Voor velen begint de droom om aan de Costa Blanca te wonen met het verlangen naar een huis in een van de meest gewilde regio's van Europa. Maar er is meer dan alleen maar afwachten tussen het plaatsen van een advertentie en het overhandigen van de sleutels: vragen over belastingen, verborgen kosten, infrastructuur of gebruiksmogelijkheden worden vaak onderschat - en kunnen achteraf duur uitvallen.
Andreas Schaich begeleidt kopers al jaren bij het koopproces in de regio. In een interview met CBM geeft hij praktische inzichten: Wanneer is het de moeite waard om te huren in plaats van te kopen? Waarom kan een ontbrekende rioolaansluiting een juridisch struikelblok worden? En waar moet je vooral op letten zodat je eerste woning niet al snel een tijdelijke oplossing wordt? Een compact overzicht voor iedereen die aankomt aan de Costa Blanca - en wil blijven.
Huren of kopen? Wanneer is huren de beste keuze voor nieuwkomers?
Ik denk dat je moet huren als je het gebied nog niet kent en eerst wilt zien hoe je met het klimaat omgaat. Overwinteren is hiervoor ook een goede optie. Veel van onze klanten huren van november tot februari om een indruk te krijgen van het land en de mensen. Vooral in deze periode kun je huizen huren voor een vast bedrag en hoef je niet de hoge seizoensprijs te betalen. Kopen is zeker de betere financiële beslissing op de lange termijn en biedt een zekere mate van zekerheid. Als de huur wordt beëindigd, moet je verhuizen. Dit kan niet gebeuren als je koopt. Kopen biedt ook verschillende gebruiksmogelijkheden. Eigen gebruik, familie, vrienden, kapitaalinvestering. Als de markt het goed doet, kun je met een woning een zeker rendement genereren. (Uiteindelijk moet iedereen voor zichzelf beslissen welke optie beter voor hem is en of hij het financiële risico wil nemen van bijvoorbeeld de financiering van de woning.
Belastingen en bijkomende kosten: welke financiële verplichtingen zien veel kopers over het hoofd?
In Spanje zijn de eenmalige kosten voor het kopen van een huis relatief hoog. Je betaalt bijvoorbeeld slechts 10% van de aankoopprijs voor de overdrachtsbelasting. Hiermee staat Spanje aan de top in vergelijking met andere Europese landen. Daarnaast zijn er kosten voor de notaris en het kadaster en extra kosten voor belastingadviseurs of gewoon kosten voor het openen van een rekening. Dit loopt al snel op tot ongeveer 12,5 % van de aankoopprijs. Als je ook nog een lening afsluit, komen daar nog eens 1,5-2 % aan kosten en belastingen bij. Dit wordt vaak over het hoofd gezien door kopers. Het is daarom raadzaam om voor de aankoop een makelaar, belastingadviseur of advocaat te raadplegen, die de exacte extra kosten kan uitleggen en advies en hulp kan bieden. Niet te vergeten zijn extra kosten in de vorm van renovaties of het herstel van de elektriciteits- en watervoorziening als deze door de vorige eigenaar werden opgezegd om kosten te besparen. Om verrassingen te voorkomen, moet je ook controleren of de verkoper in orde is met zijn lopende betalingen en of er geen belastingachterstanden zijn met betrekking tot het huis.
Bureaucratische hindernissen - Welke documenten zijn vereist voor de aankoop en waar schieten ze vaak tekort?
Bureaucratie houdt niet op bij Spanje. Op dit moment implementeert Spanje veel EU-wetten die tot nu toe royaal werden genegeerd. Een vermoeiend onderwerp hier zijn certificaten van bewoonbaarheid, rioolaansluitingen of huurvergunningen. Voor een vlotte verkoop/aankoop raden we aan de volgende documenten te controleren.
- Als het huis is aangesloten op de openbare riolering, kan het worden aangesloten of er is een septic tank geïnstalleerd die voldoet aan de voorschriften.
- Heeft de woning een officiële elektriciteits-/watermeter?.
- Als er een discrepantie is tussen het kadaster en het kadaster, moet het eigendom worden gecorrigeerd.
- Komt het huis overeen met de laatste georeferenties/meetwaarden of moeten de gebouwen en structuren opnieuw worden gemeten?.
- Zijn alle delen van het gebouw (bijgebouwen, uitbreidingen, aanbouwen, putten, garages, zwembaden) geregistreerd in het kadaster?.
- Zijn alle belastingen, zoals onroerendgoedbelasting, betaald door de verkoper?.
- Is er een geldig energiecertificaat beschikbaar?.
- Er moet worden gecontroleerd of er stedenbouwkundige overtredingen zijn. Elke gemeente geeft hiervoor op verzoek een document uit.
- Is er een geldig certificaat van bewoonbaarheid of een verklaring van verantwoordelijkheid?.
- Als de woning wordt verhuurd als vakantiewoning, moet je van tevoren controleren of je in deze zone een verhuurvergunning kunt krijgen.
Dit zijn de belangrijkste dingen om te controleren, zodat je later niet voor verrassingen komt te staan. In principe kunnen eigendommen ook via een notaris worden gekocht, zelfs als niet aan alle eisen is voldaan. Uiteindelijk is het aan de koper om te beslissen hoe hij het pand wil gebruiken en of hij een verhuurvergunning wil aanvragen.
De meeste verkopen mislukken momenteel omdat er geen rioolaansluiting is, wat bijvoorbeeld betekent dat er geen bewoonbaarheidscertificaat kan worden bijgewerkt en er dus ook geen huurvergunning kan worden verkregen.
Eigendom kopen: Welke veelgemaakte fouten buitenlandse kopers maken aan de Costa Blanca?
Buitenlandse kopers zijn vreemden in Spanje en zijn vaak onbekend met de gewoonten en wetgeving. Als je op de verkeerde plaats opslaat of de verkeerde partner kiest, ben je gedoemd en zul je later spijt krijgen van je beslissing. Om ervoor te zorgen dat dit niet gebeurt en dat elke koper later plezier heeft van zijn eigendom, raden we ten zeerste aan om te kopen met een betrouwbare makelaar, belastingadviseur of advocaat. Google-recensies en opmerkingen van klanten zijn hierbij een goede hulp. Wie in het begin te veel bespaart, betaalt uiteindelijk meestal meer.
Marktontwikkeling:
Welke actuele trends bepalen op dit moment de lokale vastgoedmarkt?
Door de krapte op de woningmarkt verhuizen steeds meer jonge gezinnen en samenwonende stellen naar het platteland. Ze kopen een stuk grond, omheinen het en wonen in een tiny house of een caravan/camper. Dit is een trend. Mensen willen zo vrij en onafhankelijk mogelijk leven. Dit is echter juridisch discutabel en leidt altijd tot discussies. De keerzijde is de trend naar steeds meer luxe woonruimte. De prijzen voor luxe villa's en luxe appartementen in de eerste zeestrook of aan het strand rijzen de pan uit. Sommige investeerders speculeren met dit soort onroerend goed en drijven de prijsspiraal nog hoger op. Ik ken huizen die verkocht zijn voor 1,5 miljoen off plan. Ze werden kort voor oplevering doorverkocht voor 2,5 miljoen en vonden een jaar later een nieuwe eigenaar voor 3,2 miljoen euro. Mensen met geld willen geen 2-3 jaar wachten op hun droomhuis, ze willen meteen kopen en zijn bereid er een hoge prijs voor te betalen.
Tot slot - tip van een expert: Waar moeten immigranten volgens u op letten om op de lange termijn met succes aan te komen?
Het is eigenlijk heel eenvoudig. We leven hier in een klimatologisch en landschappelijk paradijs. Als je je goed voorbereidt en de juiste woning op de juiste locatie vindt, moet het geen probleem zijn.
Het is essentieel om rekening te houden met de verbinding met de dichtstbijzijnde infrastructuur. Als je te ver weg bent van scholen, winkels, restaurants, enz., moet je vaak na 4 - 5 jaar weer verhuizen. Dit moet worden vermeden, want elke verandering van woning tussen 13% - 22% leidt tot kapitaalvernietiging. Het is dus beter om meteen de juiste beslissing te nemen.
Hoe dan ook, mijn ervaring is dat de meeste beslissingen over onroerend goed op instinct worden genomen en niet altijd het resultaat zijn van wat je je in je dromen had voorgesteld. Maar dat maakt het juist spannend voor alle betrokkenen.
