PUBLICIDAD
PUBLICIDAD
Para muchos, el sueño de vivir en la Costa Blanca comienza con el deseo de comprar una casa en una de las regiones más codiciadas de Europa. Pero entre los anuncios inmobiliarios y la entrega de llaves hay algo más que anticipación: a menudo se subestiman -y a posteriori pueden salir caras- cuestiones sobre impuestos, costes ocultos, infraestructuras o posibles usos.
Andreas Schaich lleva años guiando a los compradores a través del proceso inmobiliario en la región. En una entrevista con CBM, aporta ideas prácticas: ¿Cuándo merece la pena alquilar en vez de comprar? ¿Por qué la falta de una conexión al alcantarillado puede convertirse en un obstáculo legal? ¿Y a qué debe prestar especial atención para que su primera propiedad no se convierta pronto en una solución temporal? Una visión general compacta para cualquiera que llegue a la Costa Blanca y quiera quedarse.
¿Alquilar o comprar? ¿Cuándo es mejor alquilar? ¿para los recién llegados?
Creo que deberías alquilar si aún no conoces la zona y quieres ver primero cómo te desenvuelves con el clima. Invernar también es una buena opción. Muchos de nuestros clientes alquilan de noviembre a febrero para hacerse una idea del país y su gente. Durante este periodo en concreto, se pueden alquilar viviendas a tanto alzado y no hay que pagar el elevado precio de temporada. Comprar es sin duda la mejor decisión financiera a largo plazo y ofrece cierto grado de seguridad. Si se rescinde el contrato de alquiler, tienes que mudarte. Esto no puede ocurrir si compra. Comprar también ofrece varias opciones de uso. Uso propio, familia, amigos, inversión de capital. Si el mercado se comporta bien, puede generar un rendimiento seguro con una propiedad. (Al final, cada uno tiene que decidir por sí mismo qué opción le conviene más y si quiere asumir el riesgo financiero de financiar la propiedad, por ejemplo.
Impuestos y gastos accesorios: ¿Qué obligaciones financieras pasan por alto muchos compradores?
En España, los costes únicos de la compra de una vivienda son relativamente altos. Por ejemplo, sólo se pagan 10% del precio de compra por el impuesto de transmisiones patrimoniales. Esto sitúa a España a la cabeza en comparación con otros países europeos. A esto hay que añadir los gastos de notaría y registro de la propiedad, así como los costes adicionales de los asesores fiscales o, simplemente, los gastos de apertura de cuentas. Todo ello suma rápidamente alrededor del 12,5 % del precio de compra. Si además se pide un préstamo, hay que añadir entre 1,5 y 2 % en tasas e impuestos. A menudo, los compradores pasan por alto este aspecto. Por eso es aconsejable consultar a un agente inmobiliario, asesor fiscal o abogado antes de comprar, que le explicará los costes adicionales exactos y le proporcionará asesoramiento y ayuda. No hay que olvidar los gastos adicionales en forma de reformas o el restablecimiento de los suministros de electricidad y agua si el anterior propietario los anuló para ahorrar costes. Para evitar sorpresas, también debe comprobar que el vendedor está al corriente de sus pagos y que no hay atrasos fiscales asociados a la propiedad.
Obstáculos burocráticos - ¿Qué documentos se exigen para la compra y dónde suelen fallar?
La burocracia no se detiene en España. En estos momentos, España está aplicando muchas leyes de la UE que hasta ahora habían sido generosamente ignoradas. Un tema fastidioso son las cédulas de habitabilidad, las conexiones al alcantarillado o las licencias de alquiler. Para garantizar una compraventa sin problemas, recomendamos comprobar los siguientes documentos.
- Si la casa está conectada a la red pública de alcantarillado, se puede conectar o se ha instalado una fosa séptica que cumpla la normativa.
- ¿Tiene el inmueble un contador oficial de electricidad/agua?.
- Si hay discrepancias entre el registro de la propiedad y el catastro, hay que corregir la propiedad.
- ¿Corresponde la casa a las últimas georreferencias / valores medidos o hay que volver a medir los edificios y estructuras?.
- ¿Están inscritas en el registro de la propiedad todas las partes del edificio (anexos, ampliaciones, añadidos, pozos, garajes, piscinas)?.
- ¿Ha pagado el vendedor todos los impuestos, por ejemplo, el impuesto sobre bienes inmuebles?.
- ¿Dispone de un certificado energético válido?.
- Debe comprobarse si existen infracciones urbanísticas. Cada municipio emite un documento a tal efecto previa solicitud.
- ¿Existe una cédula de habitabilidad o declaración responsable en vigor?.
- Si el inmueble se va a alquilar como vivienda vacacional, debe comprobar de antemano si puede obtener una licencia de alquiler en esta zona.
Estas son las cosas más importantes que hay que comprobar para no llevarse sorpresas más adelante. En principio, también se pueden comprar propiedades a través de un notario aunque no se cumplan todos los requisitos. En última instancia, corresponde al comprador decidir cómo quiere utilizar la propiedad y si desea solicitar una licencia de alquiler.
Actualmente, la mayoría de las ventas fracasan debido a la inexistencia de conexión al alcantarillado, lo que significa, por ejemplo, que no se puede actualizar la cédula de habitabilidad y, por tanto, no se puede obtener una licencia de alquiler.
Comprar una propiedad: Qué errores comunes hacer que los compradores extranjeros en la Costa Blanca?
Los compradores extranjeros son extraños en España y a menudo desconocen las costumbres y la legislación. Si ahorran en el lugar equivocado o eligen al socio equivocado, están condenados y lamentarán su decisión más adelante. Para asegurarse de que esto no ocurra y de que cada comprador se divierta después con su propiedad, recomendamos encarecidamente comprar con un agente inmobiliario, un asesor fiscal o un abogado de confianza. Las opiniones de Google y los comentarios de los clientes son una buena ayuda en este sentido. Los que ahorran demasiado al principio suelen acabar pagando más al final.
Desarrollo del mercado:
¿Qué tendencias están determinando el mercado inmobiliario local en estos momentos?
Debido a la escasez de vivienda, cada vez más familias jóvenes y parejas de hecho se trasladan al campo. Compran un terreno, lo cercan y viven en una casita o en una caravana. Es una tendencia. La gente quiere vivir lo más libre e independientemente posible. Sin embargo, esto es legalmente cuestionable y siempre da lugar a discusiones. La otra cara de la moneda es la tendencia a vivir en espacios cada vez más lujosos. Los precios de las villas de lujo y los pisos de lujo en primera línea de mar o en la playa están actualmente por las nubes. Algunos inversores están especulando con este tipo de propiedades y haciendo subir aún más la espiral de precios. Conozco propiedades que se han vendido por 1,5 millones sobre plano. Se vendieron por 2,5 millones poco antes de su finalización y luego encontraron un nuevo propietario por 3,2 millones de euros un año después. La gente que tiene dinero no quiere esperar 2 ó 3 años por la propiedad que desea, quiere comprar inmediatamente y está dispuesta a pagar un alto precio por ella.
Por último - consejo de experto: En su opinión, ¿qué deben tener en cuenta los inmigrantes para llegar con éxito a largo plazo?
En realidad es bastante sencillo. Vivimos en un paraíso climático y paisajístico. Si te preparas bien y encuentras la propiedad adecuada en el lugar adecuado, no debería ser un problema.
Es fundamental tener en cuenta la conexión con las infraestructuras más cercanas. Si está demasiado lejos de colegios, tiendas, restaurantes, etc., a menudo tendrá que mudarse de nuevo al cabo de 4 o 5 años. Esto debe evitarse, ya que cada cambio de propiedad entre 13% - 22% supone una destrucción de capital. Así que es mejor tomar la decisión correcta desde el principio.
Independientemente de todo, en mi experiencia la mayoría de las decisiones inmobiliarias se toman por instinto y no siempre son el resultado de lo que uno imaginaba en sus sueños. Pero eso es lo que lo hace emocionante para todos los implicados.
