{"id":2624,"date":"2024-10-24T09:00:00","date_gmt":"2024-10-24T07:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/costablanca-magazin.com\/?p=2624"},"modified":"2026-07-07T10:45:53","modified_gmt":"2026-07-07T08:45:53","slug":"conseils-dexperts-comment-acheter-et-vendre-un-bien-immobilier-en-toute-securite","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/costablanca-magazin.com\/fr\/immobilien\/kauf-miete\/expertentipps-wie-sie-sicher-immobilien-kaufen-und-verkaufen\/","title":{"rendered":"Conseils d'experts \u2013 Comment acheter et vendre un bien immobilier en toute s\u00e9curit\u00e9"},"content":{"rendered":"
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Expertentipps:\n Wie Sie sicher \nImmobilien kaufen und verkaufen<\/h1>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Rechtsanw\u00e4ltin Lotta Hilgers gibt Einblicke \nin die wichtigsten Aspekte beim Immobilienkauf \nund -verkauf an der Costa Blanca. \nWorauf K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer achten sollten, \num rechtliche Risiken zu minimieren.<\/p>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\"Expertentipps:\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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Wer tr\u00e4umt nicht vom tollen Ferien\u00adhaus oder sieht die Gelegenheit gekommen, sein Geld sinnvoll anzulegen. Gleich welche Motivation Sie beim Kauf oder Verkauf der Immobilie haben: oft sind sich K\u00e4ufer nicht \u00fcber die rechtlichen Unterschiede zu anderen EU-L\u00e4ndern bewusst. Rechtsan\u00adw\u00e4ltin Lotta Hilgers, spezialisiert auf Immo\u00adbilien- und Erbrecht, hat ein paar wichtige Infos und Tipps f\u00fcr einen rechtssicheren Kauf und Verkauf. Besonders f\u00fcr ausl\u00e4ndische K\u00e4ufer ist es wichtig, den rechtlichen Rahmen zu verstehen und typische Fallstricke zu vermeiden. Hilgers bietet wertvolle Rat\u00adschl\u00e4ge, wie potenzielle Probleme vor und nach dem Kauf vermieden werden k\u00f6nnen.<\/p>

Was sind die gr\u00f6\u00dften rechtlichen Unterschiede im spanischen Immobilienrecht im Vergleich zu anderen EU-L\u00e4ndern, und wie k\u00f6nnen sich K\u00e4ufer auf diese Unterschiede vorbereiten, um m\u00f6gliche Komplikationen zu vermeiden?<\/strong>
Ein wesentlicher Unterschied zu anderen EU-L\u00e4ndern besteht darin, dass der Immobilienkauf keiner bestimmten Formbed\u00fcrftigkeit unterliegt. Er muss also nicht zwingend beurkundet werden, weshalb ein Privatvertrag f\u00fcr den Eigentums\u00fcbergang ausreichen w\u00fcrde. Allerdings erfolgt die Umschreibung im Grundbuch ausschlie\u00dflich aufgrund einer notariellen Urkunde, so dass in der Praxis Immobilienk\u00e4ufe stets notariell beurkundet werden. Auch ist man vor dem gutgl\u00e4ubigen Erwerb Dritter nur dann gesch\u00fctzt, wenn man als Eigent\u00fcmer im Grundbuch eingetragen ist. Anders als bspw. in Deutschland, ist damit der Eigentums\u00fcbergang auch nicht gebunden an die Eintragung im Grundbuch.
Neben der notariellen Urkunde muss dem Grundbuchamt f\u00fcr die Eintragung der Nachweis \u00fcber die Deklarierung der Grund\u00aderwerbsteuer vorgelegt werden.
Wenn sich die Parteien \u00fcber den Verkauf und Kauf eines Objekts einigen, ist es in Spanien \u00fcblich, einen privatschriftlichen Vorvertrag abzuschlie\u00dfen. In diesem Zusammenhang zahlt der K\u00e4ufer 10% des vereinbarten Kaufpreises an und dieser Betrag stellt die Strafzahlung im Falle der Nichterf\u00fcllung der vertraglichen Pflichten dar. Sollte der K\u00e4ufer also nicht kaufen, verliert er diese Anzahlung und sollte der Verk\u00e4ufer seinen Pflichten nicht nachkommen, muss er die Anzahlung in doppelter H\u00f6he an den K\u00e4ufer zur\u00fcckzahlen.

Eine Ausnahme von dieser Strafzahlung liegt in der Regel dann vor, wenn die Pflicht aus Gr\u00fcnden h\u00f6herer Gewalt nicht erf\u00fcllt werden kann, wobei weitere Ausnahmen vertraglich vereinbart werden k\u00f6nnen.<\/p>

Wie sollten K\u00e4ufer vorgehen, wenn <\/strong>sie feststellen, dass die von ihnen <\/strong>
gekaufte Immobilie illegale Bauten oder Anbauten enth\u00e4lt? Welche rechtlichen Schritte sind erforderlich, um solche <\/strong>F\u00e4lle zu kl\u00e4ren und eventuelle Risiken <\/strong>zu minimieren?<\/strong>
Zun\u00e4chst sollte unbedingt gepr\u00fcft werden, ob Bestandschutz besteht. Dieser tritt im Bundesland Valencia nach 15 Jahren ein. Im Kartographischen Institut Valencias kann man Luftbildaufnahmen einsehen, anhand derer man in der Regel gut erkennen kann, wann ein Geb\u00e4ude errichtet wurde. Weiterhin sollte beim Bauamt eine Bescheinigung \u00fcber das Nichtvorliegen von baurechtlichen Verfahren (certificado de no infracciones) beantragt werden. Wenn ein Verfahren gegen einen Bau eingeleitet wurde, ist die Verj\u00e4hrungsfrist unterbrochen.<\/p>

Au\u00dferdem sollte dem K\u00e4ufer unbedingt pr\u00fcfen, welche \u00c4nderungen er vornehmen darf. Handelt es sich um Ackerland f\u00fcr die landwirtschaftliche Nutzung, darf der Eigent\u00fcmer in der Regel ausschlie\u00dflich bauerhaltende Ma\u00dfnahmen durchf\u00fchren. Es d\u00fcrfen also keine zus\u00e4tzlichen Bauten errichtet werden und die vorhandenen Bauten d\u00fcrfen nicht erweitert oder fl\u00e4chenm\u00e4\u00dfig ver\u00e4ndert werden.<\/p>

Es sollte auch vorab mit einer Versicherungsgesellschaft gekl\u00e4rt werden, was bspw. im Falle eines Brands passiert. Ich hatte einen Fall, da wollten Mandanten eine Immobilie mit einer Wohnfl\u00e4che von 600m\u00b2 und etlichen Nebenbauten f\u00fcr einen entsprechenden Preis erwerben. Es hat sich dann aber herausgestellt, dass im Falle eines Brands oder sonstiger Zerst\u00f6rung der Bauten, die Eigent\u00fcmer ein Geb\u00e4ude mit maximal 80m\u00b2 neu errichten d\u00fcrfen.<\/p>

Auch sollte beachtet werden, dass diese Grundst\u00fccke aller Wahrscheinlichkeit nicht an das gemeindliche Abwassersystem angeschlossen sind und oftmals \u00fcber eine einfache Kl\u00e4rgruben verf\u00fcgen, die in keiner Weise den aktuellen EU-Vorgaben entsprechen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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F\u00fcr den Erhalt einer Bewohnbarkeitsbescheinigung verlangen aber inzwischen viele Gemeinden, dass eine EU-konforme Kl\u00e4ranlage installiert sein muss. Die Bewohnbarkeitsbescheinigung wird bspw. dann ben\u00f6tigt, wenn eine Lizenz f\u00fcr die touristische Vermietung beantragt oder ein neuer Vertrag mit einem Stromanbieter abgeschlossen werden soll. In Katalonien ist es inzwischen Voraussetzung, dass die Verk\u00e4ufer eine g\u00fcltige Bewohnbarkeitsbescheinigung vorlegen. Dies ist im Bundesland Valencia zwar noch nicht der Fall, aber fr\u00fcher oder sp\u00e4ter wird diese Pflicht vermutlich eingef\u00fchrt werden, so dass ein jetziger K\u00e4ufer bei einem sp\u00e4teren Verkauf auf erhebliche Probleme sto\u00dfen kann.<\/p>

Insbesondere sollte man nicht auf die Aussage des Verk\u00e4ufers vertrauen, dass illegale Bauten in Spanien \u00fcblich sind und einem schon nichts passieren wird. Einige Gemeinden gehen inzwischen mit Hilfe von Luftbildaufnahmen rigoros gegen illegale Bauten vor.<\/p>

Wie k\u00f6nnen K\u00e4ufer sicherstellen, dass <\/strong>die Immobilie, die sie erwerben m\u00f6chten, frei von Belastungen oder versteckten <\/strong>M\u00e4ngeln ist, und welche Rolle spielt dabei eine umfassende Due-Diligence-Pr\u00fcfung?<\/strong>
Damit etwaige Belastungen auf den K\u00e4ufer \u00fcbergehen, m\u00fcssen diese im Grundbuch eingetragen sein. Es sollte also zwingend ein aktueller Grundbuchauszug vorgelegt werden. Der beurkundende Notar ist aber auch verpflichtet, einen aktuellen Grundbuchauszug einzuholen, so dass das Nichtvorliegen von Belastungen noch einmal unmittelbar vor der Beurkundung und dem damit verbundenen Eigentums\u00fcbergang gepr\u00fcft wird.<\/p>

Hinsichtlich verdeckter M\u00e4ngel empfehle ich meinen Mandanten, einen Architekten hinzuzuziehen. Dessen Honorare sind in Spanien deutlich geringer als bspw. in Deutschland. Ein Haftungsausschluss f\u00fcr verdeckte M\u00e4ngel ist in Spanien bei einem Kauf durch eine Privat\u00adperson ausgeschlossen. Allerdings ist zu beachten, dass verdeckte M\u00e4ngel innerhalb von 6 Monaten ab Beurkundung des Kaufs, unabh\u00e4ngig von der Kenntnisnahme, geltend zu machen sind. Die Frist wird erst mit Einreichung einer gerichtlichen Klage unterbrochen; ein au\u00dfergerichtliches Schreiben ist nicht ausreichend. Sollte also der Verdacht auf das Vorliegen verdeckter M\u00e4ngel aufkommen, rate ich stets zur sofortigen Hinzuziehung eines Architekten.<\/p>

Eine Due-Diligence-Pr\u00fcfung bezieht sich in erster Linie auf die wirtschaftlichen, steuerlichen, rechtlichen und finanziellen Verh\u00e4ltnisse des Verk\u00e4ufers. Sie ist also in erster Linie dann relevant, wenn die Immobilie im Eigentum eines Unternehmens steht und der K\u00e4ufer die \u00dcbernahme des Unternehmens in Betracht zieht. Fr\u00fcher war es in Spanien durchaus \u00fcblich, dass Privatpersonen Immobilien \u00fcber Gesellschaften halten. Da die steuer\u00adlichen Vorteile f\u00fcr \u00dcbertragungen im Erbfall aber weitestgehend abgeschafft wurden, werden heutzutage in der Regel keine Unternehmen nur f\u00fcr den Erwerb einer Immo\u00adbilie mehr gegr\u00fcndet.<\/p>

Welche rechtlichen Schritte sollten Verk\u00e4ufer unternehmen, um sicherzustellen, dass sie nach dem Immobilienverkauf nicht f\u00fcr eventuelle <\/strong>zuk\u00fcnftige Anspr\u00fcche oder rechtliche Probleme haftbar gemacht werden?<\/strong>
Es sollte bereits vor der Beurkundung des Kaufs gepr\u00fcft werden, dass alle Kosten, die im Zweifel auf den K\u00e4ufer \u00fcbergehen werden, beglichen wurden. Ergibt die Pr\u00fcfung, dass nicht alle Kosten beglichen wurden, k\u00f6nnen die Parteien vereinbaren, dass der K\u00e4ufer einen Betrag vom Kaufpreis einbeh\u00e4lt und die Pflicht zur Begleichung der Kosten auf ihn \u00fcbertragen wird.<\/p>

Welche Ma\u00dfnahmen sollten <\/strong>Immobilienk\u00e4ufer ergreifen, <\/strong>
um sicherzustellen, dass der Kaufprozess rechtssicher und transparent verl\u00e4uft,\u00a0 <\/strong>insbesondere bei der Abwicklung <\/strong>\u00fcber einen Notar?<\/strong>
Gibt es zus\u00e4tzliche Vorkehrungen, die Sie empfehlen w\u00fcrden?<\/strong><\/p>


Beim Kauf einer Immobilie in Spanien gibt es mehrere Ma\u00dfnahmen, die Immobilienk\u00e4ufer ergreifen sollten, um sicherzustellen, dass der Prozess rechtssicher und transparent abl\u00e4uft. Die Zusammenarbeit mit einem Notar ist zwar obligatorisch, aber zus\u00e4tzliche Vorkehrungen sind ratsam. Hier sind die wichtigsten Schritte:<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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6. Notarielle Abwicklung<\/strong>
\u2022 Der Kaufvertrag (Escritura P\u00fablica de Compraventa) wird in Anwesenheit eines Notars unterzeichnet. Der Notar pr\u00fcft die Echtheit der Dokumente, ob die Immobilie frei von Belastungen ist und ob alle Steuern korrekt gezahlt wurden.
\u2022 K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer m\u00fcssen beide pers\u00f6nlich oder durch bevollm\u00e4chtigte Ver\u00adtreter anwesend sein.
\u2022 Der Notar ist f\u00fcr die Meldung der Trans\u00adaktion an das Grundbuchamt zust\u00e4ndig.<\/p>

7. Steuern und Abgaben<\/strong>
\u2022 K\u00e4ufer m\u00fcssen in Spanien bestimmte Steuern zahlen, darunter die Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patri\u00admoniales, ITP) oder die Mehrwertsteuer (IVA).
\u2022 Es fallen auch Notargeb\u00fchren, Grundbuchgeb\u00fchren und Anwaltskosten an. Der K\u00e4ufer sollte sich im Voraus \u00fcber alle anfallenden Kosten informieren.<\/p>

8. Pr\u00fcfung der Zahlung<\/strong>
und Finanzierung
\u2022 Die Zahlungsmodalit\u00e4ten sollten vorab klar definiert werden. In Spanien ist nach wie vor die Zahlung des Kaufpreises per bankbeglaubigten Scheck \u00fcblich. Dies kann aber in Spanien nicht steuerans\u00e4ssige K\u00e4ufer ohne spanisches Bankkonto vor enorme Schwierigkeiten stellen.
\u2022 Wenn eine Hypothek aufgenommen werden soll, sollten die Bedingungen bereits vor Unterzeichnung des Vorvertrages gekl\u00e4rt und dokumentiert sein.<\/p>

9. Registrierung im Grundbuch<\/strong>
\u2022 Nach der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags muss die Immobilie im Grundbuch auf den Namen des neuen Eigent\u00fcmers eingetragen werden. Der Notar \u00fcbermittelt die Urkunde unmittelbar nach Unterzeichnung telematisch an das Grundbuch, so dass in einem Grundbuchauszug dann w\u00e4hrend der n\u00e4chsten 60 Tage der Hinweis erfolgt, dass Unterlagen zur Eintragung anh\u00e4ngig sind. W\u00e4hrend dieser Zeit ist ein gutgl\u00e4ubiger Erwerb durch Dritte nicht m\u00f6glich. Die tats\u00e4chliche Umschreibung des Eigentums auf den K\u00e4ufer muss aber von diesem proaktiv mittels Vorlage der beglaubigten Abschrift der Kaufurkunde beantragt werden.<\/p>

10. Zusatztipp: <\/strong>
Pr\u00fcfung auf Schwarzgeldzahlungen<\/strong>
\u2022 In einigen Regionen Spaniens gibt es die Praxis, einen Teil des Kaufpreises \u201eschwarz\u201c zu zahlen, was illegal ist und sowohl steuerliche als auch rechtliche Risiken birgt.
\u2022 Bei einem sp\u00e4teren Verkauf kann der jetzige K\u00e4ufer auch steuerliche Nachteile erlangen, da er den Gewinn aus dem Verkauf aktuell mit 21% zu besteuern hat. Bei dem Gewinn handelt es sich um die Differenz zwischen dem eigenen Kaufpreis und dem sp\u00e4teren Verkaufspreis, wobei etwaige Kosten, wie die Grunderwerbsteuer, Notargeb\u00fchren, Anwaltshonorare, etc. in Abzug gebracht werden k\u00f6nnen. Zahlt der K\u00e4ufer beim Kauf einen Betrag in \u201eschwarz\u201c spart er sich die darauf anfallende Grunderwerbsteuer von aktuell 10%, bei einem sp\u00e4teren Verkauf muss er diesen Betrag aber letztlich mit 21% besteuern, da er in der Kaufurkunde nicht aufgenommen wurde.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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1. Pr\u00fcfung der rechtlichen Lage der Immobilie<\/strong>
\u2022 Eigentumsregister (Registro de la Propiedad: Der K\u00e4ufer sollte sich vergewissern, dass die Immobilie ordnungsgem\u00e4\u00df im Grundbuch eingetragen ist und dass der Verk\u00e4ufer tats\u00e4chlich der rechtm\u00e4\u00dfige Eigent\u00fcmer ist. Dies wird auch m\u00f6gliche Belastungen oder Hypotheken aufzeigen.
\u2022 Lastenfreies Eigentum: Es sollte sichergestellt werden, dass die Immobilie frei von Schulden oder Rechten Dritter ist.

2. Engagement eines unabh\u00e4ngigen <\/strong>Rechtsanwalts<\/strong>
\u2022 Es ist ratsam, einen unabh\u00e4ngigen Anwalt zu engagieren, der sich auf Immobilienk\u00e4ufe spezialisiert hat. Er kann den Kaufvertrag pr\u00fcfen, die Eigentumsrechte und rechtlichen Dokumente kl\u00e4ren sowie sicherstellen, dass der Verk\u00e4ufer keine Schulden an Dritte hat, die auf die Immobilie \u00fcbergehen k\u00f6nnten.
\u2022 Ein Anwalt sch\u00fctzt die Interessen seines Mandanten und ist unabh\u00e4ngiger als der Notar, dessen Rolle eher neutral ist.<\/p>

3. Vorvertrag und Reservierung<\/strong>
\u2022 Vorvertrag (Contrato de Arras): Vor der Unterzeichnung des endg\u00fcltigen Kaufvertrags wird oft ein Vorvertrag geschlossen. Dieser sollte gr\u00fcndlich gepr\u00fcft werden, da er Verpflichtungen enth\u00e4lt und normalerweise eine Anzahlung erforderlich ist.
\u2022 Es ist sicherzustellen, dass der Vorvertrag Bedingungen enth\u00e4lt, die dem K\u00e4ufer im Falle eines Problems mit der Immobilie einen R\u00fccktritt ohne Verlust der Anzahlung erm\u00f6glichen.<\/p>

4. \u00dcberpr\u00fcfung der Baugenehmigungen und Nutzungsrechte<\/strong>
\u2022 Baugenehmigungen: Insbesondere bei Neubauten oder renovierten Immobilien sollte gepr\u00fcft werden, dass alle erforderlichen Genehmigungen von der Gemeinde erteilt wurden.
\u2022 Nutzung der Immobilie: Der Verk\u00e4ufer sollte sich vergewissern, dass die Immobilie f\u00fcr den vorgesehenen Zweck genutzt werden darf, sei es f\u00fcr private, gewerbliche oder touristische Zwecke.<\/p>

5. Pr\u00fcfung der Gemeinschaftskosten <\/strong>und -statuten<\/strong>
\u2022 Bei Immobilien, die Teil einer Gemeinschaft von Wohnungseigent\u00fcmern sind, sollten die Gemeinschaftskosten, eventuelle ausstehende Zahlungen und die Statuten der Gemeinschaft pr\u00fcfen. So kann sichergestellt werden, dass keine unerwarteten finanziellen Verpflichtungen auf den K\u00e4ufer zukommen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Expertentip von Rechtsanw\u00e4ltin Lotta Hilgers – LH\u00a0 Valencia <\/p>

www.lh.legal<\/a><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t

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Mit den richtigen Ma\u00dfnahmen navigieren K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer sicher durch den Immobilienmarkt der Costa Blanca \u2013 rechtlich einwandfrei und ohne b\u00f6se \u00dcberraschungen.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Expertentipps: Wie Sie sicher Immobilien kaufen und verkaufen Rechtsanw\u00e4ltin Lotta Hilgers gibt Einblicke in die wichtigsten Aspekte beim Immobilienkauf und -verkauf an der Costa Blanca. Worauf K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer achten sollten, um rechtliche Risiken zu minimieren. Wer tr\u00e4umt nicht vom tollen Ferien\u00adhaus oder sieht die Gelegenheit gekommen, sein Geld sinnvoll anzulegen. Gleich welche Motivation Sie […]<\/p>\n","protected":false},"author":4,"featured_media":2625,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"elementor_header_footer","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[983],"tags":[1759],"class_list":["post-2624","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-kauf-miete","tag-immobilien-costa-blanca"],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t