
• Faites appel à un professionnel
Rédiger une expertise afin de déterminer la valeur de marché
de déterminer la valeur du bien immobilier.
• Examinez les possibilités juridiques,
lorsque la valeur cadastrale est nettement supérieure à la valeur réelle.
• En cas de doute, demandez toujours un avis juridique afin d'éviter tout risque financier
Minimiser les risques.
Les acheteurs immobiliers de la Costa Blanca doivent être conscients des implications de la valeur de référence cadastrale et, le cas échéant, agir à temps afin d'éviter de payer des impôts inutilement élevés. Grâce au récent arrêt de la Cour de cassation, il y a bon espoir que les contribuables puissent, par le biais d'un recours juridique, obtenir une évaluation plus réaliste de leurs biens immobiliers.
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