¿Quién no sueña con una gran casa de vacaciones o ve una oportunidad de invertir su dinero sabiamente? Sea cual sea su motivación para comprar o vender un inmueble, los compradores desconocen a menudo las diferencias jurídicas con otros países de la UE. La abogada Lotta Hilgers, especializada en derecho inmobiliario y sucesorio, ofrece información y consejos importantes para una compraventa conforme a la ley. Para los compradores extranjeros es especialmente importante comprender el marco jurídico y evitar los típicos escollos. Hilgers ofrece valiosos consejos para evitar posibles problemas antes y después de la compra.
¿Cuáles son las principales diferencias jurídicas entre la legislación inmobiliaria española y la de otros países de la UE, y cómo pueden prepararse los compradores para evitar posibles complicaciones?
Una diferencia significativa con otros países de la UE es que la compra de una propiedad no está sujeta a ningún requisito formal específico. Por lo tanto, no tiene que ser notariada, por lo que un contrato privado sería suficiente para la transmisión de la propiedad. Sin embargo, la transferencia en el registro de la propiedad se produce exclusivamente sobre la base de una escritura notarial, por lo que en la práctica las compras de propiedades siempre se hacen ante notario. Además, usted sólo está protegido contra la adquisición de buena fe por terceros si está inscrito como propietario en el registro de la propiedad. A diferencia de Alemania, por ejemplo, la transmisión de la propiedad no está vinculada a la inscripción en el registro de la propiedad.
Además de la escritura notarial, debe presentarse en el Registro de la Propiedad un justificante de la declaración del impuesto de transmisiones patrimoniales para su inscripción.
Cuando las partes acuerdan la compraventa de un inmueble, es habitual en España firmar un contrato privado preliminar. En este contexto, el comprador paga 10% del precio de compra acordado y esta cantidad representa el pago de penalización en caso de incumplimiento de las obligaciones contractuales. Así, si el comprador no compra, pierde esta señal y si el vendedor no cumple sus obligaciones, debe devolver la señal al comprador por el doble de su importe.
Se suele hacer una excepción a esta penalización si la obligación no puede cumplirse por motivos de fuerza mayor, pudiéndose acordar contractualmente otras excepciones.
¿Cómo deben proceder los compradores si se dan cuenta de que la
¿La propiedad adquirida contiene construcciones o ampliaciones ilegales? ¿Qué medidas legales hay que tomar para evitarlo? casos y aclarar posibles riesgos minimizar?
En primer lugar, es esencial comprobar si existe protección de la propiedad existente. En el Estado de Valencia, ésta entra en vigor a los 15 años. En el Instituto Cartográfico de Valencia se pueden ver fotografías aéreas, en las que suele ser fácil reconocer cuándo se levantó un edificio. También debe solicitar a la autoridad de edificación un certificado de no infracciones. Si se ha iniciado un procedimiento contra un edificio, se interrumpe el plazo de prescripción.
Además, el comprador debe comprobar sin falta qué cambios está autorizado a realizar. Si se trata de un terreno cultivable de uso agrícola, por lo general el propietario sólo puede llevar a cabo medidas de mantenimiento del terreno. Esto significa que no se pueden construir nuevas edificaciones ni ampliar o modificar la superficie de las existentes.
También hay que aclarar de antemano con la compañía de seguros qué ocurre en caso de incendio, por ejemplo. Tuve un caso en el que unos clientes querían comprar una propiedad con una superficie habitable de 600 m² y varias dependencias por un precio correspondiente. Sin embargo, resultó que, en caso de incendio u otro tipo de destrucción de los edificios, se permitía a los propietarios levantar un nuevo edificio de 80 m² como máximo.
También hay que tener en cuenta que, con toda probabilidad, estas propiedades no están conectadas a la red municipal de alcantarillado y a menudo disponen de una simple fosa séptica que no cumple en absoluto la normativa vigente de la UE.
Sin embargo, muchos municipios exigen ahora la instalación de una depuradora de aguas residuales conforme a la UE para obtener la cédula de habitabilidad. La cédula de habitabilidad se exige, por ejemplo, al solicitar una licencia de alquiler turístico o celebrar un nuevo contrato con un proveedor de electricidad. En Cataluña, ya es obligatorio que los vendedores presenten una cédula de habitabilidad válida. En la provincia de Valencia aún no es así, pero es probable que tarde o temprano se introduzca esta obligación, por lo que un comprador actual puede encontrarse con problemas considerables en caso de una venta posterior.
En particular, no debe fiarse de la afirmación del vendedor de que las construcciones ilegales son habituales en España y que no le pasará nada. Algunos ayuntamientos están tomando medidas rigurosas contra las construcciones ilegales con la ayuda de fotografías aéreas.
¿Cómo pueden asegurarse los compradores de que la propiedad que desean comprar está libre de cargas o gravámenes ocultos. defectos, y ¿qué papel desempeña en ello la diligencia debida exhaustiva?
Para que los gravámenes puedan transferirse al comprador, deben inscribirse en el registro de la propiedad. Por lo tanto, debe presentarse un extracto actualizado del registro de la propiedad. El notario certificador también está obligado a obtener un extracto actualizado del registro de la propiedad para poder comprobar de nuevo la ausencia de cargas inmediatamente antes de la certificación notarial y la correspondiente transmisión de la propiedad.
En cuanto a los vicios ocultos, recomiendo a mis clientes que consulten a un arquitecto. Sus honorarios son bastante más bajos en España que en Alemania, por ejemplo. En España se excluye la responsabilidad por vicios ocultos en caso de compra por un particular. No obstante, debe tenerse en cuenta que los vicios ocultos deben reclamarse en un plazo de 6 meses a partir de la escrituración de la compra, independientemente de que se tenga conocimiento de ellos. El plazo sólo se interrumpe cuando se interpone una demanda judicial; una carta extrajudicial no es suficiente. Por lo tanto, si sospecha de la existencia de vicios ocultos, siempre le aconsejo que consulte inmediatamente a un arquitecto.
Una revisión de diligencia debida se refiere principalmente a las circunstancias económicas, fiscales, jurídicas y financieras del vendedor. Por lo tanto, es principalmente relevante si la propiedad es de una empresa y el comprador está considerando hacerse cargo de la empresa. En el pasado, era bastante común en España que los particulares tuvieran propiedades a través de empresas. Sin embargo, al haberse suprimido en gran medida las ventajas fiscales para las transmisiones en caso de herencia, ya no se suelen constituir sociedades con el único fin de adquirir un inmueble.
¿Qué medidas legales deben tomar los vendedores para asegurarse de que no son responsables de ningún daño tras la venta de la propiedad? ser responsable de futuras reclamaciones o problemas legales?
Antes de elevar la compra a escritura pública, debe comprobarse que se han pagado todos los gastos, que en caso de duda se transferirán al comprador. Si la comprobación revela que no se han pagado todos los gastos, las partes pueden acordar que el comprador retenga una cantidad del precio de compra y la obligación de pagar los gastos se transfiera al comprador.
¿Qué medidas deben compradores de propiedades,
para garantizar que el proceso de compra se ajusta a la legalidad y es transparente, especialmente en el tratamiento ¿a través de un notario?
¿Recomendaría alguna precaución adicional?
Al comprar una propiedad en España, hay varios pasos que los compradores de propiedades deben tomar para garantizar que el proceso sea legalmente seguro y transparente. Aunque es obligatorio trabajar con un notario, es aconsejable tomar precauciones adicionales. He aquí los pasos más importantes:
6. tramitación notarial
- El contrato de compraventa (Escritura Pública de Compraventa) se firma ante notario. El notario comprueba la autenticidad de los documentos, si la propiedad está libre de cargas y si se han pagado correctamente todos los impuestos.
- El comprador y el vendedor deben estar presentes en persona o a través de representantes autorizados.
- El notario es responsable de informar de la transacción al registro de la propiedad.
7. impuestos y tasas
- En España, los compradores deben pagar determinados impuestos, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
- También hay gastos notariales, de registro de la propiedad y jurídicos. El comprador debe informarse con antelación de todos los gastos en que incurre.
8. comprobación del pago
y financiación
- Las modalidades de pago deben estar claramente definidas de antemano. En España, sigue siendo habitual pagar el precio de compra mediante cheque certificado bancario. Sin embargo, esto puede plantear enormes dificultades a los compradores no residentes fiscales que no dispongan de una cuenta bancaria española.
- Si se va a contratar una hipoteca, las condiciones deben aclararse y documentarse antes de firmar el contrato preliminar.
9. inscripción en el registro de la propiedad
- Una vez firmado el contrato de compraventa ante notario, la propiedad debe inscribirse en el registro de la propiedad a nombre del nuevo propietario. El notario transmite la escritura al registro de la propiedad por vía telemática inmediatamente después de su firma, de modo que un extracto del registro de la propiedad indicará entonces durante los 60 días siguientes que los documentos están pendientes de inscripción. Durante este tiempo, no es posible la adquisición de buena fe por terceros. Sin embargo, la transferencia efectiva de la propiedad al comprador debe ser solicitada proactivamente por éste mediante la presentación de una copia certificada de la escritura de compraventa.
Décimo consejo adicional:
Comprobación de pagos ilícitos
- En algunas regiones de España existe la práctica de pagar parte del precio de compra „en negro“, lo que es ilegal y entraña riesgos fiscales y jurídicos.
- En caso de venta posterior, el comprador actual también puede sufrir desventajas fiscales, ya que el beneficio de la venta tributa actualmente a 21%. El beneficio es la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta posterior, por la que pueden deducirse todos los gastos, como el impuesto de transmisiones patrimoniales, los gastos notariales, los gastos jurídicos, etc. Si el comprador paga una cantidad en „negro“ en el momento de la compra, se ahorra el impuesto de transmisiones patrimoniales, que actualmente asciende a 10%, pero en caso de venta posterior deberá tributar finalmente por esta cantidad a 21%, ya que no se incluyó en la escritura de compra.
1. examen de la situación jurídica de la propiedad
- Registro de la Propiedad: El comprador debe asegurarse de que la propiedad está debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad y de que el vendedor es realmente el propietario legal. Esto también revelará cualquier posible gravamen o hipoteca.
- Propiedad libre de cargas: Debe garantizarse que la propiedad está libre de deudas o derechos de terceros.
2. contratación de un Abogado
- Es aconsejable contratar a un abogado independiente especializado en compra de inmuebles. Puede comprobar el contrato de compraventa, aclarar los derechos de propiedad y los documentos legales y asegurarse de que el vendedor no tiene deudas con terceros que puedan transferirse a la propiedad.
- Un abogado protege los intereses de su cliente y es más independiente que un notario, cuyo papel es más neutral.
3. contrato preliminar y reserva
- Contrato preliminar (Contrato de Arras): A menudo se celebra un contrato preliminar antes de firmar el contrato de compra definitivo. Debe comprobarse detenidamente, ya que contiene obligaciones y suele requerir un depósito.
- Hay que asegurarse de que el contrato preliminar contenga condiciones que permitan al comprador rescindir el contrato sin perder el depósito en caso de que surja algún problema con la propiedad.
4. revisión de permisos de construcción y derechos de uso
- Licencias de obras: Especialmente en el caso de viviendas de nueva construcción o reformadas, debe comprobarse que la autoridad local ha concedido todas las licencias necesarias.
- Uso de la propiedad: El vendedor debe asegurarse de que la propiedad puede utilizarse para el fin previsto, ya sea privado, comercial o turístico.
5. auditoría de los costes comunitarios y estatutos
- En el caso de las propiedades que forman parte de una comunidad de propietarios, deben comprobarse los gastos de comunidad, los pagos pendientes y los estatutos de la comunidad. Esto garantizará que el comprador no tenga que hacer frente a obligaciones financieras inesperadas.
Consejo de experto de la abogada Lotta Hilgers - LH Valencia
Con las medidas adecuadas, compradores y vendedores pueden navegar con seguridad por el mercado inmobiliario de la Costa Blanca, legalmente y sin sorpresas desagradables.