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Wer träumt nicht vom tollen Ferienhaus oder sieht die Gelegenheit gekommen, sein Geld sinnvoll anzulegen. Gleich welche Motivation Sie beim Kauf oder Verkauf der Immobilie haben: oft sind sich Käufer nicht über die rechtlichen Unterschiede zu anderen EU-Ländern bewusst. Rechtsanwältin Lotta Hilgers, spezialisiert auf Immobilien- und Erbrecht, hat ein paar wichtige Infos und Tipps für einen rechtssicheren Kauf und Verkauf. Besonders für ausländische Käufer ist es wichtig, den rechtlichen Rahmen zu verstehen und typische Fallstricke zu vermeiden. Hilgers bietet wertvolle Ratschläge, wie potenzielle Probleme vor und nach dem Kauf vermieden werden können.
Was sind die größten rechtlichen Unterschiede im spanischen Immobilienrecht im Vergleich zu anderen EU-Ländern, und wie können sich Käufer auf diese Unterschiede vorbereiten, um mögliche Komplikationen zu vermeiden?
Ein wesentlicher Unterschied zu anderen EU-Ländern besteht darin, dass der Immobilienkauf keiner bestimmten Formbedürftigkeit unterliegt. Er muss also nicht zwingend beurkundet werden, weshalb ein Privatvertrag für den Eigentumsübergang ausreichen würde. Allerdings erfolgt die Umschreibung im Grundbuch ausschließlich aufgrund einer notariellen Urkunde, so dass in der Praxis Immobilienkäufe stets notariell beurkundet werden. Auch ist man vor dem gutgläubigen Erwerb Dritter nur dann geschützt, wenn man als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Anders als bspw. in Deutschland, ist damit der Eigentumsübergang auch nicht gebunden an die Eintragung im Grundbuch.
Neben der notariellen Urkunde muss dem Grundbuchamt für die Eintragung der Nachweis über die Deklarierung der Grunderwerbsteuer vorgelegt werden.
Wenn sich die Parteien über den Verkauf und Kauf eines Objekts einigen, ist es in Spanien üblich, einen privatschriftlichen Vorvertrag abzuschließen. In diesem Zusammenhang zahlt der Käufer 10% des vereinbarten Kaufpreises an und dieser Betrag stellt die Strafzahlung im Falle der Nichterfüllung der vertraglichen Pflichten dar. Sollte der Käufer also nicht kaufen, verliert er diese Anzahlung und sollte der Verkäufer seinen Pflichten nicht nachkommen, muss er die Anzahlung in doppelter Höhe an den Käufer zurückzahlen.
Eine Ausnahme von dieser Strafzahlung liegt in der Regel dann vor, wenn die Pflicht aus Gründen höherer Gewalt nicht erfüllt werden kann, wobei weitere Ausnahmen vertraglich vereinbart werden können.
Wie sollten Käufer vorgehen, wenn sie feststellen, dass die von ihnen
gekaufte Immobilie illegale Bauten oder Anbauten enthält? Welche rechtlichen Schritte sind erforderlich, um solche Fälle zu klären und eventuelle Risiken zu minimieren?
Zunächst sollte unbedingt geprüft werden, ob Bestandschutz besteht. Dieser tritt im Bundesland Valencia nach 15 Jahren ein. Im Kartographischen Institut Valencias kann man Luftbildaufnahmen einsehen, anhand derer man in der Regel gut erkennen kann, wann ein Gebäude errichtet wurde. Weiterhin sollte beim Bauamt eine Bescheinigung über das Nichtvorliegen von baurechtlichen Verfahren (certificado de no infracciones) beantragt werden. Wenn ein Verfahren gegen einen Bau eingeleitet wurde, ist die Verjährungsfrist unterbrochen.
Außerdem sollte dem Käufer unbedingt prüfen, welche Änderungen er vornehmen darf. Handelt es sich um Ackerland für die landwirtschaftliche Nutzung, darf der Eigentümer in der Regel ausschließlich bauerhaltende Maßnahmen durchführen. Es dürfen also keine zusätzlichen Bauten errichtet werden und die vorhandenen Bauten dürfen nicht erweitert oder flächenmäßig verändert werden.
Es sollte auch vorab mit einer Versicherungsgesellschaft geklärt werden, was bspw. im Falle eines Brands passiert. Ich hatte einen Fall, da wollten Mandanten eine Immobilie mit einer Wohnfläche von 600m² und etlichen Nebenbauten für einen entsprechenden Preis erwerben. Es hat sich dann aber herausgestellt, dass im Falle eines Brands oder sonstiger Zerstörung der Bauten, die Eigentümer ein Gebäude mit maximal 80m² neu errichten dürfen.
Auch sollte beachtet werden, dass diese Grundstücke aller Wahrscheinlichkeit nicht an das gemeindliche Abwassersystem angeschlossen sind und oftmals über eine einfache Klärgruben verfügen, die in keiner Weise den aktuellen EU-Vorgaben entsprechen.
Für den Erhalt einer Bewohnbarkeitsbescheinigung verlangen aber inzwischen viele Gemeinden, dass eine EU-konforme Kläranlage installiert sein muss. Die Bewohnbarkeitsbescheinigung wird bspw. dann benötigt, wenn eine Lizenz für die touristische Vermietung beantragt oder ein neuer Vertrag mit einem Stromanbieter abgeschlossen werden soll. In Katalonien ist es inzwischen Voraussetzung, dass die Verkäufer eine gültige Bewohnbarkeitsbescheinigung vorlegen. Dies ist im Bundesland Valencia zwar noch nicht der Fall, aber früher oder später wird diese Pflicht vermutlich eingeführt werden, so dass ein jetziger Käufer bei einem späteren Verkauf auf erhebliche Probleme stoßen kann.
Insbesondere sollte man nicht auf die Aussage des Verkäufers vertrauen, dass illegale Bauten in Spanien üblich sind und einem schon nichts passieren wird. Einige Gemeinden gehen inzwischen mit Hilfe von Luftbildaufnahmen rigoros gegen illegale Bauten vor.
Wie können Käufer sicherstellen, dass die Immobilie, die sie erwerben möchten, frei von Belastungen oder versteckten Mängeln ist, und welche Rolle spielt dabei eine umfassende Due-Diligence-Prüfung?
Damit etwaige Belastungen auf den Käufer übergehen, müssen diese im Grundbuch eingetragen sein. Es sollte also zwingend ein aktueller Grundbuchauszug vorgelegt werden. Der beurkundende Notar ist aber auch verpflichtet, einen aktuellen Grundbuchauszug einzuholen, so dass das Nichtvorliegen von Belastungen noch einmal unmittelbar vor der Beurkundung und dem damit verbundenen Eigentumsübergang geprüft wird.
Hinsichtlich verdeckter Mängel empfehle ich meinen Mandanten, einen Architekten hinzuzuziehen. Dessen Honorare sind in Spanien deutlich geringer als bspw. in Deutschland. Ein Haftungsausschluss für verdeckte Mängel ist in Spanien bei einem Kauf durch eine Privatperson ausgeschlossen. Allerdings ist zu beachten, dass verdeckte Mängel innerhalb von 6 Monaten ab Beurkundung des Kaufs, unabhängig von der Kenntnisnahme, geltend zu machen sind. Die Frist wird erst mit Einreichung einer gerichtlichen Klage unterbrochen; ein außergerichtliches Schreiben ist nicht ausreichend. Sollte also der Verdacht auf das Vorliegen verdeckter Mängel aufkommen, rate ich stets zur sofortigen Hinzuziehung eines Architekten.
Eine Due-Diligence-Prüfung bezieht sich in erster Linie auf die wirtschaftlichen, steuerlichen, rechtlichen und finanziellen Verhältnisse des Verkäufers. Sie ist also in erster Linie dann relevant, wenn die Immobilie im Eigentum eines Unternehmens steht und der Käufer die Übernahme des Unternehmens in Betracht zieht. Früher war es in Spanien durchaus üblich, dass Privatpersonen Immobilien über Gesellschaften halten. Da die steuerlichen Vorteile für Übertragungen im Erbfall aber weitestgehend abgeschafft wurden, werden heutzutage in der Regel keine Unternehmen nur für den Erwerb einer Immobilie mehr gegründet.
Welche rechtlichen Schritte sollten Verkäufer unternehmen, um sicherzustellen, dass sie nach dem Immobilienverkauf nicht für eventuelle zukünftige Ansprüche oder rechtliche Probleme haftbar gemacht werden?
Es sollte bereits vor der Beurkundung des Kaufs geprüft werden, dass alle Kosten, die im Zweifel auf den Käufer übergehen werden, beglichen wurden. Ergibt die Prüfung, dass nicht alle Kosten beglichen wurden, können die Parteien vereinbaren, dass der Käufer einen Betrag vom Kaufpreis einbehält und die Pflicht zur Begleichung der Kosten auf ihn übertragen wird.
Welche Maßnahmen sollten Immobilienkäufer ergreifen,
um sicherzustellen, dass der Kaufprozess rechtssicher und transparent verläuft, insbesondere bei der Abwicklung über einen Notar?
Gibt es zusätzliche Vorkehrungen, die Sie empfehlen würden?
Beim Kauf einer Immobilie in Spanien gibt es mehrere Maßnahmen, die Immobilienkäufer ergreifen sollten, um sicherzustellen, dass der Prozess rechtssicher und transparent abläuft. Die Zusammenarbeit mit einem Notar ist zwar obligatorisch, aber zusätzliche Vorkehrungen sind ratsam. Hier sind die wichtigsten Schritte:
6. Notarielle Abwicklung
• Der Kaufvertrag (Escritura Pública de Compraventa) wird in Anwesenheit eines Notars unterzeichnet. Der Notar prüft die Echtheit der Dokumente, ob die Immobilie frei von Belastungen ist und ob alle Steuern korrekt gezahlt wurden.
• Käufer und Verkäufer müssen beide persönlich oder durch bevollmächtigte Vertreter anwesend sein.
• Der Notar ist für die Meldung der Transaktion an das Grundbuchamt zuständig.
7. Steuern und Abgaben
• Käufer müssen in Spanien bestimmte Steuern zahlen, darunter die Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, ITP) oder die Mehrwertsteuer (IVA).
• Es fallen auch Notargebühren, Grundbuchgebühren und Anwaltskosten an. Der Käufer sollte sich im Voraus über alle anfallenden Kosten informieren.
8. Prüfung der Zahlung
und Finanzierung
• Die Zahlungsmodalitäten sollten vorab klar definiert werden. In Spanien ist nach wie vor die Zahlung des Kaufpreises per bankbeglaubigten Scheck üblich. Dies kann aber in Spanien nicht steueransässige Käufer ohne spanisches Bankkonto vor enorme Schwierigkeiten stellen.
• Wenn eine Hypothek aufgenommen werden soll, sollten die Bedingungen bereits vor Unterzeichnung des Vorvertrages geklärt und dokumentiert sein.
9. Registrierung im Grundbuch
• Nach der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags muss die Immobilie im Grundbuch auf den Namen des neuen Eigentümers eingetragen werden. Der Notar übermittelt die Urkunde unmittelbar nach Unterzeichnung telematisch an das Grundbuch, so dass in einem Grundbuchauszug dann während der nächsten 60 Tage der Hinweis erfolgt, dass Unterlagen zur Eintragung anhängig sind. Während dieser Zeit ist ein gutgläubiger Erwerb durch Dritte nicht möglich. Die tatsächliche Umschreibung des Eigentums auf den Käufer muss aber von diesem proaktiv mittels Vorlage der beglaubigten Abschrift der Kaufurkunde beantragt werden.
10. Zusatztipp:
Prüfung auf Schwarzgeldzahlungen
• In einigen Regionen Spaniens gibt es die Praxis, einen Teil des Kaufpreises „schwarz“ zu zahlen, was illegal ist und sowohl steuerliche als auch rechtliche Risiken birgt.
• Bei einem späteren Verkauf kann der jetzige Käufer auch steuerliche Nachteile erlangen, da er den Gewinn aus dem Verkauf aktuell mit 21% zu besteuern hat. Bei dem Gewinn handelt es sich um die Differenz zwischen dem eigenen Kaufpreis und dem späteren Verkaufspreis, wobei etwaige Kosten, wie die Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Anwaltshonorare, etc. in Abzug gebracht werden können. Zahlt der Käufer beim Kauf einen Betrag in „schwarz“ spart er sich die darauf anfallende Grunderwerbsteuer von aktuell 10%, bei einem späteren Verkauf muss er diesen Betrag aber letztlich mit 21% besteuern, da er in der Kaufurkunde nicht aufgenommen wurde.
1. Prüfung der rechtlichen Lage der Immobilie
• Eigentumsregister (Registro de la Propiedad: Der Käufer sollte sich vergewissern, dass die Immobilie ordnungsgemäß im Grundbuch eingetragen ist und dass der Verkäufer tatsächlich der rechtmäßige Eigentümer ist. Dies wird auch mögliche Belastungen oder Hypotheken aufzeigen.
• Lastenfreies Eigentum: Es sollte sichergestellt werden, dass die Immobilie frei von Schulden oder Rechten Dritter ist.
2. Engagement eines unabhängigen Rechtsanwalts
• Es ist ratsam, einen unabhängigen Anwalt zu engagieren, der sich auf Immobilienkäufe spezialisiert hat. Er kann den Kaufvertrag prüfen, die Eigentumsrechte und rechtlichen Dokumente klären sowie sicherstellen, dass der Verkäufer keine Schulden an Dritte hat, die auf die Immobilie übergehen könnten.
• Ein Anwalt schützt die Interessen seines Mandanten und ist unabhängiger als der Notar, dessen Rolle eher neutral ist.
3. Vorvertrag und Reservierung
• Vorvertrag (Contrato de Arras): Vor der Unterzeichnung des endgültigen Kaufvertrags wird oft ein Vorvertrag geschlossen. Dieser sollte gründlich geprüft werden, da er Verpflichtungen enthält und normalerweise eine Anzahlung erforderlich ist.
• Es ist sicherzustellen, dass der Vorvertrag Bedingungen enthält, die dem Käufer im Falle eines Problems mit der Immobilie einen Rücktritt ohne Verlust der Anzahlung ermöglichen.
4. Überprüfung der Baugenehmigungen und Nutzungsrechte
• Baugenehmigungen: Insbesondere bei Neubauten oder renovierten Immobilien sollte geprüft werden, dass alle erforderlichen Genehmigungen von der Gemeinde erteilt wurden.
• Nutzung der Immobilie: Der Verkäufer sollte sich vergewissern, dass die Immobilie für den vorgesehenen Zweck genutzt werden darf, sei es für private, gewerbliche oder touristische Zwecke.
5. Prüfung der Gemeinschaftskosten und -statuten
• Bei Immobilien, die Teil einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern sind, sollten die Gemeinschaftskosten, eventuelle ausstehende Zahlungen und die Statuten der Gemeinschaft prüfen. So kann sichergestellt werden, dass keine unerwarteten finanziellen Verpflichtungen auf den Käufer zukommen.
Expertentip von Rechtsanwältin Lotta Hilgers – LH Valencia
Mit diesen Schritten können Käufer und Verkäufer den Immobilienmarkt an der Costa Blanca sicher und gut informiert durchlaufen, wobei sie gewährleisten, dass ihre Transaktionen rechtlich einwandfrei und frei von Risiken sind
