{"id":12094,"date":"2026-08-21T09:00:00","date_gmt":"2026-08-21T07:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/costablanca-magazin.com\/?p=12094"},"modified":"2026-08-20T13:52:12","modified_gmt":"2026-08-20T11:52:12","slug":"alquilar-una-casa-de-vacaciones-licencia-o-alquiler-de-temporada","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/costablanca-magazin.com\/es\/immobilien\/service-recht\/ferienhaus-vermieten-lizenz-oder-saisonmiete\/","title":{"rendered":"Alquilar una casa de vacaciones: \u00bflicencia o alquiler de temporada?"},"content":{"rendered":"
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Alquilar una casa de vacaciones en la Costa Blanca: cu\u00e1ndo se necesita una licencia y cu\u00e1ndo no<\/h1>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t
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\u00bfAlquilar una casa de vacaciones durante unas semanas? Lo que antes era relativamente sencillo, se ha convertido ahora en un entramado de normativas regionales y municipales. Hay un l\u00edmite especialmente importante que muchos propietarios desconocen: en la Comunidad Valenciana, desde el punto de vista legal, existe una diferencia considerable entre alquilar la misma vivienda durante diez d\u00edas o durante cinco semanas.<\/p>

Tener una vivienda vacacional, darla de alta en Turismo y, a continuaci\u00f3n, alquilarla a turistas: la situaci\u00f3n en la Comunitat Valenciana ya no se puede resumir as\u00ed de sencillo. La Generalitat ha endurecido la normativa sobre los alojamientos de alquiler tur\u00edstico y, al mismo tiempo, ha concedido a los ayuntamientos un margen de maniobra considerablemente mayor. Por eso, D\u00e9nia regula de forma diferente a Torrevieja, y l\u2019Alf\u00e0s del Pi, a su vez, sigue un modelo propio.<\/p>

Sin embargo, antes de que los propietarios comprueben qu\u00e9 permite su ayuntamiento, hay que plantearse otra cuesti\u00f3n: \u00bfse trata realmente de un alquiler tur\u00edstico?<\/p>

Diez d\u00edas o cinco semanas: la diferencia clave<\/strong><\/h2>

Desde la reforma de la legislaci\u00f3n tur\u00edstica valenciana de 2024, existe un l\u00edmite claro. Como Vivienda de uso tur\u00edstico<\/em>, abreviado VUT, se consideran viviendas o casas completas que se ceden al mismo inquilino, a cambio de un pago, con fines tur\u00edsticos durante un m\u00e1ximo de diez d\u00edas consecutivos.<\/p>

Por lo tanto, quien alquile su piso a turistas durante una semana se encuentra, en principio, bajo el r\u00e9gimen VUT. Para ello se requiere, entre otras cosas, el registro tur\u00edstico y un certificado municipal que acredite la compatibilidad urban\u00edstica.<\/p>

En cambio, la normativa valenciana establece expresamente que no se aplicar\u00e1 la VUT a partir de once d\u00edas consecutivos con el mismo inquilino.<\/p>

De este modo, por ejemplo, un alquiler de cinco semanas o tres meses puede considerarse un alquiler de temporada \u2013 alquiler de temporada<\/em> \u2013 se regular\u00e1. En principio, se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) espa\u00f1ola y no por la normativa VUT.<\/p>

Sin embargo, esto no significa que todo contrato de m\u00e1s de once d\u00edas sea autom\u00e1ticamente un alquiler de temporada. El uso debe ser efectivamente temporal y debe indicarse y justificarse como tal en el contrato. Puede tratarse de una estancia de duraci\u00f3n limitada por motivos laborales, de estudios o de un tratamiento m\u00e9dico, pero tambi\u00e9n de unas vacaciones temporales.<\/p>

As\u00ed pues, un propietario alem\u00e1n puede, por ejemplo, alquilar su casa durante seis semanas a una pareja que pasa parte del invierno en la Costa Blanca, sin que ello suponga necesariamente que se trate de un alquiler vacacional a corto plazo (VUT). La situaci\u00f3n es diferente cuando se recurre a plazos contractuales m\u00e1s largos solo sobre el papel, con el fin de excluir de la legislaci\u00f3n tur\u00edstica los alquileres vacacionales a corto plazo que se llevan a cabo realmente con hu\u00e9spedes que van cambiando.<\/p>

El uso gratuito por parte de hijos, familiares o amigos es tambi\u00e9n un caso distinto: sin alquiler ni otra contraprestaci\u00f3n, en principio no se considera un alquiler a t\u00edtulo oneroso.<\/p>

Una regi\u00f3n, normas diferentes en cada municipio<\/strong><\/h2>

En el caso de un aut\u00e9ntico alquiler vacacional de hasta diez d\u00edas, entra en juego el segundo nivel. La Generalitat exige, para un alquiler vacacional de corta duraci\u00f3n (VUT), una certificaci\u00f3n municipal de compatibilidad urban\u00edstica. Al mismo tiempo, los propios municipios pueden determinar d\u00f3nde y en qu\u00e9 medida se permiten los VUT.<\/p>

Tres localidades de la Costa Blanca nos muestran lo diferentes que pueden ser las situaciones.<\/p>

Torrevieja<\/strong> sigue trabajando con la evaluaci\u00f3n de impacto municipal. Los propietarios deben presentar una solicitud para una VUT Certificado de compatibilidad urban\u00edstica<\/em> solicitarlo y, para ello, presentar, entre otros, datos y documentaci\u00f3n sobre el inmueble. En la actualidad no existe una ordenaci\u00f3n urban\u00edstica tan exhaustiva como la de D\u00e9nia, con diferentes \u00edndices de ocupaci\u00f3n del suelo.<\/p>

l\u2019Alf\u00e0s del Pi<\/strong> ha optado por una v\u00eda m\u00e1s restrictiva. El ayuntamiento est\u00e1 elaborando su propia normativa sobre VUT y ya hab\u00eda suspendido la expedici\u00f3n de nuevos certificados de compatibilidad urban\u00edstica. Se prev\u00e9n restricciones en funci\u00f3n, entre otras cosas, de la ubicaci\u00f3n y el tipo de edificio. Importante para los propietarios: la documentaci\u00f3n municipal distingue expresamente los alquileres de m\u00e1s de diez d\u00edas de los VUT; por lo tanto, los alquileres de temporada seg\u00fan la LAU siguen constituyendo una categor\u00eda distinta.<\/p>

D\u00e9nia<\/strong> Esto pone de manifiesto con especial claridad hasta qu\u00e9 punto las normas pueden llegar a ser de car\u00e1cter local. El Ayuntamiento volvi\u00f3 a suavizar su nueva ordenanza sobre veh\u00edculos de uso privado (VUT) en agosto de 2026, tras el proceso de participaci\u00f3n ciudadana.<\/p>

En las zonas residenciales en las que, en un principio, no se preve\u00eda la construcci\u00f3n de nuevas viviendas unifamiliares, ahora se permitir\u00e1 una cuota m\u00e1xima del 1 %. Tambi\u00e9n se han flexibilizado las restricciones en algunas zonas del centro hist\u00f3rico \u2014entre ellas, Loreto y Les Roques, as\u00ed como la calle Sant Pere en Baix la Mar\u2014 con respecto al primer borrador. En la zona comprendida entre el Cam\u00ed del Llavador y la playa, el porcentaje permitido de nuevas viviendas unifamiliares se ha incrementado incluso del 15 % inicial al 25 %.<\/p>

El ejemplo muestra que: un alquiler vacacional que, en principio, estar\u00eda permitido seg\u00fan la normativa de la Generalitat, puede verse limitado a nivel municipal. Por ello, antes de realizar una inversi\u00f3n o de pasar al alquiler vacacional, siempre se debe comprobar la direcci\u00f3n concreta, y no solo el municipio.<\/p>

El inconveniente del alquiler por temporada: la fianza<\/strong><\/h2>

Un alquiler de temporada de cinco semanas parece, a primera vista, la alternativa m\u00e1s sencilla al VUT. Sin embargo, conlleva sus propias obligaciones legales.<\/p>

Seg\u00fan la LAU, un alquiler de temporada se considera, en principio, un arrendamiento con una finalidad distinta al uso residencial permanente. El art\u00edculo 36 de la LAU establece para este caso una fianza legal equivalente a dos meses de alquiler. En cambio, en el caso de un contrato de alquiler habitual para la residencia principal permanente, la fianza es de solo un mes de alquiler.<\/p>

El importe de esta cantidad legal fianza<\/em> El arrendador no puede fijarlo a su antojo, por ejemplo, en 500 euros. Hay que distinguir esto de una garant\u00eda contractual adicional que las partes pueden acordar por separado.<\/p>

En la Comunidad Valenciana se a\u00f1ade otra obligaci\u00f3n: el arrendador debe depositar la fianza legal ante la Generalitat Valenciana. La Generalitat establece expresamente que, en el caso de los contratos de alquiler que no tengan como finalidad la residencia permanente, la fianza debe ascender a dos meses de alquiler. El dep\u00f3sito puede realizarse, entre otras formas, por v\u00eda electr\u00f3nica a trav\u00e9s del procedimiento correspondiente de la Generalitat.<\/p>

Esta norma resulta especialmente inusual en el caso de un alquiler de temporada de tan solo cinco o seis semanas: la fianza legal puede resultar considerable en relaci\u00f3n con la duraci\u00f3n total del alquiler.<\/p>

Por eso, no conviene improvisar un alquiler de temporada con un \u201econtrato de vacaciones\u201c redactado por cuenta propia. Especialmente en el caso de los propietarios extranjeros, es recomendable consultar el contrato, la fianza y el tratamiento fiscal con un gestor, un asesor fiscal o un abogado especializado en la legislaci\u00f3n espa\u00f1ola sobre arrendamientos antes del primer alquiler.<\/p>

\u00bfY qu\u00e9 hay del NRUA y del registro de visitantes?<\/strong><\/h2>

En este \u00e1mbito tambi\u00e9n se acaba de producir un cambio en la normativa. El procedimiento estatal para el n\u00famero de registro \u00fanico de alquileres de corta duraci\u00f3n \u2014conocido a menudo como NRUA\u2014, introducido en 2025, abarcaba inicialmente tambi\u00e9n los alquileres de temporada que se ofrec\u00edan a trav\u00e9s de plataformas en l\u00ednea.<\/p>

Sin embargo, el Tribunal Supremo espa\u00f1ol derog\u00f3 en mayo y junio de 2026 partes esenciales de este sistema. Esto afecta, en particular, al procedimiento de inscripci\u00f3n en el Registro de la Propiedad y a la obligaci\u00f3n asociada de obtener un n\u00famero de registro para poder ofrecer alojamientos de corta estancia en plataformas en l\u00ednea. El texto legislativo consolidado indica ahora expresamente que los art\u00edculos correspondientes han quedado derogados.<\/p>

Por lo tanto, las gu\u00edas m\u00e1s antiguas que siguen exigiendo el pago de una NRUA de forma generalizada para cualquier alquiler vacacional o de temporada de corta duraci\u00f3n ya no se ajustan plenamente a la situaci\u00f3n jur\u00eddica actual.<\/p>

Independientemente de ello, existen las obligaciones de notificaci\u00f3n ante el Ministerio del Interior. El Real Decreto 933\/2021 regula el alojamiento a t\u00edtulo oneroso de forma muy amplia y, expresamente, incluye tambi\u00e9n a los particulares. El Ministerio del Interior se\u00f1ala que, en principio, los proveedores no profesionales tambi\u00e9n pueden estar sujetos a las obligaciones de comunicaci\u00f3n. Por lo tanto, este registro de hu\u00e9spedes a trav\u00e9s de SES.Hospedajes debe considerarse independientemente de la licencia VUT, el contrato de alquiler de temporada y el sistema NRUA, que entretanto ha sido parcialmente derogado.<\/p>

Para los propietarios, esto significa que hay una regla fundamental: no preguntar primero por una \u201elicencia de alquiler vacacional\u201c, sino aclarar primero qu\u00e9 tipo de alquiler se tiene realmente previsto. Una semana con hu\u00e9spedes de vacaciones que van cambiando, seis semanas con una pareja o tres meses con un residente de invierno pueden constituir, desde el punto de vista jur\u00eddico, situaciones totalmente diferentes en el mismo inmueble.<\/p>

Y en el caso del alquiler vacacional cl\u00e1sico, la ubicaci\u00f3n es ahora un factor decisivo. Lo que es posible en Torrevieja no tiene por qu\u00e9 estar permitido en las mismas condiciones en D\u00e9nia o en l\u2019Alf\u00e0s del Pi.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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