Hvem drømmer ikke om et flott feriehus eller ser en mulighet til å investere pengene sine klokt? Uansett hva som er motivasjonen din for å kjøpe eller selge en bolig, er kjøperne ofte ikke klar over de juridiske forskjellene i forhold til andre EU-land. Advokat Lotta Hilgers, som har spesialisert seg på eiendomsmegling og arverett, har viktig informasjon og tips for å sikre at kjøp og salg skjer på lovlig vis. Det er spesielt viktig for utenlandske kjøpere å forstå det juridiske rammeverket og unngå typiske fallgruver. Hilgers gir verdifulle råd om hvordan man kan unngå potensielle problemer både før og etter kjøpet.
Hva er de viktigste juridiske forskjellene i spansk eiendomsrett sammenlignet med andre EU-land, og hvordan kan kjøpere forberede seg på disse forskjellene for å unngå potensielle komplikasjoner?
En vesentlig forskjell fra andre EU-land er at kjøp av eiendom ikke er underlagt noen spesifikke formelle krav. Det trenger derfor ikke å være notarialbekreftet, og det er derfor tilstrekkelig med en privat kontrakt for overføring av eierskap. Overføringen i grunnboken skjer imidlertid utelukkende på grunnlag av et notarialbekreftet skjøte, slik at eiendomskjøp i praksis alltid blir notarialbekreftet. Du er også bare beskyttet mot godtroerverv fra tredjeparter hvis du er registrert som eier i grunnboken. I motsetning til for eksempel i Tyskland er ikke eiendomsoverdragelsen knyttet til oppføringen i grunnboken.
I tillegg til det notarialbekreftede skjøtet må bevis på erklæringen om eiendomsoverdragelsesavgift sendes til tinglysing.
Når partene blir enige om kjøp og salg av en eiendom, er det vanlig i Spania å undertegne en privat forhåndskontrakt. I denne sammenheng betaler kjøperen 10% av den avtalte kjøpesummen, og dette beløpet representerer straffebetalingen i tilfelle manglende oppfyllelse av kontraktsforpliktelsene. Hvis kjøperen ikke kjøper, mister han altså dette depositumet, og hvis selgeren ikke oppfyller sine forpliktelser, må han tilbakebetale depositumet til kjøperen med det dobbelte beløpet.
Unntak fra denne straffen gjøres vanligvis dersom forpliktelsen ikke kan oppfylles på grunn av force majeure, og det kan avtales ytterligere unntak.
Hvordan bør kjøpere gå frem hvis de innser at
kjøpt eiendom inneholder ulovlige bygninger eller tilbygg? Hvilke rettslige skritt er nødvendige for å forhindre slike tilfeller og for å avklare mulige risikoer for å minimere?
For det første er det viktig å sjekke om det er beskyttelse av den eksisterende eiendommen. I delstaten Valencia trer dette i kraft etter 15 år. Du kan se på flyfotografier fra kartverket i Valencia, og på disse er det som regel lett å se når en bygning ble oppført. Du bør også søke bygningsmyndighetene om et sertifikat på at det ikke foreligger noen overtredelser (certificado de no infracciones). Hvis det er innledet en sak mot en bygning, avbrytes foreldelsesfristen.
I tillegg bør kjøperen absolutt sjekke hvilke endringer han har tillatelse til å gjøre. Hvis eiendommen er dyrkbar jord til landbruksformål, kan eieren som hovedregel bare utføre tiltak for å vedlikeholde eiendommen. Det betyr at det ikke er tillatt å oppføre flere bygninger, og at eksisterende bygninger ikke kan utvides eller endres arealmessig.
Det bør også avklares på forhånd med et forsikringsselskap hva som skjer i tilfelle for eksempel brann. Jeg hadde et tilfelle der kunder ønsket å kjøpe en eiendom med et boareal på 600 m² og flere uthus for en tilsvarende pris. Det viste seg imidlertid at i tilfelle brann eller annen ødeleggelse av bygningene, fikk eierne lov til å oppføre en ny bygning på maksimalt 80 m².
Det er også verdt å merke seg at disse eiendommene etter all sannsynlighet ikke er tilknyttet det kommunale avløpsnettet, og at de ofte har en enkel septiktank som på ingen måte er i samsvar med gjeldende EU-regler.
Mange kommuner krever imidlertid nå at det skal være installert et EU-kompatibelt renseanlegg for å få et beboelighetssertifikat. Beboelighetssertifikatet kreves for eksempel når man søker om lisens for turistutleie eller inngår en ny kontrakt med en strømleverandør. I Catalonia er det nå et krav at selgere skal kunne fremvise et gyldig beboelighetssertifikat. Dette er ennå ikke tilfelle i Valencia-provinsen, men før eller siden vil dette kravet sannsynligvis bli innført, slik at en nåværende kjøper kan få betydelige problemer ved et senere salg.
Du bør ikke stole på selgerens utsagn om at ulovlige konstruksjoner er vanlige i Spania, og at det ikke vil skje noe med deg. Noen kommuner går nå hardt ut mot ulovlige bygninger ved hjelp av flyfoto.
Hvordan kan innkjøpere sikre at eiendommen de ønsker å kjøpe, er fri for heftelser eller skjulte kostnader. og hvilken rolle spiller omfattende due diligence i dette?
For at eventuelle heftelser skal kunne overføres til kjøperen, må de være innført i grunnboken. Et aktuelt utdrag fra grunnboken bør derfor fremlegges. Den attesterende notaren er også forpliktet til å innhente et aktuelt utdrag fra grunnboken, slik at fraværet av heftelser kan kontrolleres på nytt umiddelbart før notarialforretningen og den tilhørende eiendomsoverdragelsen.
Når det gjelder skjulte feil og mangler, anbefaler jeg kundene mine å rådføre seg med en arkitekt. Honorarene deres er betydelig lavere i Spania enn i for eksempel Tyskland. I Spania er det ikke mulig å fraskrive seg ansvaret for skjulte feil ved kjøp av en privatperson. Det er imidlertid viktig å merke seg at skjulte feil må påberopes innen 6 måneder etter at kjøpet er tinglyst, uavhengig av om man kjenner til dem. Fristen avbrytes bare når det reises søksmål, og det er ikke tilstrekkelig med et utenomrettslig brev. Hvis du mistenker at det foreligger skjulte mangler, anbefaler jeg deg derfor alltid å kontakte en arkitekt umiddelbart.
En due diligence-gjennomgang dreier seg først og fremst om selgerens økonomiske, skattemessige, juridiske og finansielle forhold. Den er derfor først og fremst relevant hvis eiendommen eies av et selskap og kjøperen vurderer å overta selskapet. Tidligere var det ganske vanlig i Spania at privatpersoner eide eiendom gjennom selskaper. Ettersom skattefordelene ved overdragelse ved arv i stor grad har blitt avskaffet, er det imidlertid ikke lenger vanlig at selskaper opprettes utelukkende med det formål å erverve eiendom.
Hvilke juridiske skritt bør selgere ta for å sikre at de ikke blir erstatningsansvarlige for eventuelle skader etter eiendomssalget? holdes ansvarlig for fremtidige krav eller juridiske problemer?
Før kjøpet tinglyses, bør det kontrolleres at alle omkostninger, som i tvilstilfeller skal overføres til kjøperen, er betalt. Hvis kontrollen viser at ikke alle omkostninger er betalt, kan partene avtale at kjøperen holder tilbake et beløp fra kjøpesummen, og at plikten til å betale omkostningene overføres til kjøperen.
Hvilke tiltak bør kjøpere av eiendom,
for å sikre at innkjøpsprosessen er i samsvar med loven og transparent, spesielt i behandlingen via en notarius publicus?
Er det noen ekstra forholdsregler du vil anbefale?
Når du skal kjøpe bolig i Spania, er det flere forholdsregler du bør ta for å sikre at prosessen er juridisk sikker og transparent. Selv om det er obligatorisk å samarbeide med en notarius publicus, er det lurt å ta ytterligere forholdsregler. Her er de viktigste trinnene:
6. Notarial behandling
- Kjøpekontrakten (Escritura Pública de Compraventa) signeres i nærvær av en notarius publicus. Notaren kontrollerer at dokumentene er ekte, at eiendommen er fri for heftelser og at alle skatter og avgifter er korrekt betalt.
- Kjøper og selger må begge være til stede personlig eller ved autorisert representant.
- Notaren er ansvarlig for å rapportere transaksjonen til tinglysingskontoret.
7. Skatter og avgifter
- Kjøpere i Spania må betale visse skatter, blant annet eiendomsskatt (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP) eller merverdiavgift (IVA).
- I tillegg kommer notarialgebyrer, tinglysingsgebyrer og advokatutgifter. Kjøperen bør på forhånd sette seg inn i alle kostnader som påløper.
8. Bekreftelse av betaling
og finansiering
- Betalingsmåten bør være klart definert på forhånd. I Spania er det fortsatt vanlig å betale kjøpesummen med bankbekreftet sjekk. Dette kan imidlertid by på store problemer for kjøpere som ikke er skattemessig bosatt i Spania og som ikke har en spansk bankkonto.
- Hvis det skal tas opp pantelån, bør betingelsene avklares og dokumenteres før den foreløpige kontrakten signeres.
9. registrering i grunnboken
- Når den notarialbekreftede kjøpsavtalen er signert, må eiendommen registreres i grunnboken i den nye eierens navn. Notaren overfører skjøtet til grunnboken via telematikk umiddelbart etter at det er signert, slik at et utdrag fra grunnboken i de neste 60 dagene vil vise at dokumenter venter på å bli tinglyst. I løpet av denne tiden er det ikke mulig for tredjeparter å erverve i god tro. Selve overføringen av eiendomsretten til kjøperen må imidlertid søkes proaktivt av kjøperen ved å sende inn en bekreftet kopi av skjøtet.
10. ekstra tips:
Sjekk for ulovlige betalinger
- I enkelte regioner i Spania er det vanlig å betale deler av kjøpesummen „svart“, noe som er ulovlig og innebærer både skattemessige og juridiske risikoer.
- Ved et senere salg kan den nåværende kjøperen også få skatteulemper, ettersom gevinsten ved salget i dag er skattepliktig med 21%. Gevinsten er differansen mellom kjøpesummen og den senere salgssummen, der eventuelle kostnader som overdragelsesavgift, notarialgebyrer, advokatutgifter osv. kan trekkes fra. Hvis kjøperen betaler et beløp „svart“ på kjøpstidspunktet, slipper han å betale overdragelsesskatt på for tiden 10%, men ved et senere salg må han til slutt betale skatt på dette beløpet på 21%, siden det ikke var inkludert i kjøpekontrakten.
1. Undersøkelse av eiendommens juridiske situasjon
- Eiendomsregisteret (Registro de la Propiedad): Kjøperen bør forsikre seg om at eiendommen er korrekt registrert i eiendomsregisteret, og at selgeren faktisk er den rettmessige eieren. Dette vil også avdekke eventuelle heftelser eller pantelån.
- Ubelastet eiendom: Det bør sikres at eiendommen er fri for gjeld eller tredjepartsrettigheter.
2. Engasjement av en uavhengig Advokat
- Det er lurt å engasjere en uavhengig advokat som har spesialisert seg på eiendomskjøp. De kan kontrollere kjøpekontrakten, avklare eierrettigheter og juridiske dokumenter og sørge for at selgeren ikke har gjeld til tredjeparter som kan overføres til eiendommen.
- En advokat ivaretar klientens interesser og er mer uavhengig enn en notarius publicus, som har en mer nøytral rolle.
3. Foreløpig kontrakt og reservasjon
- Forhåndskontrakt (Contrato de Arras): En foreløpig kontrakt inngås ofte før den endelige kjøpekontrakten signeres. Denne bør sjekkes grundig, da den inneholder forpliktelser og vanligvis krever et depositum.
- Det må sikres at den foreløpige kontrakten inneholder vilkår som gjør det mulig for kjøperen å heve kontrakten uten å miste depositumet dersom det skulle oppstå problemer med eiendommen.
4. Gjennomgang av byggetillatelser og bruksrettigheter
- Byggetillatelser: Spesielt når det gjelder nybygg eller renoverte eiendommer, bør det sjekkes at alle nødvendige tillatelser er gitt av de lokale myndighetene.
- Bruk av eiendommen: Selgeren bør forsikre seg om at eiendommen kan brukes til det tiltenkte formålet, enten det er til private, kommersielle eller turistformål.
5. revisjon av fellesskapets kostnader og vedtekter
- For eiendommer som er en del av et boligfellesskap, bør man sjekke felleskostnadene, eventuelle utestående betalinger og sameiets vedtekter. På den måten sikrer man seg at kjøperen ikke blir stilt overfor uventede økonomiske forpliktelser.
Eksperttips fra advokat Lotta Hilgers - LH Valencia
Med de rette tiltakene kan kjøpere og selgere trygt navigere i eiendomsmarkedet på Costa Blanca - på lovlig vis og uten ubehagelige overraskelser.