{"id":12094,"date":"2026-08-21T09:00:00","date_gmt":"2026-08-21T07:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/costablanca-magazin.com\/?p=12094"},"modified":"2026-08-20T13:52:12","modified_gmt":"2026-08-20T11:52:12","slug":"louer-une-maison-de-vacances-licence-ou-location-saisonniere","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/costablanca-magazin.com\/fr\/immobilien\/service-recht\/ferienhaus-vermieten-lizenz-oder-saisonmiete\/","title":{"rendered":"Louer une maison de vacances : licence ou location saisonni\u00e8re ?"},"content":{"rendered":"
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Louer une maison de vacances sur la Costa Blanca : quand une licence est-elle n\u00e9cessaire \u2013 et quand ne l'est-elle pas ?<\/h1>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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Louer une maison de vacances pour quelques semaines ? Ce qui \u00e9tait autrefois relativement simple est aujourd\u2019hui un v\u00e9ritable d\u00e9dale de r\u00e9glementations r\u00e9gionales et communales. Il existe notamment une distinction importante que de nombreux propri\u00e9taires ignorent : dans la Comunitat Valenciana, le fait de louer un m\u00eame logement pour dix jours ou pour cinq semaines a une incidence juridique consid\u00e9rable.<\/p>

Poss\u00e9der une maison de vacances, l'enregistrer aupr\u00e8s de Turismo, puis la louer \u00e0 des vacanciers : la situation dans la Communaut\u00e9 valencienne ne se r\u00e9sume plus depuis longtemps \u00e0 cela. La Generalitat a durci les r\u00e8gles relatives aux logements destin\u00e9s \u00e0 la location touristique tout en accordant aux communes une marge de man\u0153uvre nettement plus grande. C\u2019est pourquoi D\u00e9nia applique une r\u00e9glementation diff\u00e9rente de celle de Torrevieja, tandis que l\u2019Alf\u00e0s del Pi suit quant \u00e0 lui son propre mod\u00e8le.<\/p>

Avant que les propri\u00e9taires ne v\u00e9rifient ce qu'autorise leur mairie, une autre question se pose : s'agit-il r\u00e9ellement d'une location touristique ?<\/p>

Dix jours ou cinq semaines : la diff\u00e9rence qui fait toute la diff\u00e9rence<\/strong><\/h2>

Depuis la r\u00e9forme de la l\u00e9gislation valencienne sur le tourisme en 2024, une limite claire s'applique. En tant que Logement \u00e0 usage touristique<\/em>, ou VUT en abr\u00e9g\u00e9, d\u00e9signe les appartements ou maisons entiers mis \u00e0 la disposition d'un m\u00eame locataire, contre r\u00e9mun\u00e9ration, \u00e0 des fins touristiques, pour une dur\u00e9e maximale de dix jours cons\u00e9cutifs.<\/p>

Ainsi, toute personne qui loue son appartement \u00e0 des vacanciers pour une semaine rel\u00e8ve en principe du r\u00e9gime VUT. Pour cela, il faut notamment proc\u00e9der \u00e0 l'enregistrement touristique et obtenir une attestation communale confirmant la conformit\u00e9 urbanistique.<\/p>

En revanche, la r\u00e9glementation valencienne pr\u00e9voit express\u00e9ment qu'il n'y a plus de VUT \u00e0 partir de onze jours cons\u00e9cutifs pour le m\u00eame locataire.<\/p>

Ainsi, une location de cinq semaines ou de trois mois peut par exemple \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme une location saisonni\u00e8re \u2013 location saisonni\u00e8re<\/em> \u2013 doit \u00eatre d\u00e9finie. Elle s'appuie en principe sur la loi espagnole sur les baux (LAU) et non sur les dispositions de la VUT.<\/p>

Cela ne signifie toutefois pas que tout contrat d'une dur\u00e9e de onze jours constitue automatiquement une location saisonni\u00e8re. L'utilisation doit en effet \u00eatre temporaire et doit \u00eatre mentionn\u00e9e et justifi\u00e9e en tant que telle dans le contrat. Il peut s'agir d'un s\u00e9jour d'une dur\u00e9e limit\u00e9e pour des raisons professionnelles, d'\u00e9tudes ou d'un traitement m\u00e9dical, mais aussi d'un s\u00e9jour de vacances temporaire.<\/p>

Un propri\u00e9taire allemand peut donc, par exemple, louer sa maison pendant six semaines \u00e0 un couple qui passe une partie de l'hiver sur la Costa Blanca, sans pour autant en faire n\u00e9cessairement une location saisonni\u00e8re \u00e0 caract\u00e8re touristique. Il en va autrement lorsque l\u2019on recourt, uniquement sur le papier, \u00e0 des dur\u00e9es de contrat plus longues afin de soustraire \u00e0 la l\u00e9gislation sur le tourisme les locations de vacances de courte dur\u00e9e effectivement propos\u00e9es \u00e0 des locataires successifs.<\/p>

De m\u00eame, une utilisation gratuite par des enfants, des proches ou des amis est un cas \u00e0 part : en l'absence de loyer ou de toute autre contrepartie, il ne s'agit en principe pas d'une location \u00e0 titre on\u00e9reux.<\/p>

Une m\u00eame r\u00e9gion \u2013 des r\u00e8gles diff\u00e9rentes selon les communes<\/strong><\/h2>

Dans le cas d'une v\u00e9ritable location de vacances d'une dur\u00e9e maximale de dix jours, le deuxi\u00e8me niveau entre en jeu. La Generalitat exige, pour une VUT, une attestation communale de conformit\u00e9 urbanistique. Parall\u00e8lement, les communes sont libres de d\u00e9terminer elles-m\u00eames o\u00f9 et dans quelle mesure les VUT sont autoris\u00e9es.<\/p>

Trois localit\u00e9s de la Costa Blanca illustrent \u00e0 quel point la situation peut varier.<\/p>

Torrevieja<\/strong> continue \u00e0 travailler sur l'\u00e9tude d'impact communale. Les propri\u00e9taires doivent, pour une VUT, Certificat de conformit\u00e9 urbanistique<\/em> en faire la demande et fournir notamment des informations et des documents relatifs au bien immobilier. Il n'existe actuellement aucun zonage \u00e0 l'\u00e9chelle de la commune, comparable \u00e0 celui de D\u00e9nia, pr\u00e9voyant diff\u00e9rents coefficients d'occupation du sol (VUT).<\/p>

l\u2019Alf\u00e0s del Pi<\/strong> adopte une approche plus restrictive. La commune \u00e9labore actuellement sa propre r\u00e9glementation en mati\u00e8re de VUT et avait d\u00e9j\u00e0 suspendu la d\u00e9livrance de nouveaux certificats d'ad\u00e9quation urbanistique. Des restrictions sont pr\u00e9vues, notamment en fonction de l'emplacement et du type de b\u00e2timent. Important pour les propri\u00e9taires : les documents communaux distinguent express\u00e9ment les locations de plus de dix jours des VUT \u2013 les locations saisonni\u00e8res au titre de la LAU restent donc une cat\u00e9gorie \u00e0 part.<\/p>

D\u00e9nia<\/strong> Cela montre particuli\u00e8rement bien \u00e0 quel point les r\u00e8gles peuvent d\u00e9sormais prendre une dimension locale. En ao\u00fbt 2026, \u00e0 l'issue de la proc\u00e9dure de consultation publique, la ville a encore assoupli son nouveau r\u00e8glement VUT.<\/p>

Dans les zones r\u00e9sidentielles o\u00f9, \u00e0 l'origine, aucune nouvelle VUT n'\u00e9tait pr\u00e9vue, un quota maximal de 1 % devrait d\u00e9sormais \u00eatre autoris\u00e9. Certaines parties du centre historique \u2013 notamment Loreto et Les Roques, ainsi que la rue Sant Pere \u00e0 Baix la Mar \u2013 ont \u00e9galement \u00e9t\u00e9 ouvertes \u00e0 ce type de construction par rapport au premier projet. Dans la zone situ\u00e9e entre le Cam\u00ed del Llavador et la plage, la part autoris\u00e9e de nouveaux VUT a m\u00eame \u00e9t\u00e9 relev\u00e9e, passant de 15 % initialement \u00e0 25 %.<\/p>

Cet exemple montre qu'une location saisonni\u00e8re, qui serait en principe autoris\u00e9e selon la r\u00e9glementation de la Generalitat, peut n\u00e9anmoins faire l'objet de restrictions au niveau communal. Avant d'investir ou de se lancer dans la location saisonni\u00e8re, il convient donc toujours de v\u00e9rifier l'adresse pr\u00e9cise du bien, et pas seulement la commune.<\/p>

Le b\u00e9mol de la location saisonni\u00e8re : la caution<\/strong><\/h2>

\u00c0 premi\u00e8re vue, une location saisonni\u00e8re de cinq semaines semble \u00eatre une alternative plus simple que la VUT. Elle s'accompagne toutefois de certaines obligations juridiques.<\/p>

Selon la LAU, un bail saisonnier est en principe consid\u00e9r\u00e9 comme une location \u00e0 des fins autres que l'habitation permanente. L'article 36 de la LAU pr\u00e9voit \u00e0 cet effet une caution l\u00e9gale \u00e9quivalente \u00e0 deux mois de loyer. En revanche, dans le cas d'un bail ordinaire portant sur la r\u00e9sidence principale \u00e0 titre permanent, cette caution n'est que d'un mois de loyer.<\/p>

Le montant de cette indemnit\u00e9 l\u00e9gale fianza<\/em> Le bailleur ne peut pas simplement fixer ce montant \u00e0 sa guise, par exemple \u00e0 500 euros. Il convient de distinguer cette somme d'une garantie contractuelle suppl\u00e9mentaire que les parties peuvent convenir s\u00e9par\u00e9ment.<\/p>

Dans la Comunitat Valenciana, une obligation suppl\u00e9mentaire s'applique : le bailleur doit d\u00e9poser la caution l\u00e9gale aupr\u00e8s de la Generalitat Valenciana. La Generalitat pr\u00e9cise \u00e9galement express\u00e9ment que, pour les baux \u00e0 des fins autres que la r\u00e9sidence permanente, le montant de la caution correspond \u00e0 deux mois de loyer. Le d\u00e9p\u00f4t peut notamment s'effectuer par voie \u00e9lectronique via la proc\u00e9dure pr\u00e9vue \u00e0 cet effet par la Generalitat.<\/p>

Cette r\u00e8gle semble d'autant plus inhabituelle que la location saisonni\u00e8re ne dure que cinq ou six semaines : la caution l\u00e9gale peut s'av\u00e9rer consid\u00e9rable par rapport \u00e0 la dur\u00e9e totale de la location.<\/p>

C'est pourquoi il ne faut pas improviser une location saisonni\u00e8re \u00e0 l'aide d'un \u201e contrat de location de vacances \u201c r\u00e9dig\u00e9 soi-m\u00eame. En particulier pour les propri\u00e9taires \u00e9trangers, il est judicieux de valider le contrat, le d\u00e9p\u00f4t de garantie et le traitement fiscal avec un gestor, un conseiller fiscal ou un avocat sp\u00e9cialis\u00e9 dans le droit espagnol de la location avant la premi\u00e8re location.<\/p>

Et qu'en est-il du NRUA et de l'enregistrement des visiteurs ?<\/strong><\/h2>

Dans ce domaine \u00e9galement, la situation juridique vient de changer. La proc\u00e9dure nationale mise en place en 2025 pour l\u2019attribution d\u2019un num\u00e9ro d\u2019enregistrement unique aux locations de courte dur\u00e9e \u2013 souvent d\u00e9sign\u00e9e sous l\u2019acronyme NRUA \u2013 couvrait initialement aussi les locations saisonni\u00e8res propos\u00e9es via des plateformes en ligne.<\/p>

Le Tribunal Supremo espagnol a toutefois abrog\u00e9, en mai et juin 2026, des \u00e9l\u00e9ments essentiels de ce syst\u00e8me. Sont notamment concern\u00e9s la proc\u00e9dure d\u2019enregistrement au cadastre ou au registre et l\u2019obligation qui en d\u00e9coule d\u2019obtenir un num\u00e9ro d\u2019enregistrement pour pouvoir proposer des h\u00e9bergements de courte dur\u00e9e sur des plateformes en ligne. Le texte de loi consolid\u00e9 indique d\u00e9sormais express\u00e9ment que les articles correspondants sont abrog\u00e9s.<\/p>

Les guides pratiques plus anciens qui continuent d'exiger syst\u00e9matiquement une NRUA pour toute location de vacances ou saisonni\u00e8re de courte dur\u00e9e ne sont donc plus tout \u00e0 fait conformes \u00e0 l'\u00e9tat actuel du droit.<\/p>

Les obligations de d\u00e9claration aupr\u00e8s du minist\u00e8re de l'Int\u00e9rieur sont ind\u00e9pendantes de cela. Le d\u00e9cret royal 933\/2021 d\u00e9finit l'h\u00e9bergement payant de mani\u00e8re tr\u00e8s large et inclut express\u00e9ment les particuliers. Le minist\u00e8re de l\u2019Int\u00e9rieur souligne que les prestataires non professionnels peuvent en principe \u00eatre soumis \u00e0 ces obligations de d\u00e9claration. Cette d\u00e9claration des h\u00f4tes via SES.Hospedajes doit donc \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e ind\u00e9pendamment de la licence VUT, du contrat de location saisonni\u00e8re et du syst\u00e8me NRUA, qui a entre-temps \u00e9t\u00e9 partiellement abrog\u00e9.<\/p>

Pour les propri\u00e9taires, il reste donc avant tout une r\u00e8gle \u00e0 respecter : ne pas commencer par se renseigner sur une \u201e licence de location saisonni\u00e8re \u201c, mais clarifier d\u2019abord quelle forme de location est r\u00e9ellement pr\u00e9vue. Une semaine avec des vacanciers qui se succ\u00e8dent, six semaines avec un couple ou trois mois avec un r\u00e9sident d'hiver peuvent, pour un m\u00eame bien immobilier, constituer des situations juridiquement tr\u00e8s diff\u00e9rentes.<\/p>

Et dans le domaine de la location saisonni\u00e8re classique, l'emplacement joue d\u00e9sormais un r\u00f4le d\u00e9terminant. Ce qui est possible \u00e0 Torrevieja ne l'est pas forc\u00e9ment dans les m\u00eames conditions \u00e0 D\u00e9nia ou \u00e0 l'Alf\u00e0s del Pi.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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