Andreas Schaich, expert immobilier – Un nouveau départ avec une vision d'avenir
PUBLICITÉ
Pour beaucoup, le rêve d'une vie sur la Costa Blanca commence par l'envie de s'installer dans l'une des régions les plus prisées d'Europe. Mais entre les annonces immobilières et la remise des clés, il y a bien plus que la simple joie de l'anticipation : les questions relatives à la fiscalité, aux coûts cachés, aux infrastructures ou aux possibilités d'utilisation sont souvent sous-estimées – et peuvent s'avérer coûteuses par la suite.
Depuis des années, Andreas Schaich accompagne les acheteurs tout au long du processus immobilier dans la région. Dans un entretien avec la CBM, il partage des conseils concrets : quand vaut-il mieux louer plutôt qu'acheter ? Pourquoi l'absence de raccordement au réseau d'assainissement peut-elle constituer un écueil juridique ? Et à quoi faut-il prêter une attention particulière pour éviter que son premier bien immobilier ne devienne rapidement une solution provisoire ? Un aperçu concis pour tous ceux qui s'installent sur la Costa Blanca – et souhaitent y rester.
Un nouveau départ : fort de son expertise avérée, Andreas Schaich explique aux débutants les étapes essentielles de l'achat d'un bien immobilier sur la Costa Blanca, afin que les pièges administratifs et les coûts cachés ne soient plus une surprise.
Louer ou acheter ? Quand la location est-elle la meilleure option ? pour les nouveaux arrivants ?
Je pense qu'il vaut mieux louer lorsqu'on ne connaît pas encore la région et qu'on souhaite d'abord voir comment on s'adapte au climat. Un séjour hivernal est également une bonne option dans ce cas. Beaucoup de nos clients louent de novembre à février afin de se faire une idée du pays et de ses habitants. C'est justement pendant cette période que l'on peut trouver des biens à louer à un prix forfaitaire, sans avoir à payer les tarifs élevés de la haute saison. L'achat est certainement la meilleure décision financière à long terme et apporte une certaine sécurité. Si le bail est résilié, il faut déménager. Cela ne peut pas arriver en cas d'achat. L’achat offre en outre différentes possibilités d’utilisation : pour son usage personnel, pour la famille, pour des amis, ou comme investissement financier. Si le marché évolue favorablement, un bien immobilier peut générer un rendement sûr. (L'or du béton) En fin de compte, chacun doit décider pour soi-même quelle est la meilleure option et s'il souhaite prendre le risque financier lié, par exemple, au financement d'un bien immobilier.
Impôts et charges : quelles sont les obligations financières que de nombreux acheteurs ont tendance à négliger ?
En Espagne, les frais ponctuels liés à l'acquisition d'un bien immobilier sont relativement élevés. Ainsi, rien que pour les droits de mutation, on paie 10% du prix d'achat. L'Espagne se classe donc en tête si l'on compare avec d'autres pays européens. À cela s'ajoutent les honoraires du notaire et les frais d'enregistrement au registre foncier, ainsi que les frais annexes liés au conseiller fiscal ou simplement les frais d'ouverture de compte. On arrive ainsi rapidement à environ 12,5 % du prix d'achat. Si l'on contracte en plus un crédit, il faut compter 1,5 à 2 % supplémentaires de frais et de taxes. Ce point est souvent négligé par les acheteurs. C’est pourquoi il est conseillé, avant l’achat, de faire appel à un agent immobilier, un conseiller fiscal ou un avocat qui vous informera précisément sur les frais annexes et vous apportera son aide et ses conseils. Il ne faut pas non plus oublier les dépenses supplémentaires liées aux travaux de rénovation ou à la remise en service des abonnements d’électricité et d’eau, si ceux-ci ont été résiliés par l’ancien propriétaire afin de réaliser des économies. Pour éviter toute mauvaise surprise, il convient également de vérifier que le vendeur est à jour dans ses paiements courants et qu’aucun arriéré fiscal n’est lié au bien.
Obstacles administratifs – Quels sont les documents nécessaires à l'achat, et quelles sont les causes fréquentes d'échec ?
La bureaucratie ne fait pas exception en Espagne. En ce moment même, l'Espagne met en œuvre un grand nombre de lois européennes qui, jusqu'à présent, étaient largement ignorées. Les certificats d'habitabilité, les raccordements au réseau d'assainissement ou les autorisations de location constituent à cet égard un sujet épineux. Afin de garantir le bon déroulement d'une vente ou d'un achat, nous vous recommandons de vérifier les documents suivants.
• La maison est-elle raccordée au réseau d'assainissement public, peut-elle y être raccordée ou dispose-t-elle d'une fosse septique conforme à la réglementation ?.
• Le bien dispose-t-il d'un compteur officiel d'électricité et d'eau ?.
• Si les informations relatives au terrain figurant dans le registre foncier diffèrent de celles du cadastre, il convient de les corriger.
• La maison correspond-elle aux dernières références géographiques / mesures, ou faut-il procéder à un nouveau relevé des bâtiments et des ouvrages ?.
• Toutes les parties du bâtiment (annexes, extensions, surélévations, puits, garages, piscines) sont-elles inscrites au registre foncier ?.
• Toutes les taxes, par exemple la taxe foncière, ont-elles été payées par le vendeur ?.
• Un certificat énergétique valide est-il disponible ?.
• Il convient de vérifier s'il y a des infractions en matière d'urbanisme. À cette fin, chaque commune délivre un document sur simple demande.
• Un certificat de résidence ou une déclaration de responsabilité en bonne et due forme a-t-il été présenté ?.
• Si vous envisagez de mettre votre bien en location saisonnière, il convient de vérifier au préalable si vous pouvez obtenir une licence de location dans cette zone.
Voici les points essentiels à vérifier pour éviter toute mauvaise surprise par la suite. En principe, il est possible d'acquérir un bien immobilier devant notaire même si toutes les conditions ne sont pas remplies. Au final, c'est à l'acheteur de décider de l'usage qu'il souhaite faire du bien et s'il souhaite, le cas échéant, obtenir une licence de location.
Actuellement, la plupart des ventes échouent en raison de l'absence de raccordement au réseau d'assainissement, ce qui a pour conséquence, par exemple, qu'il est impossible d'obtenir la mise à jour d'une attestation d'habitabilité et, par conséquent, de ne pas pouvoir obtenir de licence de location.
Achat immobilier : Quelles sont les erreurs courantes ? les acheteurs étrangers sur la Costa Blanca ?
Les acheteurs étrangers sont des étrangers en Espagne et ne connaissent souvent pas bien les usages et la législation. Ceux qui font des économies au mauvais endroit ou qui font confiance au mauvais partenaire sont perdus et regretteront leur décision par la suite. Pour éviter cela et pour que chaque acheteur puisse ensuite profiter pleinement de son bien immobilier, nous recommandons vivement de réaliser l'achat avec l'aide d'un agent immobilier, d'un conseiller fiscal ou d'un avocat de confiance. Les avis Google et les commentaires des clients constituent à cet égard une aide précieuse. Celui qui économise trop au début finit généralement par y laisser plus cher.
Évolution du marché :
Quelles sont les tendances actuelles qui influencent le marché immobilier local en ce moment ?
En raison de la situation tendue du marché du logement, de plus en plus de jeunes familles et de couples s'installent à la campagne. On achète un terrain, on le clôture et on vit dans une « tiny house » ou dans une caravane / un camping-car. C’est une tendance. On souhaite vivre de la manière la plus libre et la plus indépendante possible. Cela reste toutefois juridiquement contestable et suscite régulièrement des débats. Le revers de la médaille, c’est la tendance à la multiplication des logements de luxe. Les prix des villas et appartements de luxe en première ligne de mer ou sur la plage s’envolent actuellement. Certains investisseurs spéculent sur ce type de biens et font ainsi grimper encore davantage la spirale des prix. Je connais des biens qui ont été vendus sur plan pour 1,5 million. Qui ont été revendus peu avant leur achèvement pour 2,5 millions d’euros, puis ont trouvé un nouveau propriétaire un an plus tard pour 3,2 millions d’euros. Les personnes fortunées ne veulent pas attendre deux ou trois ans pour obtenir le bien de leurs rêves ; elles souhaitent acheter immédiatement et sont prêtes à payer le prix fort pour cela.
Pour finir, un conseil d'expert : selon toi, à quoi les immigrés doivent-ils absolument veiller pour réussir leur intégration à long terme ?
En fait, c'est très simple. Nous vivons ici dans un véritable paradis, tant sur le plan climatique que paysager. Si l'on s'y prépare bien et que l'on trouve le bien immobilier idéal au bon endroit, tout devrait se passer sans problème.
Il est essentiel de tenir compte de la proximité des infrastructures les plus proches. Si l’on est trop éloigné des écoles, des commerces, des restaurants, etc., il faut souvent déménager au bout de 4 à 5 ans. Il convient d’éviter cela, car chaque changement de logement entraîne une perte de capital comprise entre 13% et 22%. Mieux vaut donc prendre la bonne décision dès le départ.
Quoi qu'il en soit, d'après mon expérience, la plupart des décisions immobilières sont prises de manière instinctive et ne correspondent pas toujours à ce que l'on avait imaginé dans ses rêves. Mais c'est justement ce qui rend les choses passionnantes pour toutes les personnes concernées.
PUBLICITÉ
