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Entre résidence secondaire haut de gamme et pression croissante sur les loyers : le marché immobilier de la Marina Alta et de la Marina Baixa reste, en 2025, un domaine complexe pour les acheteurs, les propriétaires et les investisseurs.
En 2025, le marché immobilier du nord de la Costa Blanca se révèle plus varié que jamais. Alors que dans des localités telles que Dénia, Jávea, Altea ou Calp, les résidences secondaires haut de gamme avec vue sur la mer continuent de voir leur prix grimper, les interventions politiques et une offre limitée de logements classiques créent une nouvelle dynamique, notamment sur le marché locatif. La demande reste forte, l’offre est limitée – et les acheteurs étrangers continuent de dominer le marché.
Essor du marché immobilier haut de gamme
Selon Engel & Völkers, le prix moyen des biens immobiliers vendus dans la région d'Alicante s'élevait en 2024 à environ 620 000 euros, plus de 18% des transactions ayant dépassé le million d'euros. Les emplacements les plus prisés : Altea Hills, Cumbre del Sol, la plage de Poniente à Benidorm ou les complexes de golf près d’Orihuela. Dans ces localités, les prix dépassent souvent les 4 000 €/m². À Moraira et Calp, les prix moyens des biens immobiliers haut de gamme se situent déjà entre 880 000 et 915 000 euros.
La demande reste forte à l'échelle internationale, mais elle présente des nuances
La composition des acheteurs reste clairement internationale : 83% des transactions réalisées à Altea, Calp et Moraira concernent des résidences secondaires, principalement en provenance d’Allemagne, des Pays-Bas et du Royaume-Uni. Dans le même temps, le pouvoir d’achat reste globalement stable, mais la répartition par pays d’origine évolue. Alors que les acheteurs scandinaves ont nettement reculé en 2024, les Polonais, les Néerlandais et les Belges ont fortement progressé. La part des achats directs (sans prêt hypothécaire) dépasse 70% au niveau régional.
Les prix augmentent, mais de manière différenciée
En 2024, le prix moyen dans l'ensemble de la province d'Alicante s'élevait à 162 132 euros, soit une hausse annuelle de 7%. La hausse a été particulièrement forte dans les localités côtières de la Marina Alta et de la Baixa : selon Fotocasa, ces régions ont enregistré une hausse des prix comprise entre 5 et 14%. Pour 2025, on s'attend à une poursuite modérée de cette tendance, en fonction de l'emplacement et du segment.
La réglementation change la donne
La réglementation constitue un facteur de plus en plus important : le moratoire de deux ans sur les nouvelles licences de location saisonnière, en vigueur depuis 2025, modifie durablement le marché. Les propriétaires titulaires d’une licence valide disposent d’un actif précieux, tandis que les nouveaux arrivants restent bloqués. Dans le même temps, les loyers augmentent fortement, car des logements ont été retirés du marché. Le loyer à Alicante s'élève actuellement à 12,51 €/m², et il est même supérieur dans les stations balnéaires comme Altea ou Benidorm.
À long terme, cela devrait renforcer l'attrait des locations de longue durée, tant pour les propriétaires que pour les acheteurs qui ne résident pas eux-mêmes sur place de manière permanente.
Les nouvelles constructions, une ressource rare
Le recul des projets de construction neuve – rien qu'au premier semestre 2024, 33% de chantiers de construction neuve en moins ont été lancés – exerce une pression supplémentaire sur l'offre. De plus, les promoteurs immobiliers se concentrent sur des projets à haute efficacité énergétique et de haut standing, ce qui fait encore grimper les prix. C’est notamment dans des communes très prisées telles que Jávea, Calp ou Dénia que les terrains et les permis de construire font défaut.
Des opportunités pour les acheteurs avertis et les investisseurs
Quiconque souhaite acheter ou vendre un bien immobilier en 2025 dans la Marina Alta ou la Marina Baixa devrait analyser attentivement les différences locales. Alors que le marché des résidences secondaires reste stable, le marché locatif présente de nouveaux défis, mais aussi de nouvelles opportunités.
La clé réside dans une stratégie claire, une bonne connaissance du cadre juridique et un sens aigu de la situation, du moment opportun et des perspectives d'utilisation.
De l'appartement urbain compact à la villa au design raffiné avec vue sur la mer : les options immobilières entre Dénia et Villajoyosa sont aussi variées que cela.
• Appartements proches du centre-ville : très prisés à Dénia, Calpe ou Villajoyosa. Idéaux pour les couples ou comme résidence secondaire. Souvent dotés d'un balcon, d'un garage ou d'une piscine commune.
• Maisons mitoyennes et bungalows : dans des lotissements comme celui d'Alfaz del Pi
ou à Altea Hills, elles offrent à la fois de l'intimité et les avantages d'une résidence. Beaucoup disposent de jardins ou de terrasses.
• Villas individuelles : principalement à Moraira, Benissa ou Jávea – avec de grands terrains, des piscines et une vue sur la mer. Ces biens caractérisent le marché haut de gamme.
• Fincas rustiques : dans l'arrière-pays de La Nucía ou de Pedreguer, on trouve des maisons de campagne restaurées avec soin, souvent dotées d'un grand terrain et pleines de charme.
• Projets de construction neuve : dans presque toutes les communes, des installations modernes sont actuellement en cours de construction – souvent économes en énergie et dotées d'équipements modernes
et une forte demande de la part des acheteurs internationaux.
Si vous souhaitez acheter un bien immobilier sur la Costa Blanca, vous devez prévoir, en plus du prix affiché, des frais annexes de 11 à 14%.
Voici un aperçu des principaux postes :
• Droits de mutation immobilière (ITP) : 10% lors de l'achat d'un bien immobilier d'occasion
• TVA (IVA) + droit de timbre (AJD) : regroupés pour les constructions neuves
environ 11,51 TP3T
• Frais de notaire et d'enregistrement foncier : environ 1% du prix d'achat
• Frais juridiques et administratifs : entre 1 500 et 3 000 €, selon le travail nécessaire (y compris les honoraires d'avocat, la demande de NIE, les traductions)
• Frais d'expertise : facultatifs, mais utiles en cas d'incertitudes ou pour le financement
• Frais de financement : varient selon les banques (frais de dossier,
Taxe hypothécaire, frais d'évaluation le cas échéant)
Les frais courants doivent également être pris en compte dans le calcul :
• Taxe foncière (IBI) : en fonction de l'emplacement et de la commune
• Charges : pour les appartements en copropriété situés dans des immeubles collectifs
Conseil : les particularités régionales – par exemple à Calpe, Jávea ou Altea –
peuvent entraîner des conditions supplémentaires ou des frais. Un avocat ou un agent immobilier spécialisé vous aidera à éviter les coûts imprévus.
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