PUBLICITÉ
Maître Lotta Hilgers nous donne un aperçu des principaux aspects à prendre en compte lors de l'achat et de la vente d'un bien immobilier sur la Costa Blanca. Ce à quoi les acheteurs et les vendeurs doivent prêter attention pour minimiser les risques juridiques.
Qui ne rêve pas d’une superbe maison de vacances ou ne voit pas là l’occasion d’investir son argent à bon escient ? Quelle que soit votre motivation lors de l’achat ou de la vente d’un bien immobilier, les acheteurs ignorent souvent les différences juridiques par rapport aux autres pays de l’UE. Maître Lotta Hilgers, avocate spécialisée en droit immobilier et en droit successoral, vous propose quelques informations et conseils importants pour un achat et une vente en toute sécurité juridique. Il est particulièrement important pour les acheteurs étrangers de comprendre le cadre juridique et d’éviter les pièges courants. Maître Hilgers offre de précieux conseils pour éviter les problèmes potentiels avant et après l’achat.
Quelles sont les principales différences juridiques entre le droit immobilier espagnol et celui des autres pays de l'UE, et comment les acheteurs peuvent-ils s'y préparer afin d'éviter d'éventuelles complications ?
Une différence essentielle par rapport aux autres pays de l’UE réside dans le fait que l’achat d’un bien immobilier n’est soumis à aucune exigence de forme particulière. Il n’est donc pas obligatoire de le faire authentifier, raison pour laquelle un contrat sous seing privé suffirait pour le transfert de propriété. Toutefois, l’inscription au registre foncier ne peut se faire que sur la base d’un acte notarié, de sorte que, dans la pratique, les achats immobiliers font toujours l’objet d’un acte notarié. De même, on n’est protégé contre l’acquisition de bonne foi par un tiers que si l’on est inscrit en tant que propriétaire au registre foncier. Contrairement à ce qui se passe par exemple en Allemagne, le transfert de propriété n’est donc pas lié à l’inscription au registre foncier.
Outre l'acte notarié, il faut présenter au service du registre foncier, en vue de l'inscription, la preuve de la déclaration de l'impôt sur les acquisitions immobilières.
Lorsque les parties s'accordent sur la vente et l'achat d'un bien immobilier, il est d'usage en Espagne de conclure un avant-contrat sous forme d'acte sous seing privé. Dans ce cadre, l'acheteur verse 10% du prix d'achat convenu, et ce montant constitue une pénalité en cas de non-respect des obligations contractuelles. Ainsi, si l'acheteur renonce à l'achat, il perd cet acompte ; à l'inverse, si le vendeur ne respecte pas ses obligations, il doit rembourser à l'acheteur le double du montant de cet acompte.
Une exception à cette pénalité est généralement prévue lorsque l'obligation ne peut être remplie pour des raisons de force majeure ; d'autres exceptions peuvent toutefois être convenues contractuellement.
Comment les acheteurs devraient-ils procéder lorsque ils constatent que les mesures qu'ils ont prises
le bien immobilier acheté comporte-t-il des constructions ou des annexes illégales ? Quelles démarches juridiques faut-il entreprendre pour remédier à cela ? Clarifier les cas et identifier les risques éventuels réduire au minimum ?
Il convient tout d’abord de vérifier impérativement s’il existe une protection des droits acquis. Dans la Communauté autonome de Valence, celle-ci s’applique au bout de 15 ans. À l’Institut cartographique de Valence, il est possible de consulter des photos aériennes qui permettent généralement de déterminer avec précision la date de construction d’un bâtiment. Il convient également de demander au service de l’urbanisme une attestation certifiant l’absence de procédure en matière de droit de l’urbanisme (certificado de no infracciones). Si une procédure a été engagée à l’encontre d’une construction, le délai de prescription est interrompu.
Par ailleurs, l'acheteur doit impérativement vérifier quelles modifications il est autorisé à effectuer. S'il s'agit d'une terre arable destinée à un usage agricole, le propriétaire n'est généralement autorisé à réaliser que des travaux visant à préserver l'exploitation agricole. Il n'est donc pas permis de construire des bâtiments supplémentaires, et les bâtiments existants ne peuvent être ni agrandis ni modifiés en termes de superficie.
Il convient également de clarifier au préalable avec une compagnie d'assurance ce qui se passerait, par exemple, en cas d'incendie. J'ai eu affaire à un cas où des clients souhaitaient acquérir un bien immobilier d'une surface habitable de 600 m² et comportant plusieurs dépendances, pour un prix correspondant. Il s'est toutefois avéré qu'en cas d'incendie ou de toute autre destruction des bâtiments, les propriétaires ne seraient autorisés à reconstruire qu'un bâtiment d'une surface maximale de 80 m².
Il convient également de noter que ces terrains ne sont très probablement pas raccordés au réseau communal d'assainissement et disposent souvent d'une simple fosse septique qui ne répond en rien aux normes européennes en vigueur.
Cependant, pour obtenir un certificat d'habitabilité, de nombreuses communes exigent désormais l'installation d'une station d'épuration conforme aux normes européennes. Le certificat d'habitabilité est par exemple nécessaire pour demander une licence de location touristique ou pour conclure un nouveau contrat avec un fournisseur d'électricité. En Catalogne, il est désormais obligatoire pour les vendeurs de présenter un certificat d’habitabilité en cours de validité. Ce n’est certes pas encore le cas dans la Communauté autonome de Valence, mais cette obligation sera probablement introduite tôt ou tard, de sorte qu’un acheteur actuel pourrait se heurter à des problèmes considérables en cas de revente ultérieure.
Il ne faut surtout pas se fier aux affirmations du vendeur selon lesquelles les constructions illégales sont courantes en Espagne et qu’il ne vous arrivera rien. Certaines communes mènent désormais une lutte rigoureuse contre les constructions illégales à l’aide de photos aériennes.
Comment les acheteurs peuvent-ils s'assurer que que le bien immobilier qu'ils souhaitent acquérir est libre de toute charge ou de tout défaut caché Qu'est-ce qu'un défaut, et quel rôle joue un contrôle approfondi de diligence raisonnable dans ce contexte ?
Pour que les éventuelles charges soient transférées à l’acheteur, celles-ci doivent être inscrites au registre foncier. Il est donc impératif de présenter un extrait récent du registre foncier. Le notaire chargé de l'authentification est toutefois également tenu de se procurer un extrait du registre foncier à jour, afin de vérifier une nouvelle fois, juste avant l'authentification et le transfert de propriété qui en découle, qu'il n'existe aucune charge.
En ce qui concerne les vices cachés, je recommande à mes clients de faire appel à un architecte. En Espagne, ses honoraires sont nettement moins élevés qu’en Allemagne, par exemple. En Espagne, l’exclusion de responsabilité pour les vices cachés est exclue en cas d’achat par un particulier. Il convient toutefois de noter que les vices cachés doivent être signalés dans un délai de 6 mois à compter de la signature de l’acte de vente, indépendamment du moment où ils ont été constatés. Ce délai n’est interrompu qu’à compter du dépôt d’une plainte devant le tribunal ; une lettre extrajudiciaire ne suffit pas. Par conséquent, en cas de soupçon de vices cachés, je conseille toujours de faire immédiatement appel à un architecte.
Un audit de due diligence porte principalement sur la situation économique, fiscale, juridique et financière du vendeur. Il est donc particulièrement pertinent lorsque le bien immobilier appartient à une société et que l'acheteur envisage de racheter cette dernière. Autrefois, il était assez courant en Espagne que des particuliers détiennent des biens immobiliers par l’intermédiaire de sociétés. Cependant, les avantages fiscaux liés aux transmissions successorales ayant été en grande partie supprimés, on ne crée généralement plus aujourd’hui de sociétés dans le seul but d’acquérir un bien immobilier.
Quelles démarches juridiques les vendeurs doivent-ils entreprendre pour s'assurer qu'ils ne seront pas tenus responsables, après la vente du bien immobilier, d'éventuels peut-il être tenu pour responsable en cas de réclamations futures ou de problèmes juridiques ?
Il convient de vérifier, avant même la signature de l'acte de vente, que tous les frais qui, en cas de doute, seront à la charge de l'acheteur, ont bien été réglés. Si cette vérification révèle que tous les frais n’ont pas été réglés, les parties peuvent convenir que l’acheteur retienne un montant sur le prix d’achat et que l’obligation de régler ces frais lui soit transférée.
Quelles mesures faudrait-il prendre ? Les acheteurs immobiliers doivent prendre,
afin de garantir que le processus d'achat se déroule dans le respect de la législation et en toute transparence, notamment lors du traitement par l'intermédiaire d'un notaire ?
Y a-t-il d'autres précautions que vous recommanderiez ?
Lors de l'achat d'un bien immobilier en Espagne, plusieurs mesures doivent être prises par les acheteurs afin de garantir que la transaction se déroule dans le respect de la loi et en toute transparence. Bien que le recours à un notaire soit obligatoire, il est conseillé de prendre des précautions supplémentaires. Voici les étapes les plus importantes :
6. Règlement par un notaire
• L'acte de vente (Escritura Pública de Compraventa) est signé en présence d'un notaire. Ce dernier vérifie l'authenticité des documents, s'assure que le bien immobilier est libre de toute charge et que toutes les taxes ont bien été acquittées.
• L'acheteur et le vendeur doivent tous deux être présents, soit en personne, soit par l'intermédiaire de représentants mandatés.
• Le notaire est chargé de déclarer la transaction au registre foncier.
7. Impôts et taxes
• En Espagne, les acheteurs doivent s'acquitter de certaines taxes, notamment l'impôt sur les transmissions patrimoniales (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP) ou la TVA (IVA).
• Il faut également compter les frais de notaire, les frais d'enregistrement au registre foncier et les honoraires d'avocat. L'acheteur doit se renseigner à l'avance sur l'ensemble des frais à prévoir.
8. Vérification du paiement
et financement
• Les modalités de paiement doivent être clairement définies à l'avance. En Espagne, il est toujours d'usage de régler le prix d'achat par chèque certifié par une banque. Cela peut toutefois poser d'énormes difficultés aux acheteurs qui ne sont pas résidents fiscaux en Espagne et qui ne disposent pas d'un compte bancaire espagnol.
• Si l'on envisage de contracter un prêt immobilier, les conditions doivent être clarifiées et consignées par écrit avant même la signature du compromis de vente.
9. Inscription au registre foncier
• Une fois l'acte de vente notarié signé, le bien immobilier doit être inscrit au registre foncier au nom du nouveau propriétaire. Le notaire transmet l’acte par voie électronique au registre foncier immédiatement après la signature, de sorte qu’un extrait du registre foncier mentionnera, pendant les 60 jours suivants, que les documents nécessaires à l’inscription sont en cours de traitement. Pendant cette période, une acquisition de bonne foi par des tiers n’est pas possible. Le transfert effectif de la propriété à l’acheteur doit toutefois être demandé de manière proactive par ce dernier, sur présentation d’une copie certifiée conforme de l’acte de vente.
10. Conseil supplémentaire :
Contrôle des paiements en argent noir
• Dans certaines régions d'Espagne, il est d'usage de verser une partie du prix d'achat „ au noir “, ce qui est illégal et comporte des risques tant fiscaux que juridiques.
• En cas de vente ultérieure, l'acheteur actuel pourrait également subir des inconvénients fiscaux, car il doit actuellement payer un impôt de 21% sur la plus-value réalisée lors de la vente. Ce bénéfice correspond à la différence entre le prix d'achat et le prix de vente ultérieur, déduction faite des frais éventuels, tels que les droits de mutation, les frais de notaire, les honoraires d'avocat, etc. Si l’acheteur verse une somme „ au noir “ lors de l’achat, il s’épargne ainsi la taxe sur les acquisitions immobilières qui s’applique à ce montant (actuellement de 10%) ; toutefois, en cas de vente ultérieure, il devra finalement payer l’impôt sur ce montant au taux de 21%, car celui-ci n’a pas été mentionné dans l’acte de vente.
1. Vérification de la situation juridique du bien immobilier
• Registre foncier (Registro de la Propiedad) : l'acheteur doit s'assurer que le bien immobilier est correctement inscrit au registre foncier et que le vendeur en est bien le propriétaire légitime. Cela permettra également de mettre en évidence d'éventuelles charges ou hypothèques.
• Propriété libre de toute charge : il convient de s'assurer que le bien immobilier est libre de toute dette ou de tout droit de tiers.
2. Recours à un expert indépendant Avocat
• Il est conseillé de faire appel à un avocat indépendant spécialisé dans les achats immobiliers. Il pourra examiner le contrat de vente, vérifier les droits de propriété et les documents juridiques, et s'assurer que le vendeur n'a pas de dettes envers des tiers qui pourraient être transférées au bien immobilier.
• Un avocat défend les intérêts de son client et jouit d'une plus grande indépendance que le notaire, dont le rôle est plutôt neutre.
3. Contrat préliminaire et réservation
• Contrat préliminaire (Contrato de Arras) : avant la signature du contrat de vente définitif, un contrat préliminaire est souvent conclu. Celui-ci doit être examiné avec soin, car il comporte des obligations et prévoit généralement le versement d'un acompte.
• Il convient de s'assurer que le compromis de vente comporte des clauses permettant à l'acheteur de résilier le contrat sans perdre son acompte en cas de problème concernant le bien immobilier.
4. Vérification des permis de construire et des droits d'occupation
• Permis de construire : il convient notamment de vérifier, dans le cas de constructions neuves ou de biens immobiliers rénovés, que tous les permis nécessaires ont bien été délivrés par la commune.
• Utilisation du bien immobilier : le vendeur doit s'assurer que le bien immobilier peut être utilisé aux fins prévues, qu'il s'agisse d'un usage privé, commercial ou touristique.
5. Examen des coûts communs et les statuts
• Pour les biens immobiliers faisant partie d'une copropriété, il convient de vérifier les charges de copropriété, les éventuels arriérés de paiement et le règlement de copropriété. Cela permet de s'assurer que l'acheteur n'aura pas à faire face à des obligations financières imprévues.
Conseil d'expert de Maître Lotta Hilgers – LH Valence
En prenant les bonnes mesures, acheteurs et vendeurs peuvent évoluer en toute sécurité sur le marché immobilier de la Costa Blanca, en toute conformité avec la loi et sans mauvaises surprises.
PUBLICITÉ
