Wie droomt er niet van een geweldig vakantiehuis of ziet geen kans om zijn geld verstandig te investeren? Wat je motivatie ook is om een huis te kopen of verkopen, kopers zijn zich vaak niet bewust van de juridische verschillen met andere EU-landen. Advocaat Lotta Hilgers, gespecialiseerd in onroerend goed en erfrecht, heeft een aantal belangrijke informatie en tips voor een aan- en verkoop die aan de wet voldoet. Het is vooral belangrijk voor buitenlandse kopers om het juridische kader te begrijpen en typische valkuilen te vermijden. Hilgers geeft waardevol advies over hoe je mogelijke problemen voor en na de aankoop kunt vermijden.
Wat zijn de belangrijkste juridische verschillen in de Spaanse eigendomswetgeving in vergelijking met andere EU-landen en hoe kunnen kopers zich voorbereiden op deze verschillen om mogelijke complicaties te voorkomen?
Een belangrijk verschil met andere EU-landen is dat er geen specifieke formele vereisten gelden voor de aankoop van onroerend goed. Het hoeft dus niet notarieel te worden vastgelegd, waardoor een onderhandse overeenkomst voldoende zou zijn voor de eigendomsoverdracht. De overdracht in het kadaster vindt echter uitsluitend plaats op basis van een notariële akte, zodat vastgoedaankopen in de praktijk altijd notarieel worden vastgelegd. Je bent ook alleen beschermd tegen verkrijging te goeder trouw door derden als je als eigenaar bent ingeschreven in het kadaster. In tegenstelling tot bijvoorbeeld Duitsland is de eigendomsoverdracht niet gebonden aan de inschrijving in het kadaster.
Naast de notariële akte moet een bewijs van de verklaring van overdrachtsbelasting worden ingediend bij het kadaster voor registratie.
Wanneer de partijen het eens worden over de koop en verkoop van een woning, is het in Spanje gebruikelijk om een onderhands voorcontract te tekenen. In deze context betaalt de koper 10% van de overeengekomen koopprijs en dit bedrag vertegenwoordigt de boete in geval van niet-nakoming van de contractuele verplichtingen. Dus als de koper niet koopt, verliest hij deze aanbetaling en als de verkoper zijn verplichtingen niet nakomt, moet hij de aanbetaling dubbel terugbetalen aan de koper.
Een uitzondering op deze sanctie wordt meestal gemaakt als de verplichting niet kan worden nagekomen vanwege overmacht, waarbij contractueel verdere uitzonderingen kunnen worden overeengekomen.
Hoe moeten kopers te werk gaan als ze beseffen dat de
aangekochte eigendom illegale gebouwen of uitbreidingen bevat? Welke juridische stappen zijn nodig om dergelijke gevallen en om mogelijke risico's te verduidelijken te minimaliseren?
Ten eerste is het essentieel om te controleren of er bescherming is van het bestaande eigendom. In de staat Valencia gaat dit na 15 jaar in. Bij het Cartografisch Instituut van Valencia kun je luchtfoto's bekijken, waarop meestal gemakkelijk te zien is wanneer een gebouw is neergezet. Je moet ook een certificaat van geen overtredingen (certificado de no infracciones) aanvragen bij de bouwautoriteit. Als er een procedure is gestart tegen een gebouw, wordt de verjaring gestuit.
Daarnaast moet de koper zeker controleren welke veranderingen hij mag uitvoeren. Als het gaat om bouwland voor agrarisch gebruik, mag de eigenaar over het algemeen alleen maatregelen nemen om het land te onderhouden. Dit betekent dat er geen extra gebouwen mogen worden opgericht en dat de bestaande gebouwen niet mogen worden uitgebreid of in oppervlakte veranderd.
Er moet ook van tevoren met een verzekeringsmaatschappij worden besproken wat er bijvoorbeeld gebeurt in geval van brand. Ik heb een geval gehad waarbij klanten een pand wilden kopen met een woonoppervlakte van 600m² en een aantal bijgebouwen voor een overeenkomstige prijs. Het bleek echter dat in het geval van brand of een andere vernietiging van de gebouwen, de eigenaars een nieuw gebouw mochten oprichten van maximaal 80m².
Er moet ook worden opgemerkt dat deze eigendommen naar alle waarschijnlijkheid niet zijn aangesloten op de gemeentelijke riolering en vaak een eenvoudige septic tank hebben die op geen enkele manier voldoet aan de huidige EU-voorschriften.
Veel gemeenten eisen nu echter dat er een afvalwaterzuiveringsinstallatie wordt geïnstalleerd die voldoet aan de EU-normen om een bewoonbaarheidscertificaat te krijgen. Het bewoonbaarheidscertificaat is bijvoorbeeld vereist bij het aanvragen van een vergunning voor toeristische verhuur of het afsluiten van een nieuw contract met een elektriciteitsleverancier. In Catalonië is het nu een vereiste dat verkopers een geldig bewoonbaarheidscertificaat voorleggen. In de provincie Valencia is dit nog niet het geval, maar vroeg of laat zal deze verplichting waarschijnlijk worden ingevoerd, zodat een huidige koper bij een volgende verkoop op aanzienlijke problemen kan stuiten.
Je moet vooral niet vertrouwen op de verklaring van de verkoper dat illegale bouwwerken in Spanje heel gewoon zijn en dat jou niets zal overkomen. Sommige gemeenten treden nu streng op tegen illegale gebouwen met behulp van luchtfoto's.
Hoe kunnen kopers ervoor zorgen dat het onroerend goed dat ze willen kopen vrij is van lasten of verborgen kosten. gebreken en welke rol speelt uitgebreide due diligence hierin?
Eventuele lasten kunnen alleen worden overgedragen aan de koper als ze zijn ingeschreven in het kadaster. Daarom moet een actueel uittreksel uit het kadaster worden overgelegd. De certificerende notaris is ook verplicht om een actueel uittreksel uit het kadaster te verkrijgen, zodat de afwezigheid van bezwaringen vlak voor de notariële akte en de bijbehorende eigendomsoverdracht nogmaals kan worden gecontroleerd.
Met betrekking tot verborgen gebreken raad ik mijn klanten aan een architect te raadplegen. Hun honoraria zijn in Spanje aanzienlijk lager dan bijvoorbeeld in Duitsland. Een uitsluiting van aansprakelijkheid voor verborgen gebreken is in Spanje uitgesloten in het geval van een aankoop door een particulier. Er moet echter worden opgemerkt dat verborgen gebreken binnen 6 maanden na de notarisatie van de aankoop moeten worden geclaimd, ongeacht of men er kennis van heeft. De termijn wordt alleen gestuit als er een rechtszaak wordt aangespannen; een buitengerechtelijke brief is niet voldoende. Als je het bestaan van verborgen gebreken vermoedt, raad ik je daarom altijd aan om onmiddellijk een architect te raadplegen.
Een due diligence-onderzoek heeft voornamelijk betrekking op de economische, fiscale, juridische en financiële omstandigheden van de verkoper. Het is daarom vooral relevant als het onroerend goed eigendom is van een bedrijf en de koper overweegt het bedrijf over te nemen. In het verleden was het in Spanje heel gewoon dat particulieren onroerend goed bezaten via bedrijven. Maar omdat de belastingvoordelen voor overdrachten in het geval van erfenissen grotendeels zijn afgeschaft, worden bedrijven over het algemeen niet meer alleen opgericht om een eigendom te verwerven.
Welke juridische stappen moeten verkopers nemen om ervoor te zorgen dat ze niet aansprakelijk zijn voor eventuele schade na de verkoop van de woning? aansprakelijk worden gesteld voor toekomstige claims of juridische problemen?
Voordat de koop notarieel wordt vastgelegd, moet worden gecontroleerd of alle kosten, die in geval van twijfel aan de koper worden overgedragen, zijn betaald. Als uit de controle blijkt dat niet alle kosten zijn betaald, kunnen de partijen overeenkomen dat de koper een bedrag van de koopprijs inhoudt en de verplichting om de kosten te betalen overgaat op de koper.
Welke maatregelen moeten kopers van onroerend goed,
om ervoor te zorgen dat het inkoopproces wettelijk conform en transparant is, vooral in de verwerking via een notaris?
Zijn er extra voorzorgsmaatregelen die u zou aanraden?
Bij het kopen van een huis in Spanje moeten kopers van onroerend goed verschillende stappen nemen om ervoor te zorgen dat het proces juridisch veilig en transparant verloopt. Hoewel het verplicht is om met een notaris te werken, zijn extra voorzorgsmaatregelen aan te raden. Dit zijn de belangrijkste stappen:
6. notariële verwerking
- Het koopcontract (Escritura Pública de Compraventa) wordt ondertekend in aanwezigheid van een notaris. De notaris controleert de echtheid van de documenten, of het pand vrij is van lasten en of alle belastingen correct zijn betaald.
- Koper en verkoper moeten beiden persoonlijk of door gemachtigde vertegenwoordigers aanwezig zijn.
- De notaris is verantwoordelijk voor het melden van de transactie aan het kadaster.
7. belastingen en heffingen
- Kopers in Spanje moeten bepaalde belastingen betalen, waaronder overdrachtsbelasting (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP) of belasting over de toegevoegde waarde (IVA).
- Er zijn ook notariskosten, kadasterkosten en juridische kosten. De koper moet zich van tevoren informeren over alle kosten.
8. verificatie van betaling
en financiering
- De betalingsvoorwaarden moeten vooraf duidelijk worden bepaald. In Spanje is het nog steeds gebruikelijk om de aankoopprijs per bankcheque te betalen. Dit kan echter enorme problemen opleveren voor kopers die niet in Spanje wonen en geen Spaanse bankrekening hebben.
- Als er een hypotheek moet worden afgesloten, moeten de voorwaarden worden verduidelijkt en gedocumenteerd voordat het voorlopige contract wordt ondertekend.
9. inschrijving in het kadaster
- Zodra de notariële koopovereenkomst is ondertekend, moet het onroerend goed worden ingeschreven in het kadaster op naam van de nieuwe eigenaar. De notaris geeft de akte onmiddellijk na ondertekening per telematica door aan het kadaster, zodat een uittreksel uit het kadaster de volgende 60 dagen aangeeft dat documenten in behandeling zijn voor registratie. Gedurende deze periode is aankoop te goeder trouw door derden niet mogelijk. De feitelijke eigendomsoverdracht aan de koper moet echter proactief door de koper worden aangevraagd door het overleggen van een gewaarmerkte kopie van de koopakte.
10e extra tip:
Controleren op illegale betalingen
- In sommige regio's van Spanje is het gebruikelijk om een deel van de aankoopprijs „zwart“ te betalen, wat illegaal is en zowel fiscale als juridische risico's met zich meebrengt.
- Bij een latere verkoop kan de huidige koper ook belastingnadeel ondervinden, omdat de winst uit de verkoop momenteel belastbaar is tegen 21%. De winst is het verschil tussen de aankoopprijs en de latere verkoopprijs, waarbij eventuele kosten zoals overdrachtsbelasting, notariskosten, juridische kosten, enz. in mindering kunnen worden gebracht. Als de koper bij de aankoop een bedrag „zwart“ betaalt, bespaart hij de overdrachtsbelasting van momenteel 10%, maar bij een latere verkoop moet hij over dit bedrag uiteindelijk 21% belasting betalen, omdat het niet in de koopakte was opgenomen.
1. onderzoek van de juridische situatie van het eigendom
- Eigendomsregister (Registro de la Propiedad: De koper moet ervoor zorgen dat het eigendom correct is geregistreerd in het Kadaster en dat de verkoper inderdaad de wettige eigenaar is. Dit zal ook eventuele lasten of hypotheken aan het licht brengen.
- Onbezwaard eigendom: er moet voor worden gezorgd dat het eigendom vrij is van schulden of rechten van derden.
2. inschakelen van een onafhankelijke Advocaat
- Het is raadzaam om een onafhankelijke advocaat in de arm te nemen die gespecialiseerd is in de aankoop van onroerend goed. Zij kunnen het koopcontract controleren, de eigendomsrechten en juridische documenten verduidelijken en ervoor zorgen dat de verkoper geen schulden aan derden heeft die kunnen worden overgedragen op het onroerend goed.
- Een advocaat beschermt de belangen van zijn cliënt en is onafhankelijker dan een notaris, wiens rol neutraler is.
3. voorlopig contract en reservering
- Voorlopig contract (Contrato de Arras): Een voorlopig contract wordt vaak afgesloten voordat het definitieve koopcontract wordt ondertekend. Dit moet grondig worden gecontroleerd omdat het verplichtingen bevat en meestal een aanbetaling vereist.
- Er moet voor worden gezorgd dat het voorlopige contract voorwaarden bevat die de koper in staat stellen het contract te annuleren zonder de aanbetaling te verliezen in het geval van een probleem met de woning.
4. beoordeling van bouwvergunningen en gebruiksrechten
- Bouwvergunningen: Vooral bij nieuwbouw of renovatie moet worden gecontroleerd of alle benodigde vergunningen zijn verleend door de lokale overheid.
- Gebruik van het eigendom: De verkoper moet ervoor zorgen dat het eigendom kan worden gebruikt voor het beoogde doel, of dat nu privé, commercieel of toeristisch is.
5. controle van de kosten van de Gemeenschap en statuten
- Voor eigendommen die deel uitmaken van een gemeenschap van huiseigenaren moeten de kosten van de gemeenschap, eventuele uitstaande betalingen en de statuten van de gemeenschap worden gecontroleerd. Dit zorgt ervoor dat de koper niet wordt geconfronteerd met onverwachte financiële verplichtingen.
Expert tip van advocaat Lotta Hilgers - LH Valencia
Met de juiste maatregelen kunnen kopers en verkopers veilig hun weg vinden op de vastgoedmarkt aan de Costa Blanca - legaal en zonder onaangename verrassingen.